武汉：住宅专项维修资金拟划归业主管理

《楚天都市报》/20101022

　　业主买房时，每户都会缴纳住宅维修金，为房屋将来维修用。武汉目前已交存近50亿元住宅维修金，但绝大部分存在账上“睡大觉”。

　　昨日，武汉市法制办在官方网站上发布《武汉市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（网址：http://www.whfzb.gov.cn），该办法旨在为50亿元住宅维修金“松绑”，业主可自行管理小区住宅维修金。市民可于10月29日前通过信函或网上提交的方式，对意见稿提出修改建议。

　　出台背景

　　50亿维修资金“睡大觉”
　　原因：业主申请困难

　　武汉从2000年起开始征收房屋公共维修资金以来，征收了近50亿元，而这笔资金目前只动用了2000多万元。而在现实生活中对应的则是一个“悖论”：一方面部分房屋维修急需资金，另一方面是大量维修基金躺在账户上睡大觉。业内人士指出，房屋维修金难以申请是这一“悖论”的主因。

    据业内人士介绍，房屋维修利用率低下还有另外四个原因：1、业主人心不齐；2、过去维修资金由武汉住宅专项维修资金管理机构管理，没有划转各小区的业主大会；3、不少居民不知道在购房时交了房屋维修基金；4、武汉目前住宅房屋维修的高峰期还没到，不少小区还处于开发商的5年“保修期”内。

　　新规亮点

　　交存标准略有变化
　　业主低于国标，开发单位有所上升

　　意见稿规定，商品住宅首期住宅专项维修资金交存分别由开发建设单位按物业总规模建安造价1.5%（配电梯按2.5%）交存，购房者按每平方米建筑面积建安造价5%交存。

    2007年建设部、财政部第165号令仅规定购房者首期交存比例为5%至8%，武汉从2008年11月起规定该比例为5%，此次无变化。但是上述165号令未明确开发单位交存比例，以往武汉每年以物业结构为准，交存比例在每平方米49元至73元，此次按总规模计算，有开发商表示交存比例略有提升。

　　使用范围更加明晰
　　包括电梯、监控、消防设施等

　　与以往文件相比，意见稿对住宅维修资金使用的范围作出十分明细的限定。住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造涵盖了渗漏、外墙、电梯、避雷设施、监控、消防设施、排水等方面。

    同时对不得列支维修资金的项目也作出规定：应由开发单位、施工单位、物业服务企业和当事个人承担的相关费用不得列支，应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线等也不列支。

　　旨在破解申请难题
　　维修资金划转业主大会管理

　　虽然2007年财政部文件规定可以将业主交存维修资金划转业主大会使用，但如何划转，划转后如何使用却无详细操作流程。而此前的相关规定则无“划转”一说。近年各地出现维修资金使用难，主要就是划转难操作。

　　此次意见稿给出操作方案：维修资金划转需要占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主表决同意，并对维修资金管理事项达成一致，业主委员会就可到选定的专户管理银行开立业主大会住宅专项维修资金专户，业主委员会再向房管部门申请通过后，武汉市住宅专项维修资金管理机构在10个工作日内，将该物业管理区域内的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会住宅专项维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

    至于动用维修资金，只要业主大会通过使用方案并到房管部门备案，就可直接从专户管理银行转账给维修单位。

　　确保维修资金安全
　　划转后业主可查询余额及明细

　　意见稿规定，业主委员会主任为住宅专项维修资金管理责任人，维修方案通过业主大会后，需到房管部门备案通过方能以业委会名义通知专户管理银行划转费用至维修单位，不能支取现金。

    工程结束后业委会需公布维修费用决算情况，每年至少一次公布资金交存、使用、增值明细，专户管理银行应定期向管理机构和业委会发送资金对账单，并建立查询制度，接受业主查询余额及使用明细。如业委会或物业单位挪用维修资金，房管部门有权追回资金没收违法所得，并处两倍以下罚款。构成犯罪者将追究刑事责任。

　　官方解读

　　武汉市法制办：让居民更方便用上维修金

　　昨日，武汉市法制办相关人士说，意见稿对维修金的使用具有很强的可操作性，使用的基本原则就是“方便快捷、公开透明”——小区成立业主大会，小区的维修金划转业主大会管理，业主大会通过后，就可以使用维修金，对小区公共部位需要维修的地方进行维修。

　　房管部门：“两个三分之二”维护公平

　　武汉市房管部门负责人表示，意见稿强调占有建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二作为业主大会表决划转维修资金条件。这样规定是为了突出公平。因为每个小区房屋户型不同，当大户型业主群体有需求时，面积超过三分之二可能人数很少；反之小户型群体有需求时，人数超过三分之二但面积不足。同时强调两个条件是为了业主大会民主决议的公平，符合绝大多数业主的利益。