常州：出台物业收费管理新规 新旧办法五大差异

《常州日报》/20101009

    为促进常州市物业服务行业健康有序发展，市物价局、住房保障和房产管理局日前联合出台了新的《常州市市区物业服务收费管理实施办法》，并将于2010年11月1日正式实施。

    新办法共29条，主要内容包括物业服务收费形式、物业服务收费规则、相关服务收费规定、各方责任等6个方面。新、旧办法主要有五大差异：

    一是原办法明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，实行等级收费管理制度，即原来的一级、二级、三级、四级、五级和优一级、优二级。新办法明确执行物业公共服务分项目收费办法和收费标准。

    二是原办法规定，业主在办理入住手续后未入住或未使用物业的，业主应事先书面向物业服务企业说明备案，经物业公司认可后，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；新办法认为，物业服务企业并不因为部分业主未入住或未使用物业而减少对物业区域的公共服务，业主未入住或未使用物业也应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费，但从人性化的角度和考虑到政策的连续性因素，规定对业主长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，可按规定标准的70%交纳物业公共服务费。

    三是原办法在业主委员会成立前后，对业主共有收入的分配及处置没有进行区别对待。新办法明确，业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金；业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    四是原办法没有对住宅室内装饰装修管理方面发生的费用进行明确，时常因装饰装修管理服务费用引发业主与物业服务企业的纠纷。新办法明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。也就是说，物业服务企业收取了装饰装修管理服务费后，不得另行收取装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修管理服务费用。

    为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。

    五是原办法未对实行出入证管理的小区配置出入证进行明确。新办法明确：实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）；业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

    新办法还明确了物业服务费起始交费时间：业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，按照入住通知书约定的房屋交付时间作为起始交费时间。