成都：物业服务企业行为“越轨” 保证金可不退

中新四川网/20091202

    物业服务履约保证金如何使用？成都市有了专门的规范。为保障物业管理活动有序进行，维护业主和物业服务企业或者其他管理人的合法权益，市房管局出台了《成都市物业服务履约保证金管理指导意见》（以下简称《意见》），对物业服务履约保证金的管理、使用、退还等环节进行了明确规定，今后，保证金的使用将不会再“参差不齐”。

　　企业信用很重要 保证金按级“打折”

　　《意见》中明确，物业服务履约保证金（以下简称保证金）是指建设单位、业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人在前期物业服务合同、物业服务合同（以下统称物业服务合同）中约定，由物业服务企业或者其他管理人支付的、保证其履行合同义务的资金。

　　“以前对于保证金的建立与管理使用，也有指导意见，即《成都市物业管理条例》中有规定，而已文件的方式正式出台进行规范，在全国省会以上城市还是首次。”相关负责人告诉记者，为了保障双方的合法权益《意见》中明确，建设单位、业主、业主大会应当在招标文件或协议选聘文件中明确交存保证金的要求，并在物业服务合同中对涉及保证金的交存和返还方式、交存数额和期限、计付利息的计算方式、存储的专户银行、发生争议的处理方式等6大方面进行约定。

　　“因其物业服务企业的资质不同和信用记分结果的高低，其缴纳的保证金会酌情减免。”相关负责人告诉记者，保证金一般可按物业服务费用或建筑物管理维护费用年度总额的10%至20%计算；具体数额可以与物业服务企业或者其他管理人的上年度信用记分、物业服务企业资质等级相对应，并按以下情形酌减。“以一级物业服务企业为例，如果其上年度信用记分结果为100分以上（含100分）、90分至99分、80分至89分的，可分别优惠50%、30%、10%。”负责人解释说，对于企业的信用考核，对其自身的有着很大“规范”作用。

　　保证金退还前 应当在小区内公示

　　物业保证金一定要专款专用！《意见》中明确，物业服务企业或者其他管理人一般应当在办理物业共有部分承接验收15日前，将保证金交存于物业服务合同约定的共管帐户。同时，保证金以物业服务合同约定的建筑区划为单位立账，专户存储，不得挪作他用。“而如果为了规范其使用，也可在物业服务合同可以约定将保证金委托第三方机构代管。当然，代管的第三方机构也要具备相应的条件。”负责人如是说道。

　　而如果物业服务企业有“越轨”，保证金可以不退还。《意见》中规定，当物业服务合同终止时，保证金按照相关规定退还物业服务企业或者其他管理人，而如果在履约期间有“越轨”情形的，包括合同未终止合同约定责任期内，未尽对物业共有部位及设施设备管养维修之责，导致其不能正常使用；未按规定移交物业服务用房；未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料；物业服务人员未按规定撤出建筑区划等情形时候，保证金可以不退还。

　　除此之外，保证金在退还之前，还应在相关建筑区划内书面公示30日,公示期满无异议的，保证金应当于期满之日起5个工作日内退还物业服务企业或者其他管理人。