《公元物业管理文摘》（第117期）

非赢利共享型信息选编　　　第117期/20090226　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——鞍山：物业费收支账目要公示 ——山东：济新物管5月1日实施 物业擅自撤离最高罚五万 【行业要闻】 ——昆明：争创“联合国人居奖” 旧小区将实施物业管理 ——银川：收追缴物业专项维修金1700余万 ——江西：细化建设行政处罚自由裁量权 ——安徽：半年以上未入住物业费减半收取 ——广州：物管或推“菜单式”收费 ——佛山：计划在今年第二季度出台物业管理条例实施办法 ——长沙：买电不到物管 住宅小区全部采用公变供电 ——安徽：《安徽省物业管理条例》将修正 【数据说话】 ——江西：新建廉租房不超50平米/套 物管费不高于商品房的70% 【物管采风】 ——天津：规模小的相邻物业项目可以整合 【学习平台】 ——浅析业主、物业管理企业和开发商之间的博弈关系 【业主之声】 ——潍坊：小区物业纠纷有了调解人 【自由论坛】 ——物业管理在城市管理中的地位和作用 【案例选编】 ——男孩小区玩耍坠入通风管道 物业公司被判承担一半责任

【法规动态】

鞍山：物业费收支账目要公示

《千山晚报》/20090226
鞍山市刚刚出台的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》中明确指出，物业服务企业或业主大会每年须聘请专业机构对物业服务收费年度预决算和物业服务的收支情况进行审计，并在每年2月末前公布上一年度物业服务费收支账目。对于不按时公示、审计收支情况或弄虚作假的物业服务企业，将严肃处理，直至取消物业管理企业资质。

山东：济新物管5月1日实施 物业擅自撤离最高罚五万

《山东商报》/20090218
记者从省政府获悉，《山东省物业管理条例》昨日正式印发，并将于今年5月1日实施。作为物业主管部门，根据《条例》规定，可对相关违规违法行为进行处罚。例如，物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严惩的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

【行业要闻】

昆明：争创“联合国人居奖” 旧小区将实施物业管理

吴劲松/《昆明日报》/20090226
从今年起昆明将用四年时间争创“联合国人居奖”，昆明将全面实行新建住宅小区物业管理制，争取建成区内90%以上的旧住宅小区，经过整治后实施物业管理。目前，昆明市有关部门已开始全面推开创建工作，要加快加强物业管理的立法工作，进一步明确政府部门、物业管理企业和业主各方的责任、权利和义务、收费标准等，消除争议。

银川：收追缴物业专项维修金1700余万

马哲/《法治新报》/20090226
2月25日，记者从银川市住房保障局了解到，该局去年收缴新建商品房物业专项维修资金496.44万元，追缴物业专项维修资金1214万元。据了解，自1998年开始，银川市物业维修储备金由开发商按标准收取，上缴至由财政部门设立的专门账户，由银川市物业办代为监管。截至目前，银川市物业维修储备金已达2亿多元。

江西：细化建设行政处罚自由裁量权

黄辉/《法制日报》/20090226
江西省建设厅近日出台建设行政处罚自由裁量标准，将各项建设行政处罚自由裁量权逐一细化，内容涉及城市规划、住宅与房地产业、建筑管理、勘察设计、装饰装修、招标投标等多个方面。对未取得资质证书从事物业管理的，并给业主造成损失的，还要依法承担赔偿责任。细化后的标准则分为四档予以处罚，最高处15万至20万元罚款。

安徽：半年以上未入住物业费减半收取

蔡悦玥 刘方 孙孝阳/《新安晚报》/20090226
昨日，记者从省物价局了解到，为进一步减轻企业负担、扩大内需、促进我省经济平稳较快增长，省物价局提出22项支持性价格政策措施。这些措施中包括：降低住房所有权登记费和存量住房交易手续费，对半年以上未入住的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。

广州：物管或推“菜单式”收费

安然/《信息时报》/20090225
物业管理收费问题一直是物价投诉的热点，投诉最多的就是物业管理企业乱收费、多收费、高收费，广东省物价局日前公布的“十项价格惠民行动”中提及，今年要推行“菜单式”收费管理模式，促进物业服务企业提高服务质量。业主可自选服务项目，按对应服务等级收费，但需2/3业主同意才可实行。

佛山：计划在今年第二季度出台物业管理条例实施办法

佛山电台/20090224
佛山计划在今年第二季度出台物业管理条例实施办法。     近期，建设部门将开展一系的意见征集活动，从今天开始，建设局将通过全市300多家物业管理公司，向五区40万户业主派出调查问卷。建设部门还会广泛征集物业管理服务企业、镇街政府、居委会等方面的意见。

长沙：买电不到物管 住宅小区全部采用公变供电

《西部商报》/20090212
20日长沙召开市第十三届人民政府第18次常务会议。依据试行办法长沙市住宅小区将全部采用公变供电。在全面推行小区公变供电后电力企业与用户之间形成直接供电关系，能够解决供电企业、小区业主与物业管理公司之间的矛盾。而新建住宅项目配套供电设施建设维护费是房产商实际建设成本应包含的一部分，不会对房产销售带来冲击。

安徽：《安徽省物业管理条例》将修正

高城/中安在线/20090219
近年来，小区“停车难、乱停车”以及物业费收取上“低服务、高收费”或者“要求高、不交费”等现象不断出现。     记者今日获悉，我省拟对《安徽省物业管理条例》进行修正，以与上位法保持一致，解决小区物业管理上出现的新问题。

【数据说话】

江西：新建廉租房不超50平米/套 物管费不高于商品房的70%

徐娆/《信息日报》/20090220
江西新建的廉租住房将以多层为主，套型建筑面积控制在50平方米以内。实物配租住房的租金将按照配租面积和市、县政府规定的租金标准确定。廉租房小区物业管理服务收费将不得高于普通商品房同等级标准的70%，其中营业性用房不得出售只能出租，租金收入可用于补充小区物业管理经费的不足，剩余部分纳入城市廉租房资金专户。

【物管采风】

天津：规模小的相邻物业项目可以整合

天津人民广播电台经济广播/20090217
《天津市物业管理区域划分管理办法》日前出台，其中提出原有建筑规模较小的相邻物业项目，遵循规模经营、方便管理的原则，可以将几个物业项目整合为一个物业管理区域。同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域，由一个物业服务企业进行管理服务。

【学习平台】

浅析业主、物业管理企业和开发商之间的博弈关系

王守一/《城市开发》/2006年07期
随着中国经济转轨和社会转型进程的逐步加快，许多大中城市的市民的居住条件及物业管理水准也进入了一个新的历史阶段。在物业管理快速发展进步的同时，我们发现一些城市的物业管理领域处于一种特殊的紧张关系之中。近几年，《物业管理条例》具有突破性地表述了物业管理所涉及的各方权利义务关系，《物权法》激发了广大业主维权的内在热情和潜能，二者先后发挥作用，使得原本较为模糊而平静的物业管理领域成为矛盾的激发地段。     业主、物业管理企业、开发商、施工方之间，由于利益的原因存在博弈关系。作为开发商，不仅要注意塑其品牌知名度，更重要的是追求经济利益和社会效益。开发方在建筑施工过程中的甲方地位容易使建筑与设备承包方出让部分利益，建筑与设备提供方再通过提供缩水的产品弥补成本的过大支出。然而，由于施工方主要出现在物业管理之前，他们的作用因素往往隐藏在开发方的身后。同时，招纳前期物业管理单位过程中，由于中标与否的大权较多掌握在开发商手中使其占据强势，从而容易提出过多的利益诉求。一些物业管理企业为了获得进入市场的机会，迫于竞争压力不得不迁就妥协，往往在进入某社区前已经承担或者支付巨大的成本。在经营管理中，为了使在开发商那里失去的利益得到补偿，物业管理企业很有可能给业主提供缩水的服务，从而为物业纠纷埋下了隐患。上述三方都从趋利避害的经济人视角出发运作事情，使得最后进入园区的业主处于一种利益被剥夺的猜想和情绪之中。这样，从业主进驻园区开始，开发方、物业方和广大业主三者之间就开始了一种博弈关系。     这场博弈的焦点首先落在物业管理费用高低这个敏感问题上。前期物业管理服务费用是开发商与选聘的物业管理企业根据物业小区硬件设施和服务档次约定的，业主在购买房屋的同时是被动接受物业服务捆绑式交易。尽管如此，开发方在招聘物业管理企业的时候，从促进销售房屋的角度出发，也会尽量代表全体业主压低物业管理费的价格，多争取物业管理的项目并坚持相应的标准，以提升楼盘的整体品质。只是他们在其中势必顺便要求物业管理企业帮助开发方抵挡业主对于房屋质量和设备设施方面的责问。部分物业管理企业为保住项目也会利用业主的分散性和对专业的不熟悉，含糊其辞地对业主的要求予以对付平息。      就物业管理企业和业主的关系来讲，一个是提供服务收取管理费，一个是享受服务支付管理费，二者应该是一种比较单纯的合作关系。然而，在当前市场意识和市场规范都没有健全的情况下，许多购房者的普遍心理是物业管理费越低越好，服务档次越高越好。而物业管理企业虽然以打造品牌赢得市场认可，但其本质上的赢利组织特征因素，决定其不可能无限制地满足业主的需求，这就需要一个平衡点，既能让业主得到优质服务的同时物业管理企业也可以获得合理的利润。2005年12月28日，新的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》出台，标志着北京物业管理行业进入议价制的轨道，新办法的出台，顺应了市场发展的潮流，将真正的自主权交给了当事双方，而不是通过行政的手段去支配和制约市场。     这里又引出一个问题，即物业管理企业与业主在利用议价机制进行协商确定物业管理费用价格时，必须遵循市场经济的客观规律，认清物业管理服务是市场行为，服务与被服务者存在着平等的法律关系。     物业管理服务也是一种“商品”，它包含了物业管理企业所投入的劳动、资本，以满足业主对居住条件的各种需要，它的好坏影响物业的价值。物业管理企业与业主在物业管理活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标是一致。双方的谈判基础应该建立在合作共赢的理念之上。而通常业主更多关注的是自身的既得利益，同时他们往往缺乏更多的专业知识，提出的要求只是凭借感觉和好恶，期冀以最小的付出获得更多的服务。这样，物业管理企业只好将大部分精力和财力放在业主个人感受服务上，双方较难为一个物业的长远利益取得共识。     其次，物业管理领域出现的矛盾往往来源于发展方销售房屋时的承诺不能充分兑现。我们知道，任何一件事情的运作和发展在过程中肯定有必要的调整。然而，鉴于现实中存在的期房销售现实，开发方在预售房屋时对于楼盘设计和房屋格局的介绍，无形之中演变成为承诺，因为既形成买售关系，开发方已经相当于按照订单生产制作产品，不允许有些许的改变。这样，相对于楼盘开发这种大规模的产品生产制造来讲，一丁儿点的不允许改变显然是不现实的（尤其是涉及成本剧增等因素）。这里，我们不过多地探讨部分开发方故意更改设计以降低成本，只理解更多的不得不在施工中进行调整的情况。 这样，就给业主抓住了占据主动的机会。既然是商品交易的两端，我们就可以理解交易的任何一方都有一种在交易中寻求对方漏洞以获取主动而降低交易成本的本性，这与人品善恶优劣没有关系。     鉴于上述事实，业主一旦要依据房屋购买合同找寻开发方诉求利益，由于开发方在事实上已经撤出园区，并且基于开发与物业双方的默契约定，于是物业管理单位理应站在前线接待业主的诉求。准确地讲，物业管理单位无形之中开始承担本不属于自身的责任和义务。     实际上，业主与物业管理企业之间本应该撇开前期开发遗留的一切问题，单纯地形成良好的合作关系，从而达到共赢的目的。业主作为物业的所有权人，对自己的财产具有占有、使用、支配和管理权，但整宗物业的全体业主又因使用物业而构成一个利益共同体，为了维护大多数业主的利益，往往通过成立业主委员会来代表广大业主的利益管理整个物业，因此，业主与物业管理企业的关系主要是通过业主委员会与物业管理企业的关系来反映和体现的。业主委员会与物业管理企业间是一种经济合同关系，是聘用与受聘的关系。二者之间在法律上、经济上都是平等的，既不存在隶属关系，无领导和被领导的关系，也不存在管理与被管理的关系。经业主大会授权，业主委员会有权利决定聘用或解聘某个物业管理企业，而物业管理企业同样也有受聘和拒聘的权利。物业管理企业应按照委托合同的规定和要求提供相应的综合管理服务，向业主委员会及广大业主负责并接受他们的监督，同时也有获得相应报酬的权利；而业主在物业管理活动中，享有知情权、监督权等自治权力，同时也必须协助物业管理企业开展工作，在享受物业管理企业提供的符合委托合同要求的综合管理服务的基础上应按时缴纳各项费用。     实际上，双方的利益是共同的，是一种合作伙伴关系。一方面，物业管理企业靠提供优质服务，换来业主的经济回报，使物业管理企业的经营活动能够持续有效的进行；另一方面，业主委员会代表业主对物业管理企业实行有效的检查监督职能，使物业管理企业不断地改善服务质量，提高经营水平，树立新的管理理念。而业主在享受到优质的服务的同时，由于良好的物业管理环境，使其物业得到了保值与增值。     分析到这里，我们可以这样判断现在物业小区里存在的这几组博弈关系：物业管理企业处于一个前后左右相互衔接的位置，实际上这种衔接可以是良性而健康的。这就要求开发、物业和业主三者之间不要过早的形成交易或者合作关系，只有几方都退回到自己应该处于的时点开始与任何一方发生关系，这几种交易或者博弈关系才能够更少出现信息与权益的模糊存在。简单说来，就是逐步改变或者取消开发方能够前期预售房屋的政策制度安排，走向健康的现房销售实践。这样，开发方可以在前期很好地和建筑方发生关系，确保房屋和设备设施的质量以满足销售的需要，确保投资回报。业主也可以通过对现房的挑选、比较，以满足自己的购买需求和定位。而物业管理单位也可以适时出现，向前送走开发单位，向后喜迎广大业主，和谐的城市社区建设才更加顺利健康。     因为只有交易方不过早地“握手”，才能够避免模糊和变化的权益纠纷。既然中国的房地产业已经走过了启动和勃兴阶段，制度安排也可以相应地进行调整。

【业主之声】

潍坊：小区物业纠纷有了调解人

庄文石 朱文佳/《齐鲁晚报》/20090227
记者从奎文区房产管理局了解到，26日，奎文区房地产协会正式成立。不少参加会议的成员们认为，房地产协会成立之后，将在协调小区物业和居民纠纷中扮演重要角色，奎文区多年来存在的物业纠纷问题将有望得到缓解。对于新小区来说，房地产开发企业和物业公司双方的关系迅速稳定对居民来说也是一个大帮助。

【自由论坛】

物业管理在城市管理中的地位和作用

黄文良/中国物业管理协会网/20070529
一、物业管理在现代化城市管理中的地位 　　物业管理是城市管理的基础 　　物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计，目前常州市物业管理面积占城市总面积 60% 左右。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位，在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中，起到了直接的积极作用。尤其是常州市的老住宅小区经过整治后，全部转入了物业管理，改善了市容市貌和居民居住环境，破解了全国各地在城市现代化进程中的难题。 　　物业管理是城市管理的延伸 　　物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成， 许多 物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。 　　物业管理是城市管理的缩影 　　物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。 　　二、物业管理在现代化城市管理中的作用 　　物业管理转换了城市管理体制 　　物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。 　　物业管理有利于长效管理 　　城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效 管理 机制。 物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主， 房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。常州市在老小区整治基本结束后，制订了《老住宅小区物业管理标准和考核办法》、《老住宅小区物业管理群众满意度测评细则》等规章，确保老小区的 长效管理。 　　物业管理拉动了消费需求 　　今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，据测算，在房屋70年的使用过程中，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为1.3 ：1。物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。 　　物业管理促进了和谐社区的建设 　　物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒， 以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

【案例选编】

男孩小区玩耍坠入通风管道 物业公司被判承担一半责任

案例分析：     07年9月份，刚开学没多久，下午学校调课放假，四名男孩相约去一小区会所平台玩耍，于是他们偷偷溜进地下停车场，顺着停车场里的一处楼梯爬到了平台，平台上摆放的游乐设施让他们玩得十分尽兴，但保安的突然出现和大声呵斥让孩子们在惊恐中四处逃窜躲藏，由于平台上的一处铁门未锁，孩子们便跑了进去，躲进了封口已经破损的通风管道内，导致其中两名男孩在管道内爬行时，不慎跌落致伤。物业立即拨打了110和120，在救援队赶到之前，他们组织人员，利用各种工具，展开救援，但由于工具有限和管道狭窄，使救援陷入僵局，110和120赶到后救援人员用尽方法最后只好选择匍匐爬入管道，用绳索将孩子吊出管道。 　　两男孩均伤势较重，多处骨折，其中一名因头部创伤而休克，全身更是有多处大面积擦伤，这让家长十分心痛，遂将物业告上了法庭。 　　法庭上双方针锋相对，就纠纷中涉及的赔偿责任和赔偿金额各持己见，协商未有任何结果，虹口法院除了当庭仔细听取双方的辩论意见和陈述外，还经庭审质证，确认了相关事实。

案例点评：     法院认为，公民享有生命健康权，安全保障义务人未尽合理限度范围内的安全保障义务致使公民身体造成伤害的，应当承担相应的赔偿责任。案件中，孩子在物业公司管理的物业内受伤，其所管理区域设置的安全设施客观上未能阻止孩子进入该区域，存有安全隐患；物业管理人员在发现四个孩子进入危险区域后，亦未能采取有效的劝阻措施，促使其离开；而且通风管道口的破损没有及时修缮从而造成孩子摔落管道受伤，物业公司应承担赔偿责任。 　　对于孩子，虽然他们是未成年人，但作为一名初中学生对通风管道等设施应具有识别其危险性的能力，孩子自行钻入通风管道的行为具有一定的过错，可相应减轻物业公司的民事责任。孩子的父母作为监护人应当履行监护职责，保护孩子的人身不受侵害。家长放任孩子停课离校后不及时回家，在外游玩而失于约束，使孩子的人身安全处于周围环境不确定的威胁之下，所以家长不履行监护职责造成孩子受伤也应承担责任。故法院作了上述一审判决。

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