物业管理在城市管理中的地位和作用

黄文良/中国物业管理协会网/20070529 

  　20世纪90年代起，随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快，专业化物业管理应运而生并迅速发展。以常州市的物业管理历程来看，物业管理区域从单一的住宅小区扩展到商务大厦、机关大楼、学校医院、工业园区、农村安置小区；服务内容从最初的清扫保洁、门卫值岗、绿化养护扩展到房屋和配套设施设备的维修管理、车辆停放、园艺绿化、家政服务、环境秩序、社区活动、特约服务和会展服务等，这一发展历程表明：物业管理自“出生”起，始终担负着城市基层管理的主要职责，是城市管理的重要组成部分。

　　城市管理是一个系统性、综合性很强的领域，在社会经济高速发展的今天，常规的管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而 物业管理社会化、市场化、专业化的管理模式正是 城市管理创新的内在要求。

　　一、物业管理在现代化城市管理中的地位

　　物业管理是城市管理的基础

　　物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计，目前常州市物业管理面积占城市总面积 60% 左右。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域，规范地管理起来，提升了城市品位，在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中，起到了直接的积极作用。尤其是常州市的老住宅小区经过整治后，全部转入了物业管理，改善了市容市貌和居民居住环境，破解了全国各地在城市现代化进程中的难题。

　　物业管理是城市管理的延伸

　　物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位，通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成， 许多 物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动，填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白，完善和发展了城市管理功能。

　　物业管理是城市管理的缩影

　　物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。

　　二、物业管理在现代化城市管理中的作用

　　物业管理转换了城市管理体制

　　物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理，并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力，不仅理顺了财产权和管理权的关系，转换了房屋管理机制，也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。

　　物业管理有利于长效管理

　　城市从“重建设、轻管理” 进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效 管理 机制。 物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主， 房产最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。常州市在老小区整治基本结束后，制订了《老住宅小区物业管理标准和考核办法》、《老住宅小区物业管理群众满意度测评细则》等规章，确保老小区的 长效管理。

　　物业管理拉动了消费需求

　　今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用，据测算，在房屋 70 年的使用过程中，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为 1.3 ： 1 。物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。

　　物业管理促进了和谐社区的建设

　　物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面 以物为媒， 以人为本，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰，同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

　　三、加强物业管理工作，提高城市管理水平

　　物业管理在快速发展中，暴露了一些诸如国家法规尚不健全、企业操作尚不规范、业主理念尚不成熟的问题。探索物业管理之路，是物业管理企业和广大居民的共识，也是政府城市管理的重要职能。

　　创新物业管理工作体制

　　物业管理是一项复杂的系统工程，涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面，而物业管理企业是民事主体，不具有行政执法权，因此，如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合，不仅影响物业管理自身服务水平的提高，也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。

　　常州市改变目前由市房管部门单线管理的状况，实行“重心下移、属地管理、以区为主、各方协作”的管理体系，强化区级政府在物业管理工作中的职能，各区负责辖区内的物业管理日常工作，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同市相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。负责物业管理企业三级资质的委托初审，协助做好资质年检工作，参与前期物业管理招投标的会审，决定协议招标方式选聘物业管理企业。同时负责老住宅小区综合整治中环境整治项目的施工管理，公建配套设施的清理、清退、调整、回购和补建工作。负责整治后老小区的物业管理转轨和绿化管养、清扫保洁的检查考核奖惩。区级政府统一领导，街道办事处具体负责落实，同时发挥区、街道城市管理的主体作用和社区管理的基础作用，形成市、区、街道、社区共同监管的工作体系和四级物业管理工作投诉网络，发挥属地综合管理优势，形成物业管理长效机制。

　　加强政策扶持

　　物业管理行业是具有一定公益性的服务行业，且在调整产业结构和城市管理中发挥了一定的作用，需要政府提供强有力的政策支持，特别是税收、价格等经济政策，以改变全行业保本微利的状态，保持行业健康发展。同时，对于老小区物业管理的困难情况，尤其是一些设施缺位、功能不全、贫困人员多的老小区，要进行政策扶持，使公共设施补充到位，必要的要进行二次整治，为老小区物业管理市场化运作创造条件。

　　加快物业管理市场化进程

　　目前，常州市除新建住宅小区已全部实行前期物业管理招投标，实现了市场化运作外，其余的仍保持按等级收费的办法。这使部分物业管理企业以降低服务标准的方法降低成本；另一方面，由于部分业主消费观念尚不成熟，尤其是一些老小区居民化钱买服务的理念淡薄，以致物业服务费收缴率低，造成了收费与服务的恶性循环。因此，要建立后续物业管理市场机制，使物业管理企业的选聘和收费市场化，促进物业管理行业的良性发展。