《公元物业管理文摘》（第106期）
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| 非赢利共享型信息选编 第106期/20081107 公元物业管理有限公司 |
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厦门：物业收费下月起将实施“包干制”
| 许蔚菡/《东南快报》/20081105 |
| 12月1日起，厦门物业服务采用“包干制”收费方式，不再实行个别定价。记者昨日从厦门市物价局获悉，《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》正式颁布，将试行一年。据悉，“指导价”适用厦门本市住宅的前期物业服务收费，商场、工业厂房、写字楼、别墅、酒店式公寓和已成立业主委员会的不在此列。 |
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天津：严惩物业服务企业违法经营 最高罚款20万元
| 《天津日报》/20081106 |
| 天津市国土房管局日前下发《关于明确区县房地产管理局行政执法检查职权的通知》。该《通知》明确，对伪造、涂改房屋权属证书或者登记证明的，各区县房管局可依法律没收房屋权属证书或者登记证明和违法所得，并处三万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 |
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兰州：物业新规 房屋空置3月以上物业费只收七成
| 新华网/20081106 |
| 兰州市最新出台的物业收费管理办法将从今年12月2日开始执行，其中明确规定，纳入物业服务范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给业主的，物业费由开发建设单位全额交纳。已交付给业主的，物业服务费用自物业交付业主次月开始计收。业主入住后不使用房屋连续3个月以上，物业费将按照收费标准的70％交纳。 |
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济南：回迁安置低保户可免物业费
| 《生活日报》/20081103 |
| 回迁安置房和商品房将分区管理，不同收入回迁家庭将按不同标准收取物业费，低保回迁家庭可免交物业费……日前，《济南市棚户区改造安置房物业管理暂行规定》(征求意见稿)出台，对回迁安置房的管理及物业费收取等进行了相应规定。安置房小区将成立管委会进行自治，招聘物业服务人员住户优先上岗，出租经营用房补贴物业费。 |
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佛山：南海区近日规范首期住宅“专项维修资金”收缴工作
| 《珠江时报》/20081106 |
| 近日，佛山市南海区建设局发文规范南海区首期住宅专项维修资金的收缴工作。通知规定，首期住宅专项维修资金应在开发商与购房者《商品房买卖合同》签订之后，并在办理备案之前缴交。购房者必须凭《商品房买卖合同》才能到建设银行佛山分行南海区网点办理缴交手续。通知自2008年11月1日起开始执行。 |
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武汉：房产新政细则出台 购房交维修资金有“标价”
| 黄峰/《武汉晚报》/20081029 |
| 武汉实施“房产新政”的首个细则出台。昨日，市国土房产局发布消息称：11月1日起签订商品住宅买卖合同的业主，每平米交存住宅维修资金的数额，为住宅建筑安装工程每平米造价的5%，不再按房屋总价的2%交存。该局也公布了住宅专项维修资金每平米建筑面积的交存标准。 |
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天津：立体平移车库破解城市停车难题
| 陈忠权/《天津日报》/20081030 |
| 天津市某机械工程公司普通工人赵忠意利用10年业余时间、自主研发成功的本市首座新型横向平移立体停车库，日前在津南区工业小区建成并在天津大无缝钢管公司投入使用。该立体车库具有占地少、使用简单、安全方便等诸多特点，共获得了6项国家发明专利。经权威部门对其进行专业鉴定，该技术成果填补了国内该领域市场空白。 |
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湖北：启动小区防雷装置检测
| 荆楚网/20081103 |
| 湖北省防雷中心将着手对居民小区防雷装置进行安全检测，今日起，“体检”率先在常青花园小区展开。根据《湖北省雷电灾害防御条例》，我省新、改、扩、构建筑物防雷装置必须每年接受一次检测，但对于小区没有硬性规定。目前，小区已经成为防雷装置检测的一个盲点。 |
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福州：推行新物业合同范本
| 张林 包华 李帅/《海峡都市报》/20081103 |
| 目前，北京市发改委正在同相关部门研究机动车停车收费管理改革的相关政策，提高中心城区停车收费标准，中心城区区域的差别化收费将更明显，占道停车收费也将进一步规范。但市发改委也表示，此次停车收费涨价和改革，不涉及居住区，居民区停车收费标准暂不改变。 |
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镇江：调整普通住宅物管服务收费标准
| 张照强 余宽平/人民网/20081105 |
| 日前，市物价局发布《关于调整镇江市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准的通知》，上调了我市普通住宅物业管理服务收费标准。《通知》规定的新物业服务收费标准为：多层（7层（含）以下）分1—5级，标准为0.25—1.10元／平方米•月；高层（8层（含）以上）分1—5级，标准为0.65—1.40元／平方米•月。 |
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北京：全市物业保安将接受正规培训 建身份信息数据库
| 《京华时报》/20081031 |
| 昨天，北京举行奥运安保保安表彰总结会，警方称已经建立了涵盖包括物业保安、单位自建保安等全市20余万名所有从事保安工作的人员身份信息的数据库。对于小区物业自建的保安，警方也将统一进行正规的保安培训。这套数据库即将投入试运行，数据库与警方犯罪人员、在逃人员数据库连通，会自动报警，提醒警方。 |
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物业前期咨询应重点做好的几项工作
| 赵进刚/中国物业管理网/20071214 |
物业前期咨询应重点做好的几项工作
1.确定项目管理档次，拟定初步管理方案。
根据开发商关于项目规划的开发类型业态、开发规模、市场定位、客户定位、产品档次定位、价格定位，通过对咨询项目的地理位置、周边环境、相关项目状况、市场对标分析，未来客户需求等进行深入的调查了解，分析研究，确定项目管理档次，并通过初步分析测算，拟定与之相适应的初步物业管理方案，以利于物业前期咨询工作的分项定位。
2.确定项目咨询时间节点，拟定咨询计划。
根据开发商、设计单位关于项目的初步设计方案，对所咨询项目的建筑结构，结构布局型式、设施设备配置、功能设施配套用房、整体环境等，依据相关资料进行深入的分析研究，结合项目设计、工程进度并根据物业管理实践中获得的经验，确定项目咨询时间节点，拟定咨询计划，物业前期咨询的内容时间节点应与项目设计、工程进度合拍，便于发展商采纳决策。
3.确定咨询重点内容，组织设立专题咨询小组。
根据对物业产品的市场需求状况和在销楼盘、在用物业产品的市场分析，从项目结构功能布局、设备设施功能配套、安全设施、交通组织、园林景观、导向标识等方面，结合项目阶段性设计深度、物业管理实践中获得的经验及初步物业管理方案和项目实际，研究确定物业前期咨询重点内容，组织设立专题咨询小组，发挥专业团队的力量，按照咨询节点计划完成专题咨询，保证物业前期咨询工作质量。
4.收集利用咨询专题类比信息，紧密结合项目实际提出咨询建议。
根据与发展商签订的物业前期咨询服务合同要求、研究确定的咨询重点内容、不同的物业业态及咨询专题所涉及的相关信息，通过考察、座谈、收集分类，丰富咨询专题的类比信息数据资料，结合项目不同阶段、不同专业设计深度，根据物业管理的规范要求以及物业管理实践中获得的专业经验、初步物业管理方案中的专业管理需求、客户使用需求等，结合项目实际充分利用类比信息数据资料提出咨询建议，使所提出的建议能够紧密结合市场，咨询内容符合项目。
5.加强与发展商和设计人员的沟通，提高咨询建议的适用性。
根据开发商及设计单位提供关于项目设计说明、初步设计及深化设计图纸等资料，通过认真研读，对阅图过程中发现的一些设计缺陷和今后物业管理、用户使用需要进一步优化的问题，物业管理企业的相关部门及人员应与开发商及设计单位建立不同方发展商在物业项目开发过程中，由于季节、施工进度、工序交叉等诸多因素，对物业前期咨询建议及意见重视采纳程度有所不同。物业管理企业对需要提出的咨询建议报告，应把握好建议的时机，适时提交。对已提交的咨询建议报告采纳情况应进行跟踪，特别是对后期物业运行、管理、能耗控制及使用影响重大的咨询建议及意见要重点跟踪，促进重点建议的采纳实施，避免错过开发设计施工采纳建议的最佳时机，提高咨询建议的实用效果。
6.加强对发展商采纳建议实用效果的调查跟踪，向发展商进行反馈。
物业项目竣工投入使用后，物业管理企业的咨询部门应继续做好对后期物业运行、管理、能耗控制存在较大影响并被发展商采纳的建议及意见的实用效果的跟踪调查，通过总结分析，向发展商、设计单位进行实用效果反馈，使发展商在今后的开发项目中能够建造适用性好、品质高的物业项目，这是物业管理企业与发展商、设计单位建立良好合作关系的重要环节。
物业项目是一个系统工程，设计人员有时不一定非常清楚以后使用和管理中的问题，难免会忽略以后业主使用时的方便以及物业管理企业管理的需要，这就需要物业管理企业的前期咨询人员及时提出问题，在设计时就予以修正。所以，物业前期咨询工作的介入时间越早越好，咨询工作越深入越好。 |
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焦作：停征住宅维修资金
| 何中有/《东方今报》/20081029 |
| 目前，物价上涨过快，房地产市场低迷，在此情况下收取巨额住宅专项维修资金，加重了焦作市房地产开发企业和广大购房者的经济负担，与市政府关注民生的精神不符，10月10日，焦作市政府下发了关于撤销焦作市房产管理局《关于开展住宅专项维修资金缴存工作的通知》的决定，暂停征收住宅专项维修资金。 |
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浅谈物业管理企业的员工培训
| 姜彩霞/《中国物业管理》/2006年（增刊3） |
一、做好物业管理企业培训工作的四个途径
首先，在实施培训前，必须明确企业所培训的对象，并对其进行合理分类。
物业管理企业员工构成基本可分为决策层、管理层和操作层。由于物业管理的服务特点，其工作内容大致可分为保洁、绿化、秩序维护、工程设施维护，以及特约服务等几个部分，除了专业类培训的特别要求外，也要求员工，特别是管理层干部具有较高政策水平。因此，在对员工进行培训时既有相同要求，又有个性需求。培训最忌讳培训对象水平的参差不齐，因为培训内容的设计通常针对性很强，同样的培训内容因受众群体不同，效果往往有很大差距。
从这个层面上理解，可以将物业管理培训内容分为基础类、专业类和应用类三种：
基础类：主要是学习、了解和掌握物业管理相关法规和基本运作程序及方法，是日常工作的指导性知识和内容。
专业类：主要涉及具体工作所需的专业知识和专业技能。这部分内容有的可以通过物业管理企业的培训而达到目的，如保洁绿化人员的作业培训；但有的仅靠物业管理企业的培训是不够的，如工程技术类的专业知识和专业技能，还要由社会的基础教育及学历教育，以及职业技能教育提供，物业管理企业通过选择性招聘具有所需专业知识和专业技能的人才，并通过企业内部和外派的培训进行补充和充实。
应用类：主要是指做好物业管理具体工作必须用到的知识和技能，如面对客户所需要的礼仪常识和沟通技巧等。由于物业管理大多数岗位都有客户沟通和服务层面，因而对相应的规范和技巧都有要求。另外，这方面还应包括物业管理企业实施某些管理措施所开展的培训，如推行 ISO9001 质量保证体系或企业 CI 形象体系所进行的，旨在贯彻标准而进行的培训，还有旨在弘扬企业文化，进而加大企业内聚力和对外发散力的培训。
其次，培训课程设计要有针对性。
这不仅意味着培训人员要有的放矢，还必须根据公司的管理目标和方针，针对不同素质、不同层面、不同要求的员工，做出合理安排。如对于保洁绿化人员的培训，不必对物业机电设备状况有详细了解。由于面向管理和服务对象各有侧重，培训的要求和方向显然也不应相同。
第三，参与培训的师资队伍要同时具备专业知识和工作热情。
专业知识的丰富与否直接影响到培训内容。不少物业管理企业在选择培训的师资上都有要求。经常聘请一些有丰富理论和实践经验的行业专家，或是某领域的带头人给高级管理人员进行培训；对操作层的培训也是聘请专业工程师或有丰富经验的高级技工担当老师。工作热情对于培训教师也同样重要，意味着该教师是否热爱这份工作，能否将培训大纲的内容认真地传授给接受培训的员工，使之掌握并能在实际中灵活运用。
第四，物业管理企业要建立完善的评估制度。
培训的效果要通过对教师和学生的测评得出。对教师评估有利于提高教学质量；而对学员的成绩评估则是为了有相对的制约，以保证学习效果。因为企业的培训往往是免费和不正规的，易流于形式，所以培训最终要有对学员完善的考试，和定期对老师教学质量的测评调查。对于企业来讲，培训的内容和效果还应与员工的升迁、任职相联系，增强员工参加培训的热情和动力，将员工素质的提高与企业的发展竞争力的提高有机联系起来。 |
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住宅空置是否交物业管理费
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案例分析：
柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲:我们半年都不在家，不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。 |
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案例点评：
法院判决，柳先生应交物业费。
第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行，使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行，使用，维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行，使用，维修和保养得到维持和保证。
第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持，保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行，使用，维修和保养的工作量，电梯，高低压配电设备，共用照明，水泵，消防设施等共用设备，设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；保安的值勤，巡逻，安全检查等工作量也不会减少；清洁卫生，环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。
第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。
第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。 |
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2008/11/8 18:17:00
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