《公元物业管理文摘》（第105期）

非赢利共享型信息选编　　　第105期/20081029　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——福州：下月安防纳入物业合同 ——郑州：市长接待日传出消息 规范物业管理将出六个文件 【行业要闻】 ——佛山：存在物业管理难题 ——上海：40块《上海市住宅物业服务规范》公示牌进小区 ——长沙：社区物业化管理全面推广 开福区个个社区将有物管 ——广东：住宅分户验收近日执行 不取代业主收楼 ——郑州：物管工作考核办法正报批 物业不好影响政绩 ——长沙：物业维修资金装上“三保险” 市民可上网查询 ——连云港：调整物业管理费审批程序 ——广州：停车缺口高达49万 新政鼓励建立体停车场 【数据说话】 ——哈尔滨：制定普通住宅电梯收费指导价格 【物管采风】 ——广州：拟制定价格管制措施规范小区车位价格 【学习平台】 ——论物业管理项目经理的职业能力 【业主之声】 ——成都：房屋拆迁增设物管费补贴 【自由论坛】 ——浅谈物业管理实行差异化经营的必要性 【案例选编】 ——配套设施没有落实 物业管理费反而涨价怎么办

【法规动态】

福州：下月安防纳入物业合同

阙文龙 张林/《海都报》/20081023
小区内失窃，业主人身、财产受到侵害……这些问题引起福州市委、市政府的高度重视，不久前市委常委会专题研究了《关于遏制物业管理小区可防性案件高发问题的报告》。22日召开的福州市加强小区物业治安防范管理新闻发布会透露，福州将在全市物业管理的小区实行新的规范合同条约，把治安防范等具体内容明确纳入合同。

郑州：市长接待日传出消息 规范物业管理将出六个文件

《郑州日报》/20081024
昨日是“市长接待代表、委员活动日”，市房管局有关负责人表示，在加大《郑州市物业管理条例》宣传力度的同时，力争两年内出台六个配套文件：《物业服务企业资质管理办法》、《住宅小区接管验收办法》、《住宅小区分等定级办法》、《房屋安全管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务收费管理办法》。

【行业要闻】

佛山：存在物业管理难题

佛山电台/20081023
佛山市人大的调研报告显示佛山目前的物业管理存在法规不健全、监管不到位以及业主自治意识薄弱等问题。市人大发放问卷调查，发现七成业主对《物业管理条例》不了解，业主大会成立的比例偏低，已成立的小区也有相当部分没发挥作用。另外，部分物管企业的资质偏低，服务不到位，侵权行为常有发生;而老城区物管的覆盖率较低。

上海：40块《上海市住宅物业服务规范》公示牌进小区

中城房网/20081022
近日，上海虹口区房地局广中办事处特地制作了40块《上海市住宅物业服务规范》公示牌，将原先张贴在物业公司办公室的《服务规范》前移至小区出入口，详细公示了上海市住宅物业服务窗口规范、行为规范、岗位规范的具体内容，旨在更好地接受服务对象的监督,进一步促进物业服务企业提高服务水平。

长沙：社区物业化管理全面推广 开福区个个社区将有物管

周和平 叶卓敏/《长沙晚报》/20081028
开福区现有社区93个。从2006年开始，作为开放式的纯居民区，建湘新村社区悄然开始了社区物业化管理试点工作。如今，小区居民每户月缴2元物业管理费，就可以享受到巡防、清扫保洁、水电费收取、绿化维护、日常维修等服务。开福区昨日宣布，将在全区推广社区物业化管理，年底每个街道完成一个社区试点，明年3月实现全覆盖。

广东：住宅分户验收近日执行 不取代业主收楼

蒋铮/《羊城晚报》/20081029
近日，广东省开始对住宅执行分户验收，分户验收从《广东省建设厅关于实行住宅工程质量分户验收的指导意见（粤建管字[2008]96号）》发出即日起执行。根据《指导意见》，建设单位、总承包单位、监理单位、设计单位都必须在《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》上签字盖章，这套房子的验收才算通过。

郑州：物管工作考核办法正报批 物业不好影响政绩

肖海丽/《河南商报》/20081024
昨日，郑州市房管局副局长李全云透露，《郑州市物业管理工作考核办法》正在报批。办法中提出，各区把物业管理工作纳入政府考评体系。目前，具体实施细则正在制定。李全云还谈到，郑州市房管局下设有维修基金管理中心。市民如果要查询、支取维修基金，都可以去找这个部门。

长沙：物业维修资金装上“三保险” 市民可上网查询

潘昭晖/《长沙晚报》/20081023
昨天，长沙市住宅专项维修资金监控系统正式投入使用。业主可通过长沙市房产局政务公开网、长沙房地产信息网维修资金专栏进行网上查询。通过该系统，纪委可对该中心物业维修资金的归集、使用等情况实行网上适时监督，该中心可对维修资金在银行的情况进行监控。三种方式给物业维修资金安全装上“三保险”。

连云港：调整物业管理费审批程序

中国连云港网/20081024
为进一步减少办事环节，提高工作效率，近日市物价部门对物业管理费审批程序作出相应调整。对已有业主委员会的普通住宅物业管理费，改变以往由物价部门直接核准的方式，而是由业主委员会在公布的《连云港市普通住宅物业公共服务收费等级标准》范围内，与物业服务企业在物业服务合同中约定，再由物业服务企业向价格部门备案。

广州：停车缺口高达49万 新政鼓励建立体停车场

李慧燕/《信息时报》/20081021
目前广州市停车位缺口高达49万，为缓解停车难问题，记者昨日获悉，由广州市交委起草的《关于鼓励建设经营机械式立体停车场的意见》，目前已经通过广州市常务副市长苏泽群审定同意。其中对机械式立体停车场的优惠政策，包括可申请贷款贴息或补助，城市基础设施配套费全额免缴，而且停放保管服务收费可适当上浮等。

【数据说话】

哈尔滨：制定普通住宅电梯收费指导价格

《中国房地产报》/20081027
根据相关部门对哈尔滨市29个住宅小区的420部电梯收费及成本情况调查，哈尔滨市首次制定《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》，其中电梯的基础费用按户均摊，运行电费按层分摊，如果每梯用户数少于30人，以11层为例，基础费用为30元，运行电费为30元，共计60元，用户数少于30人，运行电费每增减一层3元/月•户。

【物管采风】

广州：拟制定价格管制措施规范小区车位价格

黄蓉芳 苏勇 薛小群/《广州日报》/20081022
小区车库到底该归谁？占用公共道路的车位又该归谁？小区车位到底可否出售？记者昨日从广州市国土房管局的相关提案答复中获悉，市政府正研究制定相关的价格管制措施，以限制开发商的不规范行为。另外，今年3月20日后，开发商仍违规出售车位，业主可向市国土房管局或交委投诉。

【学习平台】

论物业管理项目经理的职业能力

高国权 张弘武 佟颖春 张存泗/房地产E网/20080728
一、项目经理岗位的定位 　　物业管理项目的管理服务，是物业管理企业的主营业务。一般情况下，一个物业管理企业都是在经营着若干个相同或不同类型的物业管理项目。根据物业管理的特点，每个项目的管理经营，都是在企业统一领导下独立进行运作的。按照企业管理层次划分，企业的项目管理组织与各职能管理部门同属企业领导层下面的管理机构。但从管理职能上来看，企业各职能管理部门负有面向整个企业(包括各个管理项目)的专项管理职能；而项目管理组织则是在企业统一领导和各职能管理部门管理指导下，对一个项目进行全面管理和经营。所以，项目经理虽与职能部门经理同属企业中层管理领导者，但对其职业能力和知识结构的要求，与部门经理有着很大的不同。 可以说，物业管理项目经理应该是一个既懂管理又善经营的管理领导者，要求具备较全面的综合素质与能力。 　　二、物业管理项目经理的职业能力 　　一个项目经理，从开始接手到具体实施项目的管理经营，既要进行前期策划、人力物力资源配置、管理服务规章制度建设、项目的建筑与设备设施及其档案资料接管验收和沟通相关各方关系；又要组织和保障项目管理服务的正常运行，以及妥善、及时处理各种突发事件及业主投诉。尤其物业管理是面向物业及其所有人和使用人提供管理服务，不但要搞好管理区域内物质环境的建设与维护，搞好人文环境建设与维护亦是十分突出和重要的问题。 　　综合以上情况，我们将物业管理项目经理应具备的职业能力，划分为策划与决策、采集运用现代信息资讯、研究学习与创新、应用先进管理手段与方法、沟通协调交流和处理事务、依法进行管理服务、项目财务管理、专业技术管理、文化建设、领导等十一个方面的能力。 　　㈠策划和决策能力 　　㈡采集和运用信息资讯的能力 　　㈢研究学习与创新能力 　　㈣应用先进管理手段方法的能力 　　㈤交流沟通与协调能力 　　㈥依法进行项目管理服务的能力 　　㈦项目财务管理能力 　　㈧专业技术管理能力 　　㈨文化建设能力 　　㈩人才开发能力 　　(十一)领导能力 　　以上是我们针对我国物业管理行业的现状及未来发展趋势对专项人才的需求，就物业管理项目经理岗位的岗位定位和职业能力进行的初步探讨和粗浅分析，目的是以期推动行业对此问题进行更加深入的研究和探讨，全面勾画出科学、准确、清晰的物业管理项目经理的职业能力、素质和知识结构，做好打造合格项目经理工程的基础性建设工作。

【业主之声】

成都：房屋拆迁增设物管费补贴

叶建平 侯大伟/《北京青年报》/20081028
近日,成都市正式出台了震后针对城市房屋拆迁的第一部规范性文件。成都市此次还增设了物管费补贴，对被拆迁人按90平方米计算，一次性给予5年、每平方米每月1元的物管费补贴。同时新文件规定，实行产权调换的，应根据被拆迁房屋和安置房屋的套内建筑面积来结算价差，拆迁人免收被拆迁人应交公摊面积补差款。

【自由论坛】

浅谈物业管理实行差异化经营的必要性

中国物业管理协会网/20080612
要想给客户提供差异化服务，给物业公司创收，笔者有以下几点想法： 　　第一、了解物业所经营生产的产品特点和属性，也就是服务的特点和属性。其特点是指该产品必须抓紧时间当即销售，过期不补；该产品不能运送，必须就地出售，顾客只能在本物业项目中享用；该产品受限，它是定时、定量的；该产品是通过各个部门、各位员工来实现的。只有了解产品本身的特点和属性，才能将服务产品差异化做到细致化、个性化、绿色化，从而赢得市场与客户的长期忠诚。 　　第二、了解并研究消费人群。物业管理企业必须了解业主的结构，包括文化层面、经济状况、精神物质要求，喜好等方面，并以此进行需求调查和分析，作为差异化服务的基础。 　　第三、为保证差异化服务的有效性，必须注意内外两方面；内部，物业管理企业必须清楚自己拥有的资源和能力，其是否能满足顾客的需求；外部，根据顾客的需求，包括生活、工作、情感等方面，提供超出顾客期望的个性化服务，将“以人为本”的服务工作渗透到每一个服务产品中，这就要求物管企业：“以顾客为关注焦点”不断收集顾客在获得服务后的信息反馈，并及时跟踪与利用反馈信息，开展创新工作，主动策划服务，主动提供服务，主动完善服务。掌握服务的主动权，想业主之所想，急业主之所急，服务到业主说之前，让服务产品的差异，在业主与物业管理企业之间形成一种长期稳定的交易关系、利益关系、情感关系。差异化服务不仅极大拓展了物业服务的内涵和外延，同时更好的挖掘出顾客的潜在需求。 　　物业的传统化服务进化到差异化服务是一个行业的进步，符合市场需求及发展趋势，相信它能为顺弛物业乃至其它物业管理企业的快速、良性发展起到良好的推进作用。

【案例选编】

配套设施没有落实 物业管理费反而涨价怎么办

案例分析：     李先生购买了某小区的一套住宅，购买时发展商承诺物业管理费为1元／平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到了2元／平方米。物业公司说“发展商说的不算数”，收费是依据有关标准。而发展商则称物业管理已移交，自己无权过问。

案例点评：     ①发展商无权承诺物业管理费的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体，相互之间不应为对方承担民事责任。②物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。③由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。

阅读： 11709 次     2008/10/29 10:03:00