《公元物业管理文摘》（第101期）

非赢利共享型信息选编　　　第101期/20080922　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——宁波：住宅小区物业管理条例修订引人关注 ——广东：《广东省物业管理条例》　10月21日立法听证 【行业要闻】 ——杭州：《电梯安全管理和使用有关规定》有望出台 ——上海：已有549个小区实行垃圾分类 ——福州：小区业主转让车位 只能转给本小区业主 ——石家庄：整治住宅小区消防车道 逾期不改将处罚 ——秦皇岛：出台新政策规范管理住宅专项维修资金 ——西宁：多项措施进一步提高物业管理水平 ——赣州：物业资质审核开始 ——佛山：2/3业主同意即可处置维修资金 【数据说话】 ——北京：住宅维修资金使用率0.12% 【物管采风】 ——齐齐哈尔：重新制定城区物业服务收费基准 【学习平台】 ——浅析物业管理的前期介入 【业主之声】 ——北京：规定若发生电梯困人事件 救兵须半小时内到 【自由论坛】 ——从混沌走向有序——略论21世纪中国物业管理发展趋势 【案例选编】 ——小区内的石桌砸伤人 由谁来负责

【法规动态】

宁波：住宅小区物业管理条例修订引人关注

张伟方/中国宁波网/20080918
9月17日，市法制办举行的《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案）》民主听证会场面火爆，修订草案规定，物业管理用房所有权属业主，业主委员会可根据业主大会决定，自行出租经营用房。昨天，不少与会代表提出，应当明晰产权、物权，小区物业公司不能将公共场所收取的停车费用于发放奖金。

广东：《广东省物业管理条例》　10月21日立法听证

崔朝阳 任宣/《羊城晚报》/20080918
记者今天从广东省人大常委会获悉，为推进科学立法、民主立法、提高立法质量，省人大常委会主任会议决定，拟在10月21日就《广东省物业管理条例（修订草案）》立法涉及的一些焦点、难点问题举行听证会。《（征求意见稿）》，是经过两次审议后的产物。新出炉的草案，再次出现不少涉及物业管理热点难点的新规定。

【行业要闻】

杭州：《电梯安全管理和使用有关规定》有望出台

浙商网/20080918
昨天杭州市质量技术监督局请来了电梯生产企业的代表、小区物业的代表和街道社区的工作人员，专门就电梯的安全隐患第一次召开了电梯安全使用和管理民主恳谈会，听取来自社区和基层的意见、建议，酝酿产生杭州本土的电梯安全管理法规。目前，杭州地方性的电梯安全生产和管理的相关法律法规正在调研中，预计明年可以出台。”

上海：已有549个小区实行垃圾分类

张勇 王济雯/浙江新闻网/20080918
截至目前，上海市已有549所小区参与垃圾分类。据悉，到2008年底，新的垃圾分类方式将覆盖上海市1000所居民小区；9月份将在市容环卫行业全面开展垃圾分类；10月份将以本市主要党政机关为重点，在全市企、事业单位进行垃圾分类；年内，机场、地铁、公交枢纽等地将张贴垃圾分类标志、安放分类容器。

福州：小区业主转让车位 只能转给本小区业主

黄欣达/东快网/20080920
近日福州市规划局、福州市国土资源局和福州市房地产交易登记中心联合下发通知，明确了关于建设项目规划审批与产权登记的相关问题及规划审批建筑区划内车位、车库的销售管理。据悉，今后开发商建设的房产项目规划用于停放汽车的车位、车库应满足小区内业主的需要，不得向小区以外的人销售。

石家庄：整治住宅小区消防车道 逾期不改将处罚

黄启红 牛海英/《河北日报》/20080922
近日，石家庄市公安局在全市范围内开展了住宅小区消防车道专项整治行动，以改善住宅小区消防安全条件，保证消防部门能够及时有效扑救火灾。此次专项行动将重点清除住宅小区消防车道上设置的挡车墩、障碍物，严厉整治将消防车道设置为停车场、消防车道随意停放车辆以及违章搭建占用、堵塞消防车道等影响灭火救援的违法行为。

秦皇岛：出台新政策规范管理住宅专项维修资金

王天译/《燕赵都市报》/20080918
河北省秦皇岛市房产局日前出台了相关政策规范管理住宅专项维修资金。政策规定，各物业服务企业要按照房产开发企业收取和代交的维修资金建立二级账户。二级账户应设立明细账，按栋建账，核算到户。开发建设单位要将已售出项目的明细账目在办理商品房产权初始登记后一个月内移交给所管项目的物业服务企业。

西宁：多项措施进一步提高物业管理水平

《西海都市报》/20080919
为配合《西宁市物业管理条例》的实施，青海省西宁市政府推出多项措施进一步提高全市物业管理水平。首先，规范建设单位前期物业管理行为；其次，新建物业管理项目落实物业管理招投标制；同时，加强前期物业服务装修管理；加强物业管理企业资质管理；另外，推行业主按其承受能力约定收费标准的新机制。

赣州：物业资质审核开始

陈莎 罗珺/《赣州晚报》/20080918
赣州市将对全市物管企业实行资质动态管理和考核，对考核不合格和服务质量差、发生重大纠纷事件的企业，经查实后，将取消、降低直至注销企业资质等级。凡物业服务企业在其名称等内容发生变更的，应当在变更后30日内，报当地房地产行政主管部门逐级审批，最后向原资质审批部门办理变更手续。

佛山：2/3业主同意即可处置维修资金

高敏华/《广州日报》/20080917
昨日，记者从佛山市建设局回复政协提案中获悉，只要有2/3业主书面同意，住宅专项维修资金可以按照业主决定来处理。现有的物业基金存在银行作活期存款，其利息与定期利息相差很大，不利于物业维修基金的理财增值。如一个小区3000万元的维修基金，按现行活期利率年利率0.72%，一年定期利率4.14%计算，相差102.6万元。

【数据说话】

北京：住宅维修资金使用率0.12%

赵鸿飞 张仕安/《深圳商报》/20080905
截至目前，北京市已经累计归集商品住宅专项维修资金176.3亿元，但真正已使用的维修资金只有2168.6万元，仅为全部资金的1.2‰，而归集的房改维修资金也只是用了6亿元。为了加强住宅专项维修资金的管理，维修资金的日常管理将划归市住房资金中心，实施专业化的统一管理。

【物管采风】

齐齐哈尔：重新制定城区物业服务收费基准

邢恩义 董娜/《齐齐哈尔日报》/20080924
23日上午，齐齐哈尔市物价局主持召开城区物业服务收费基准价格听证会，会上有关部门细致翔实地按照小区硬件配套设施、基础管理、房屋管理、共用设施设备管理、环境卫生、绿化养护管理、秩序维护管理七个方面，考核齐市普通住宅小区物业服务收费等级的指导标准，保证在提高齐市整体物业管理水平的前提下，合理制定收费标准。

【学习平台】

浅析物业管理的前期介入

张云龙/《卓达学刊》/ 20050210
物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。从过去的经验和教训、从消费者，物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。做好前期介入工作应处理好以下几个关系。     1.明确介入角色和盯着主要环节。前期介入工作主要有：初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。     初期介入要当好顾问。所谓初期介入是指在物业的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，使设计既符合国家的规范要求，又照顾了使用者日后的实际需要。这一阶段的主要工作内容有①审阅设计方案图纸，提出有关结构布局和各项功能等方面的建议，以达到完善功能、降低造价、保证质量的作用。②审阅设备及容量的配置，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。③提出日后管理和维修的建议和要求。④提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接口等。     中期介入要加强监理。中期介入是指物业的土建结构接近封顶，工程进入设备安装阶段，物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查，并对修改的工程做好记录。每一个发展商在物业的建设过程中，对其规划设计和施工难有不作改动和一成不变的。因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。     后期介入要准备接管。所谓后期介入是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工、验收、移交、准备入伙，物业公司全面介入，开始履行“管理”职责。物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段。此时物业公司将全面启动，组织机构的建立，人员的招聘与培训，各种管理制度的制订。根据物业的规模和档次，以及发展商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。     接管验收，认真负责。接管验收是指物业公司接受房地产发展商或业主委托管理的新建物业时，从物业主体结构安全和满足使用功能：符合建设和使用文件要求为内容的再检验，物业经过竣工验收后，从施工承建单位移交给建设单位，物业公司以业主、使用人、物业管理的角度经过再次综合检验合格后开始接管物业。物业的接管验收是直接关系到今后管理工作是否能顺利开展的重要环节之一，所以必须高度重视、认真负责。每个部位、每项内容的检验都应作好记录。对一些需返修的工程要求开发商落实整改的时间，并且认真做好产权资料、技术资料的接收工作。接管物业后必须准备入伙前的各项工作、各种设备的试运行、物业的清洁、环境的美化、营造良好的气氛，让一个经过几年建设的物业以完美、清新治人的良好形象迎接新主人，为业主和使用人提供尽可能完善的服务和指引。入伙初期，用户对周围的情况未免生疏，工作上、生活上、精神上都有一个适应的过程，因此，物业公司可根据这方面的情况多做一些疏导工作，体现物业公司的专业精神，以取得用户的理解和树立公司的形象。     2.投资单位重视和物管队伍建设。物业建设单位的重视是做好前期介入的基础。物业的建设是以发展商作为承载体，前期的介入工作从引入、组织、实施、协调、支付费用等，发展商起着主导作用。该项工作是否实施和有效，发展商的重视程度是关键因素。物业管理人员应以高度的责任感，选派富有经验和责任心强的专业人员参与前期工作。现代的城市规划设计和建筑施工都具有较高的水平。物业管理公司应从多年的物业管理实践，以及在广泛收集业主意见的基础上，对新建物业提出更适合市场和消费者要求的建议。按照各工程阶段的进展合理配置人力和物力，初期以专业工程师为主，中期逐步加入一线技术人中，后期组成一支骨于队伍，而避免一开始就盲目派出过多的人员，增加成本。物业的建设少则一年，多则四五年或更长，因此根据项目的建设进度适时做好计划和工作安排就显得更加重要。     3.当前物管利益和长远物管发展。向发展商提出质量要求和各种设施设备的配置、结构布局和房型、市场定位等方面的建议。有的发展商只顾及目前市场情况，不考虑社会发展变化、消费者需求变化等因素，当物业经过几年的建设后，已面临滞后于市场的严重后果，因此物业公司站在消费者的立场上，以能满足发展要求为前提而提出有前瞻性的建议。     4.完成物业接管和开展物业营销。在中后期要协助发展商做好物业销售、出租的推广营销工作。由于物业管理的前期介入，对建筑的质量和工程情况比较了解和熟悉，站在业主和使用者的立场上亦可以为发展商以不同的角度起到宣传推广的作用。在房地产开发经营企业中有许多企业经受了质量控制不严而带来的影响和损失，开始意识到早期引入物业管理的重要，加强把关的力度。如沿海物业集团在“聚龙大厦”的建设初期就引入了物业管理的前期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组”必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力，如施工款项的签字权。工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等，使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了房产的销售，创造了良好的业绩。

【业主之声】

北京：规定若发生电梯困人事件 救兵须半小时内到

朱烁/《北京晨报》/20080924
电梯困人，工作人员抵达现场时间双方自行约定，但最长不得超过30分钟。昨天，北京市工商局与市质监局共同发布了《北京市电梯日常维护保养合同》示范文本。范本“十一”起正式推行。合同示范文本适用于在本市的居民小区、商场、写字楼等各类生产、生活场所内运行的乘客电梯、载货电梯、自动扶梯。

【自由论坛】

从混沌走向有序——略论21世纪中国物业管理发展趋势

王荷/中国物业管理信息网/20010114
中国物业管理行业初期发展阶段呈现出原始状态属不可避免的必然。让人深深遗憾的是，这种原始性阻碍了人民生活质量的更高提升，也对行业自身造成了硬伤般的损耗。 　　（一）不规则的游戏。物业管理起步之初是房地产界作为一种服务手段的衍生物，各种游戏规则也从地产行业原本照抄而来，这时的物业管理如同封建社会自给自足的小家庭在自家后院种的一块菜地，彼此之间倒也相安无事。稍后，物业管理长大成一块肥肉，市场群雄竞起，谁都想来分一杯羹。 　　1、圈定势力范围。虽然现有的各种法规明确限制，但仍不能完全摆脱“谁开发谁管理”的怪圈。比如到2000年底，江苏省72%的物业管理企业是由房地产开发企业兴办或控股的，另有17%由企事业单位（含房管）转制而来，与房地产有或多或少的联系。此外，地理范围上的“地方保护”现象也堂而皇之地存在着。 　　2、违规普遍存在。政府制定了一系列的市场准入规则，但“触电”事件时有发生，政府一定条件下的市场准入政策形同虚设。如深圳市1100家物业管理机构中，正式注册的仅500多家，其中获得资质证书的又少了许多。 　　3、虚假招投标现象屡禁不止。在招标程序、评委组成等各方面，目前基本没有形成成熟的市场游戏规则。例如重庆市的物业管理市场尚未出台规范的物管招投标办法，物管市场一般采取议标，均未实行规范的招标方式。 　　4、低级恶意竞争的企业不在少数。为了抢占市场，个别物业管理企业不惜亏本甚至贴钱经营，或者无谓地增加不属于物业公司范围内的服务项目以取悦于消费者。 　　5、建管缺乏衔接。开发商与物业企业之间没有完全融合，致使开发阶段的不完善延续到物管时期，导致消费者和物业企业之间矛盾重重。 　　6、业委会推波助澜。行业本身处在成长发育期，社会环境也不成熟。在此背景下，业委会随意炒掉物业公司，或任意要求降低服务费、增加服务内容，使整个市场波澜起伏。 　　（二）科学的市场。物业管理市场伴随着行业大环境的改善将变得充满理性。市场完全开放，任何企业都可以进入，共同遵守完美的游戏规则，在真正意义上的公平原则下，由市场选择企业的生存。完美的游戏规早由这样几部分组成：1、社会的全面互动。每一位消费者以至社会的方方面面都参与进来，成为整个游戏最重要的一方，时刻审视对方即企业的行为是否规范，也从对方的反馈检省自身所存在的缺陷。双方的良性互动保证了整个行业发展的高度现代化。2、完善的法律体系。这是由国家做出的硬性规定，是十分刚性的规早，也是整个游戏规则的总纲（本文前面部分曾专章论述）。3、行业的外部监督，也可以称之为行规街约，以此规范行业的自我管理行为。高度成熟的行业自我调节体系和自律机制是羊断该行业是否科学而理性的重要标志。4、企业的自我约束。每一个上市企业都以科学的心态和行为对待市场，具有十分现代化的企业特征。 　　在上述游戏规则的约束下，整个物业管理市场将是完全商品化的自由市场，一切按市场规律办事，物业管理的商品属性彻底体现。社会方面：不再有无理的要求，不再奢望“免费的午餐”，将会一手摸着自已的钱袋，一手到市场上查找与之相匹配的服务，实现完全的自主消费；企业方面也不会提供免费的超值服务，不会再有任何华而不实的概念，不会再赔钱赚吆喝，不会再戴着镣铐跳舞，将更加关注自身的发展，关注市场今天和明天的需要。 　　（三）理性地渐进。物业管理市场的进化不能脱离循序渐进的客观规律，目前行业亟需关注的问题包括如下几个方面： 　　1、加快培育市场。没有市场的行业如同无源之水；缺乏成熟市场的行业也不可获得充分发展。据调查：武汉34.2%的市民对物业管理有偿的心理承受能力很差，更有21.9%的居民甚至认为物业管理应该是免费的。因此，政府要与企业共同努力，通过多种途径和方法引导消费者走向成熟。比如增加职工工资往房消费的物业管理费含量等。 　　2、加紧培养企业。积极发挥行业协会的作用，利用各种方式全面提升企业素质，推动企业进行全面改制，建立现代企业制度，以更好地迎接新世纪物业时代的到来。 　　3、加大政府监管。幅员辽阔的中国大地、多元文化结构的并存、多层次经济结构的差异，加上中国政治经济体制的复杂性，要实现完全的物业管理市场自由化，必须假以时日。在过渡阶段，没有政府强有力监管的市场令人不可想象。 　　4、加深政策贯彻。在实现完全的市场准入之前，必须经过一个漫长的有条件准入的过程。政府已通过制订多种市场准入条件对物业管理行业的发展进行引导和调节，但贯彻很不彻底；准入的条件也有待于进一步科学化。21世纪的中国物业管理市场将有相当长一段时间是有条件准入的市场。

【案例选编】

小区内的石桌砸伤人 由谁来负责

案例分析：     王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向法院提起诉讼。

案例分析：     庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。

 

 

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