《公元物业管理文摘》（第54期）

【物管采风】    ——成都：区县首家 双流县物业管理协会成立

【学习平台】    ——物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题

【业主之声】    ——上海：浦东收费标准将公示

【自由论坛】    ——五大问题困扰物管业主满意度调查

【法规动态】

广州：《广州市物业管理规定》本周五征求社会意见

（李婧/《广州日报》/20070424）

记者昨日从广州市国土房管局获悉，按照《广州市规章制定公众参与办法》的规定，市政府2007年规章立法项目《广州市物业管理规定》拟于4月27日14时30分~17时30分,在广州市国土资源和房屋管理局14楼2号会议室召开立法座谈会，广泛征求街道办事处、社区居民委员会的意见。

福州：物业服务收费管理实施细则6月起实施

（冯桦 甘俊捷 贾格/《福州日报》/20070427）

根福州市消息，《福州市物业服务收费管理实施细则》将于6月1日起执行，《普通住宅物业服务等级指导性收费标准》也将同时出炉。《实施细则》规定，物业服务收费按不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业（不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅）服务收费实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价。

【行业要闻】

阜新：新邱区举办物业管理培训班

（《阜新日报》/20070424）

日前，新邱区就业服务局针对本区内物业管理人员缺乏的情况，在零就业家庭中举办了物业管理专业培训班，培训区物业管理人才，解决下岗职工再就业。此次培训为期一个月，同时开办的还有汽车驾驶和服务裁剪培训班，共有150名下岗工人参加培训。学员经考试合格结业后，将推荐到社区物业管理公益岗位和相关民营企业工作。

石家庄：四级物业共管体制将逐步形成

(许跃彬/《石家庄日报》/20070418)

为尽快建立市、区、街道、居委会四级共管的物业管理监管体制，石家庄市房管局于4月10至13日举办了“物业规范化管理培训班”，共有44个街道办的有关负责人参加了培训。培训就《物业管理基本知识》、《关于加强石家庄市住宅区物业管理工作的意见》、《石家庄市业主大会规则》、《石家庄市物业管理用房暂行规定》等进行了学习。

青岛：物业管理师将培训上岗

（程爱华 陈先发/《半岛都市报》/20070417）

    日前从青岛市物业管理协会获悉，国家注册物业管理师培训及考试工作已在青岛市全面展开，今后青岛市将全面实行物业管理师考试制度。按照规定，物业管理企业项目负责人应当由物业管理师担任，物业管理项目管理中的关键性文件必须有物业管理师签字后方可实施。

马鞍山：物业小区创文明物业活动展开

(胡晓华 朱国斌/《马鞍山日报》/20070417)

为了加强住宅区物业管理工作，规范物业管理服务行为，提高物业管理水平，马鞍山市房地产局从4月16日开始对全市各物业企业“创建文明物业”活动进行督查、考评，进一步推动全市物业管理小区创建文明城市工作深入开展。此次督查考评为物业企业所服务的全部项目，考评内容主要围绕物业管理企业行为规范、住宅小区环境、住户满意率等内容进行。 

大连：物业管理协会成立

（王勇/《半岛晨报》/20070426）

大连市物业管理协会昨天正式成立，年内大连市将针对物业管理纠纷、弃管小区物业管理等现状进行专项调研，以破解物业管理难题。大连市物业管理协会主要是为加强行业自律，促进行业发展。据悉，大连市现有物业管理企业约400家，其中300多家现已申请加入物业管理协会。

沈阳：物业管理工作重心下移至各区政府

（林浩 魏吉娜/《华商晨报》/20070424）

据沈阳市房产局相关负责人透露，沈阳市委日前发布的3号文件第四条提到，物业管理工作由区政府负全责，房产行政管理部门履行行业监管职责。此前物业管理大部分职权在沈阳市房产局，物业管理工作的监管、职责没有分清，转变后，区政府负责日常监管、执行，沈阳市房产局则主要负责物业管理工作的监督执行情况，分清了职责。

广西：重新修订物管法物业服务按“星”收费

（吴福大 林莉/《南宁晚报》/20070415）

物业管理收费投诉，是去年南宁市各类价格咨询举报的热点。记者昨日从自治区物价局了解到，广西重新修订了2005年出台的《物业服务收费管理暂行办法》（以下简称《办法》），新的《办法》从2007年4月3日起执行。与原来的相比，新修订的《办法》提出了更清晰的收费内容与标准，令市民缴纳物业管理费时能“明明白白消费、清清楚楚缴费”。

南昌：老城区物业管理试点启动

(王炜/《都市消费报》/20070427)

据南昌市房管局有关人士介绍，根据南昌市政府的意见，该局启动了老城居民区物业管理试点工作调研，将社区管理和物业管理有机结合等方式，首先在东湖区、青云谱区选择2-3个社区进行试点。据有关人士介绍，目前，试点社区仍在挑选当中，在取得试点经验后，物业管理将在南昌市各个老城居民区有步骤地全面推行。

【数据说话】

常州：物业管理使1256.6万人受益

（蒋英/中国物业管理网/20070319）

常州市物业管理于1992年起步，在探索规范中，物管类型已从单一的住宅物业发展到涉足大厦、工业区、学校、医院等物业，服务内容从单一的清扫保洁发展到包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁等配套服务。现全市共有各类物管单位120多家，从业人员约8000人，管理服务项目599个，全市物业管理覆盖率为60％，受益人I256．6万人。

【物管采风】

成都：区县首家 双流县物业管理协会成立

（彭斌 廖永安/四川在线/20070418）

　  4月18日，成都区县第一家物业管理协会——双流县物业管理协会宣告成立，标志着双流县物业管理又将迈上一个新台阶。目前双流县物业企业已达120家，管理着310多个小区共1500万平方米，成为成都各区县的排头兵。双流县物业管理协会的成立让物业管理企业找到了“娘家”，能更好地加强管理，更好地为业主服务。                                                                   

【学习平台】

物业前期介入中园林绿化工程不可忽视的几个问题

（毛志远/20060914）

居住区园林绿化的水平已经成为商品房档次高低评比的重要标准之一，建设者的高价环境包装，使得居住区的园景绿化水平日新月异。但由于多方面的原因，在绿化设计和施工中总还存在一些不足或缺点。

一是要重视绿化用地的整理和表土采集。在绿化地的整理时，尽量防止重型机械进入现场碾压土壤，绿化地的整理不仅要清理表层的垃圾，拔除杂草，还需对深埋于土壤内的化学废弃物作深翻清理，对绿化地表土应尽量进行采取和复原，多用表土少用客土，为绿化植被创造良好的生长环境。

二是要注重木质园景小品的材质选择。要延长木质园景小品的使用年限，确保园景小品的观赏效果，开发建设者应从后期使用考虑，对园景小品材质的选择予以重视。

三是要关注屋顶花园的基础处理。地下车库顶部、裙楼及住宅公用屋面，都是建屋顶花园的利好场所，但由屋顶（车库顶）花园引起的漏水，影响物业使用的事例，也时有发生。  

四是乔灌木栽植应避开沟渠及地下阴井。绿化工程动工前，就得充分考虑此问题，乔灌木栽植应尽量避开地下管网及沟渠。 

五是绿化取水点设计应方便和安全。无论是喷灌设施，还是普通水笼头，设计时首先要考虑各绿化带能充分浇水，其二，作为绿化工程的一部分，各取水点的位置应安全和美观，切不可出现喷头高高凸起，或将喷头设置在园林道路处，以免儿童嬉戏时，戳伤或摔倒。

六是园林工程施工应先绿化后景观。绿化和景观作为园林工程的重要组成部分，两者相辅相成、不可缺少。

【业主之声】

上海：浦东收费标准将公示

（刘东辉/《劳动报》/20070416）

物业是凭啥标准向居民收费的？据悉，浦东500多个小区将向业主公示物业收费和详细服务标准。目前浦东已开始试点，在陆家嘴功能区内5个房地产办事处所覆盖的小区范围内公开物业收费标准。上海市有关部门负责人表示，如果试点效果好，将逐步在其他区域推广经验。

【自由论坛】

五大问题困扰物管业主满意度调查

（赵向标/深圳物业管理研究所）

企业在自行组织业主满意度调查时，必须注意防止出现以下五个问题。 

问题之一：隔靴挠痒。  

调查目的或是单纯为了满足ISO9000管理体系的要求，或是为了在形式上满足业主的维权知情需要，或是为了给上级粉饰太平。调查结果与项目的目标责任管理不挂钩，调查中业主提出的投诉不处理，合理化建议不采纳，整个调查工作游离于企业的营运体系之外，满意度调查纯粹成了一种应景之为。  

问题之二：瞒天过海。  

虽然不是普遍现象，但在实际调查过程中确有极少数操作人员程度不同地存在造假行为。轻则代业主住户填写调查表充数，或在汇总时肆意修改原始数据，有时甚至在撰写最终调查报告时虚造数据，以求达到欺上瞒下，鱼目混珠的目的。   

问题之三：故弄玄虚。   

主要表现是调查采用的指标体系繁复庞杂，向外发布的统计报告故作深奥，不仅一般业主或公众不知所云，就连一些专业人士看到这些指标和报告时也感到如坠云雾之中，不得其要领。   

问题之四：劳民伤财。  

再好听的山歌，听多了也有感到乏味的时候。调查中大家普遍反映，企业开展业主满意度调查的频次设定要科学。如果一年中多次展开调查，对企业来说“伤”了自己的财，业主也不堪其累，甚感其“劳”，结果只能是事与愿违。   

问题之五：闭门造车。

由于满意度调查容易触及企业的一些“内情”，个别单位不愿意“外人”介入调查过程，这样就容易导致普遍存在的闭门造车现象。于是在实践中就出现了一种众人皆知的奇怪现象，虽然各企业的满意度调查搞得红红火火，但大家都不知道别家是如何操作的。急需创造一个沟通交流平台。

【案例选编】

早期介入 越早越好

案例分析：

某房产开发公司于1997年末立项开发浦东某地区的一个中高档商品住宅小区，随即便选聘了一家物业管理公司早期介入该项目的设计、施工与安装工程。物业管理公司非常重视早期介入，专门成立了由公司物业管理部和工程设备部负责人组成的项目组，并很快拿出了早期介入工作计划和工作方案，经开发商认可后迅速开展了工作。项目组在早期介入的一年中，从保障未来业户的利益、有利于物业销售和售后物业管理出发，先后发出工作联系单25张，对工程建设中的各种问题提出了71条意见和建议，既提高了工程质量，又降低了工程成本，还避免了事后难以弥补的遗憾。由于开发商与物业公司的精诚合作，使得该项目如期完成了建设过程和竣工、接管验收；实现了边小区施工边业户入伙。两年后很快成为上海市物业管理的一个样板楼盘，各地前来参观学习的房产开发公司和物业管理公司络绎不绝。

案例点评：