非赢利共享型信息选编 第18期/20060121 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——沈阳：物业服务将执行“浮动价”
——北京：被炒物业不撤停资质
【行业要闻】 ——郑州：物业服务酬金制遭遇尴尬
——重庆：代表建议修订物管条例
——广州：7成物管喊亏本 业主审帐到头审自己
——上海：非居住物业管理亟待重视
——深圳：小区零发案物业获表彰
——天津：闲话物业 品评管理与服务
——乌鲁木齐：物业管理人员必须全员持证上岗
——黑龙江：三月将严查物业收费
【数据说话】 ——南京新建物业区域物管覆盖率达100%
【物管采风】 ——青岛十佳物业管理企业评选结果“出炉”
【学习平台】 ——业主委员会如何处理与物业管理企业的关系
【业主之声】 ——宁波物业收费告别“雾里看花”
【自由论坛】 ——加快物业管理行业的全面市场化
【案例选编】 ——问计于技——地下蓄水池容易跑水怎么办
【法规动态】
沈阳：物业服务将执行“浮动价”
（张建芳/《沈阳晚报》/20060119）
昨日记者从沈阳市物价局获悉，沈阳市物业服务收费细则将于春节后出台。新的物业服务收费细则不但对住宅小区进行等级划分，而且对物业服务也有级别区分，业主委员会可以讨论选取适合的物业服务。新的收费细则实行最高限价，物业公司可以适当下浮收费标准。物业服务好，公司可申请提高收费等级，如果因服务不到位被业主投诉，则面临降价的风险。
北京：被炒物业不撤停资质
（潘澄清/《京华时报》/20060119）
北京市建委近日下发《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》，将于今年2月1日起施行。意见指出：老物业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝交接，新物业和业主委员会不得强行接管，因拒绝撤出或强行接管造成重大影响的，依法承担相应的法律责任。对于违反有关规定的物业管理企业，要依法进行行政处罚、停止资质并限期整顿。
【行业要闻】
郑州：物业服务酬金制遭遇尴尬
（佚名/大河楼市网/20060119）
昨日记者从省物业商会获悉，作为解决物业纠纷办法之一的物业服务酬金制两年前就推出，但到现在郑州实行酬金制的物业公司还不足5%。商会秘书长武凤翔解释说，在郑州大部分小区没有成立业委会，大多物业公司都是由开发商自己成立或聘请，服务费均采取包干制。今年商会将通过招投标的方式来推进“酬金制”的实行，以化解日益增多的物业纠纷。
重庆：代表建议修订物管条例
（陈雪莲/《重庆晚报》/20060118）
针对大修基金使用透明度不高等问题，市人大代表建议对《重庆市物业管理条例》的部分条款进行修订。内容包括：增加业主委员会定期公布公共设施、共有财产处置、收益及业委会活动经费情况；增加在年终物业管理收费和各项支出情况进行检查、审计；物业维修项目，小修、大修费用，由业主代表会审议同意等等。
广州：7成物管喊亏本 业主审帐到头审自己
（窦丰昌 邱敏/《广州日报》/20060117）
据介绍，广州七成物业公司在公布的财务报告上宣称自己是亏损的，但业主心里都在怀疑这些报告的真实性。因此深圳一个小区的业委会聘请专业人士物业公司进行严格的审计。正当业主期盼着依仗对己有利的审计结果要求降低物管费的时候，结果却出人意料：物管亏损达680万元，于是物管反而提出管理费升价的要求。
上海：非居住物业管理亟待重视
（杜鸿亮/《房地产时报》/20060116）
目前，境内外人士或公司对非居住物业的热情高涨，但这类物业管理纠纷也日趋突出，主要有以下几种问题：物业公司由开发商指定，长期不成立业主委员会；物业管理费奇高，严重质价不符；侵权现象普遍，许多收益去向不明；目前投资性物业的很多管理制度和公约均系开发商或物业管理公司在前期制定，物业管理的部分管理制度显失公平。
深圳：小区零发案物业获表彰
（马翔 梁刚强 罗耿彪/《晶报》/20060117）
1月13日下午，梅林街道办200多名治安工作先进个人和单位代表聚集一堂，接受表彰。据统计，2005年通过社会力量协助公安机关破案157宗，抓获违法犯罪嫌疑人131人，提供犯罪线索37条，社区的居民和保安人员为社区的安定和谐做出了重大贡献。共有11个义务巡逻队、52个“零发案物业单位”和先进个人受到了表彰。
天津：闲话物业 品评管理与服务
（佚名/《每日新报》/20060113）
现在的物业管理市场正在进入优胜劣汰阶段，为了在竞争中取胜，很多物业企业往往承诺很多难以达到的服务内容和标准，因此物业服务后劲不足，很多小区高标准的服务难以持续。某物业公司的赵先生表示，物业公司作为企业，给物业实施专业化管理，为业主和使用人提供服务，它是“量入为出”的，很低的收费标准无法长久支撑高标准的服务质量。
乌鲁木齐：物业管理人员必须全员持证上岗
（王媛媛/天山网/20060111）
1月10日，记者从市房产局物业监管处了解到，今年第三季度，全国将举行第一批物业管理师资格考试。乌鲁木齐市具有资格的物业公司负责人必须参加此次考试，并拿上物业管理师资格证，否则他所在企业将无法继续从事物业管理工作。按照规定，自治区的考试工作由当地人事行政部门会同房地产主管部门组织实施。
黑龙江：三月将严查物业收费
（胡晶/《新文化报》/20060113）
由于物业公司控制着一些水、电、保安、采暖等费用，所以在许多小区里，物业公司俨然以主人自居，凡事自作主张，根本不把业主放在眼里，许多收费标准从不对外公示。针对这种情况，昨日记者从有关部门获悉，今年三月份，我省将在全省范围内严查价格违法行为，对于一些屡教不改的公司，将依据有关法律规定，给予相应的处罚。
【数据说话】
南京新建物业区域物管覆盖率达100%
（田春/《今日商报》/20060118）
据了解，截止2005年底，南京拥有住宅近1亿平方米，物业管理企业480家，物业管理覆盖率达到54%，近几年新建物业区域物管覆盖率达100%。南京市房产管理局副局长郭宏定在《南京市物业管理办法》发布会上表示，修改后的《办法》扩大了适用范围、新创了物业管理区域的划分界定的原则与办法，将进一步促进我市物业管理行业的健康发展。
【物管采风】
青岛十佳物业管理企业评选结果“出炉”
（王晖/《半岛都市报》 /20060111）
今天，记者从市物业办了解到，去年本市十佳物业管理企业评选结果近日“出炉”。在参评的400多家物业管理企业中，青岛海信物业管理有限公司等十家企业脱颖而出，被评为 2005年度青岛市十佳物业管理企业，青岛市新天物业发展公司等 35家企业被评为“创城杯”优胜企业。这些品牌企业和优秀从业人员，为今后该行业发展增加了动力。
【学习平台】
业主委员会如何处理与物业管理企业的关系
(佚名/《天孚物业 新视野》/20060111)
在多年的物业管理实践中，我们深刻认识到做好业主委员会与物业公司的融洽关系对整体物业管理工作的推进作用，也体会到不和谐的两者关系，给工作带来了巨大阻力。
首先，业主委员会要规范自身的管理服务行为。业主委员会的成员背景了属不相同中，有一个大家共同的目标是十分必要的，而且要用文字记录下来，使广大业主真正体会到业主委员会“真心为民”的做法。而且能够避免经常调整发展方向，让物业管理企业无所适从。
其次，打破藩篱，与物业管理企业建立可靠的相互信赖的关系。信任是我们开展各项工作的基础，为此，业主管理委员会必须摒弃业主委员会与物业管理企业是“对头”的观念，把物业企业看作社区的一个成员。要主动搭起信任的桥梁，在这样一个平台上认识与交流。
第三，追求可持续发展，杜绝短期行为。在实际生活中，有不少业主委员会为了获得业主的“认可”，上任之后中头一件事就是降物业费，或采取其他“打击”物业公司的行为，如果是在充分调查的基础上代表广大业主真实的意愿本无可厚非，但恰恰大多数都不是这样，以过激手段来换取业主短期信任，最终的受害者必是广大业主。
最后，充分发挥各方优势，共建美好家园。在物业管理实践中，一个物业管理企业在管理过程中可能会遇到这样或那样的困难，有的问题如果在企业角度可能是无法逾越的，而在业主委员会角度发挥各方优势则可轻易的完成，这就需要业主委员会了解企业的难点，真心实意地帮助解决。
【业主之声】
宁波物业收费告别“雾里看花”
（马莉莉 金齐天/《浙江日报》/20060112）
一些小区物业费的收取、使用透明度不高是业主反映的焦点。从今年开始，宁波市海曙区的“小区管家”们要定期就物管的收费和开支情况给居民们一个明明白白的交待。去年下半年，在宁波市审计局对部分小区物业管理收费进行审计调查后，海曙区率先在全市出台了住宅小区物业财务公开示范文本。居民们笑称：物业收费今后不再是“雾里看花”了。
【自由论坛】
加快物业管理行业的全面市场化
(卢丹/《中国楼市》/20060120)
随着1月1日《北京市物业服务收费管理办法（试行）》的正式施行，北京商品住宅物业服务收费终由政府指导价改为市场调节价，率先迈出了价格机制市场化的重要一步。
不过，仅仅对价格机制的改革是远远不够的，其背后甚至有着巨大的隐患。首先，行业里还没有形成一个合理、有效的退出机制，业主们不能、或者是需要花巨大的成本才能实现物管公司的更换。其次，成本核定环节等属于专业业务领域，普通业主更本无法通过服务档次来套用相适宜的价格标准。第三，新政中规定，收费标准将由业委会与物管公司共同协商确定，针对目前大部分业委会的成立遥遥无期，“协商”也即成了空谈。
很显然，虽然新政的主旨是在价格上遵从市场调节；但在供求关系上，物管公司仍然将是市场中居于主导的一方。“物业费协商”看似给业主加大了话语权，其实话筒还是暗握在物管公司的手中。最坏的情形是，如果之后没有相应有力的监管制度与细化标准跟上，物业新规甚至可能助长物管公司漫天要价，将本来就矛盾重重的物业纠纷加剧升温。
于是，在中国市场经济体制改革的大背景下，稳步推行整个物业管理行业的全面市场化，更是成为迫在眉睫的课题。比如如何建立合理有效的招投标机制、形成详细的价格标准、引入专业的成本核定机制，怎样对诸多不专业的物管公司进行整治、并建立一个强有力的监管制度与机构，等等这些，都是眼下所必须解决的问题。
【案例选编】
问计于技——地下蓄水池容易跑水怎么办
(大中华物业管理网/20060111)
某大厦采用的是二次供水。二次供水系统中控制市政管网向地下蓄水池注水的液压阀，由于开关频繁，阀芯时常损坏。其一旦出现故障，要么注不进水，不仅水位过低使空转的水泵受损，而且影响向住户正常供水；要么注水失控，既溢水造成水资源浪费，又容易形成水浸灾害。而这种故障防不胜防，令维修人员十分头痛。
为了摆脱被动应付局面，管理处群策群力，在技改上动脑筋。他们将弃置的污水泵水位自动控制器整修一新（修旧利废，物尽其用，大有可为，它不仅有利于降低物业管理的运行成本，而且有助于培养队伍的创造精神），装进地下蓄水池，调整好超高超低水位，并通过线路分别与消防中心、维修班值班室的专门警铃连接。只要蓄水池水位稍有异常，警铃一直响个不停，手动复位后，警报才可解除（两处报警双保险）。这样，就可以使值班人员迅速、准确地发现故障所在，并及时通知有关人员在第一时间内予以排除。
经过一段时间的实际运行，证明管理处的这一小计确实管了大用，它有效地避免了因地下蓄水池水位异常引起的断水、跑水现象。
点评∶
解决类似问题，一般的思路是指定专人负责、加大巡查密度。然而，采取了这些措施也未必能够确保万无一失，因为人总难免有打盹的时候。远不如派个不吃草料的“先生”在那儿值守可靠，省心、省力又省钱。
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2006/1/21 17:50:00