《公元物业管理文摘》（第17期）

　　第一，电梯保养费是否列入维修资金使用范围。由于电梯维修行业的惯例，电梯在保养和维修过程中往往把二者都混同在一起，在物业管理公司与电梯公司签署的电梯保养合同中，以及电梯公司每月开具的电梯保养费中，实际包含了大部分的维修费用。

　　第二，设备设施（指电梯、消防设备等）年检测费是否列入维修资金使用范围。由于大厦的设备设施属业主共同所有，其产生的费用应由业主共同承担。但由于以前物业管理服务费实行政府定价，而政府定价时又往往没有把设备设施年检测费列入其中。因此这项费用在列支渠道上产生了争议。

　　第三，低值易耗品是否列入维修资金使用范围。低值易耗品一般指物业共用部位的灯泡、玻璃、开关以及设备中的易损品和管道疏通等费用。这些费用应不应该由维修资金支出，目前各方也存在很大争议。

　　要解决维修资金使用范围上的争议，首先国家在法规上应明确业主大会的维修资金使用主体地位，并授予业主大会拥有维修资金使用范围的最终决定权。而这种最终决定权不是指某项具体的维修项目，而是指业主大会会议经三分之二以上投票权通过的专项维修资金使用章程（或称规定、方案、决定）。其次在政府监管过程中，应对专项维修资金使用范围进行必要的规范。诸如在前期物业管理期间或业主大会未建立专项维修资金使用章程之前，统一规定专项维修资金的使用范围；在业主大会成立后，出台指导性的专项维修资金使用章程示范文本等。对维修资金的使用范围进行必要的规范和指导。

　　(一) 要建立多元多方共同增进亲情氛围的协调机制。物业管理住区居住主体大都是多元的，对其管理又是多渠道的，建立多元多方共同营造、共谋和谐发展的组织平台，特别是需要建立以住区由居委会、业主委员会、物业管理企业和公安派出机构人员参与的协调机制。

　　(二) 要加强理论研究和理论指导，保证增进亲情氛围活动沿着正确轨道发展。增进物业管理住区亲情氛围，倡导人性化、亲情化服务，是对住区人际关系的改善创新，在理论上必然会遇到一系列需要研究的新问题。如在物业管理专业化、企业化、市场化的有偿管理与服务中，如何做到以人为本，真正体现人性化、亲情化服务?怎样在住区内把市场驱动力和亲和力、各方相互竞争和相互合作、依照法规行事和注重亲情行事、有偿服务和有情服务、感性维权和理性维权等等统一起来?等等，都需要社会学、城市学、管理学和法学界专业人才，投身调查研究，及时拿出有实践意义的理论成果来。

　　(三) 要尽力培育和增进住区全民的亲情意识，加强物业管理队伍的培训。这是增进亲情氛围的重要基础。住区内的有关各方面要利用各种机会、各种节假日，多组织内容健康、形式多样的居民业主及相关员工之间的联谊活动，用以培育与增强区域认同意识和亲情意识。特别是物业管理企业要适时地加强对员工进行人性化、亲情化管理与服务的培训。
 

　　最近，管理处加大管理力度，决心从根本上解决这一问题。他们首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理（都知道公共部位是不允许摆放私家物品的，既然知道还要摆放自然应当是弃物，这一规定顺理成章）。然后拟订了四个工作步骤：值班保安员通过可视对讲规劝违规住户；保安班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；主管领导上门“钉子户”的思想工作；管理处给仍然无动于衷的下达限期整改通知书。

　　按照这一部署，各个保安班在主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。他们耐心细致地做好说服动员工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间，走了两个步骤（凡事预则立，不预则废，多考虑几步没有坏处），尚未用领导直接出面，就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。