《公元物业管理文摘》（第11期）

【法规动态】 ——天津：新建住宅物业接管验收指导意见出台

            ——宣城：新的物业服务收费办法11月1日实施

【行业要闻】 ——北京：人大代表支招小区物业管理

            ——长春：物业专项维修金管理有了章程

            ——沈阳：旧小区也要有物业管理

            ——海南：物业企业资质将分四级

            ——湖南：年度优秀物业企业和项目评选启动

            ——佛山：“价费公示进社区”活动本月全面铺开

            ——射阳：标本兼治改善物业管理

            ——哈尔滨：物业公司开“打”收费官司

【数据说话】 ——重庆物管从业人员逾5万  覆盖率达42%

【物管采风】 ——物业管理行业开展服务活动

【学习平台】 ——法国“民主化”物业管理

【业主之声】 ——物业费和服务一个都不能少

【自由论坛】 ——物业管理中的刚柔相济

【法规动态】

天津：新建住宅物业接管验收指导意见出台

（天津市国土资源与房屋管理局/20051105）

　　为了规范新建住宅物业管理接管验收活动，明确开发建设单位和物业管理企业对房屋及配套设施设备的开发建设与日常管理服务责任。近日，天津市出台了《新建住宅物业管理接管验收的指导意见》。意见分为5个部分，分别对接管验收条件、验收内容、验收程序、接管后的维修责任以及接管验收备案等作出了明确规定。

宣城：新的物业服务收费办法11月1日实施

（佚名/《宣城日报》/20051103）

　　市物价局、市房管局近日制定出台了《宣城市住宅物业综合服务分等收费管理办法》并于11月1日起实行。办法规定，普通住宅日常物业服务收费，由物业企业和业主委员会协商约定。约定不成的，再报市物价局、市房管局审定。而别墅、小高层等高档住宅等的物业综合服务收费，由建设单位或业主委员会与物业企业在物业服务合同中约定。

【行业要闻】

北京：人大代表支招小区物业管理

（赵媛媛/《北京青年报》/20051109）

　　昨天，市人大常委会关于“加强社区建设，构建和谐社会”议案办理情况座谈会上，小区物业管理问题成为重要课题。市人大代表张耘在会上建议：“政府应尽快建立完善的物业行业的市场准入制度，对物业公司的服务内容以及收费标准要细化。另外，针对目前物业纠纷主要源于开发商遗留问题的现状，在其遗留问题未解决之前，限制其开发下一个项目。

长春：物业专项维修金管理有了章程

（刘丹/《新文化报》/20051102）

　　11月1日，《长春市物业专项维修资金管理办法》正式施行，居民缴纳物业维修基金的管理和使用有了相应的地方法规规范。办法明确了收取维修资金必须出具由省财政厅统一印制的物业维修资金专用票据，如果房产所有权别更时票据必须办理更名手续。持业主委员会出具的介绍信，方可查询资金账户余额。

沈阳：旧小区也要有物业管理

（史云峰/《华商晨报》/ 20051104）

　　截至目前，沈阳已建成的3277个住宅区中，实行物业管理的只有244个，占不到一成。在日前召开的沈阳市十三届人大常委会第二十四次会议上沈阳市房产局局长李建国表示，今后沈阳市房产部门将对旧小区有计划、有步骤、有重点地进行改造，使具备物业管理条件的住宅区，通过召开业主大会选聘物业管理企业进行物业管理。

海南：物业企业资质将分四级

（张晨/《三亚晨报》/20051106）

　　近日出台的海南省物管企业资质管理办法将物管公司分为一级、二级、三级和临时资质四个等级。办法规定：一级企业，要具备注册资金500万元以上，管理多层住宅达200万平方米以上，或办公楼宇、工业区50万平方米以上等条件。目前，该省能够达到一级水平的企业几乎没有，达到二级水平的约20家，大部分是三级的。

湖南：年度优秀物业企业和项目评选启动

（罗祥 唐亚芬/《当代商报》/20051107）

　　记者6日获悉，省建设厅将评选2005年度物业管理优秀企业和项目。据了解，此次评选采取市、州房地产管理部门推荐，省建设厅组织考评人员实地考核验收的方式进行。考评内容及标准为，对物业企业按照《湖南省优秀物业管理企业考核评分标准（试行）》进行；对物业项目按照《全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及评分细则》进行考评。

佛山：“价费公示进社区”活动本月全面铺开

（邓磊/《佛山日报》/20051104）

　　高明区“价费公示进社区”活动将于本月全面铺开，届时，当地居民将实现明明白白缴费。据介绍，高明区“价费公示进社区”的主要内容是在社区内把有线电视、物业服务、停车场、水、电、燃气等与市民关系密切的收费项目进行公示。物价部门将从本月开始逐步在全区３０多个封闭式安全文明小区和１８个物业管理小区内全面实行价费公示制度。

射阳：标本兼治改善物业管理

（袁万祥/住宅与房地产信息网/20051103）

　　江苏省射阳县在创建省级文明城市工作中，将改变县城部分住宅小区“脏乱差”状况、完善物业管理机制作为一项重点，力求标本兼治，临时突击与长效措施双管齐下，使人居环境切实得到明显优化。射阳县城现有住宅小区和未封闭住宅楼群40余处，总体物业管理状况较好，其中锦绣苑小区、射阳港电厂小区还先后被评为省市物业管理先进单位。

哈尔滨：物业公司开“打”收费官司

（董晓峰/《哈尔滨日报》/20051110）

　　近日，记者了解到，哈尔滨徐虎物业公司状告了13名拖欠物业费的业主，并且全部胜诉。在哈尔滨市，物业纠纷常见，诉诸法律却少有。有关人士指出，以法律手段追讨物业欠费，化解物业纠纷，是一个可喜的发展方向。法律具有双向的保护作用，使物业公司的合法权益通过法律强制力得到保证，也同时保障了业主的权益。

【数据说话】

重庆物管从业人员逾5万  覆盖率达42%

（栾玉树/《重庆晨报》/20051109）

　　记者在不久前市物管协会举行的一次会议上了解到，目前重庆共有物业管理企业968家，从业人员5万多人，物管面积超过1.2亿平方米，物业管理覆盖率达到42%。目前重庆共有国家一级物管企业9家，一大批楼盘物管获得了国家或市级表彰。建设部住宅司司长谢家瑾高度评价道，重庆物业管理水平走在了西部前沿。

【物管采风】

物业管理行业开展服务活动

（潘澄清/《京华时报》/20051103）

　　北京市建委物业处处长刘刚透露，从现在起至明年3月15日，本市物业管理行业将开展历时四个半月的服务活动。刘刚介绍，活动期间，各物业管理企业均设立服务电话，24小时有人值守；遇有水、电等急迫性报修都应派人在半小时内到达现场。此次活动必将促进物业服务水平快速提高。活动结束后， 将对在活动中表现出色的小区和物业企业给予表彰。

【学习平台】

法国“民主化”物业管理

(李有观/《住宅与房地产》/20051101)

　　在法国，房地产开发商在售出第一套商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业公司。对物业公司的选择往往是随机的，其标准通常是距离近或信誉好。大部分业主按规定期限入住后，物业公司开始运作，而房地产开发商原则上则从此与物业公司“两不相干”。物业公司的“新老板”变成“业主大会”，它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决议。

　　业主们入住三个月后，物业公司以召集人的身份通知召开业主大会。按照法国物业管理法规，业主大会的第一项议题必然是选举业主大会主席和副主席，主席和副主席必须是业主。第二项议程是物业公司主管介绍情况，并向大会提交物业管理合同及下年度物业预算。第三项议程业主们就存在的问题自由发表言论。自由讨论结束后，大会进入表决程序。表决内容包括是否同意物业公司的述职报告、是否接受物业公司的合同，是否同意下年度物业预算等。与会业主以举手的方式进行表决，物业公司记录表决结果并执行有关决议。大会的最后一项议题往往是选举几名业主组成“业主委员会”，这些委员将定期或不定期与物业公司沟通提出意见或建议。“业主委员会”成员不收取报酬，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行“业主委员会”的决定。

法国大部分物业公司并不靠收取管理费赚钱，其真正的盈利渠道有两个，一是用所收取的大修基金以及每季度初收取的物业费投资。二是利用资源优势，承担房屋租赁中介。

【业主之声】

物业费和服务一个都不能少

（里正/《北京晨报》/20051103）

　　在强制执行时仍拒交物业费而被拘留的业主都已经交齐拖欠费用。对于这些业主，我们支持严格执法，而且还要严惩部分业主的不配合乃至暴力抗法行为，以维护法律的严肃性。不过，我们也注意到这样的事实：譬如有慑于法律威严的被执行业主一边交钱，一边声称“不是不愿意交，而是对物业的管理不满意。笔者认为，在业主认为自身权益受到损害时，物业公司在物业服务收费明码标价的基础上，应加强与业主沟通，并提高物业管理与服务水准。

【自由论坛】

物业管理中的刚柔相济

(徐瑞/中国物业管理协会/20051101)

　　物业管理该管什么？我认为物业管理工作主要落实在“物”和“人”两个方面。对“物”的服务管理，我们可称之为硬件管理。而对“人”的服务和管理也就是软件管理，就管理而言物业公司既不是行政部门亦不是执法机构，就服务而言，物业公司不是市政公共机构亦不是公益事业单位。所以，只有做好了“人”的工作（包括业主和物业管理公司自身人员），才能真正做好“物”的工作。如何做好“人”的工作呢？我想用四个字来概括“刚柔相济”。

　　目前，在对人的工作中，物业行业出现了两种极端的现象。一是某些小区物业保安人员不能善待业主，甚而打骂业主现象时有发生，另一是某些物业管理公司面对违法乱纪的业主过于软弱，过于迁就和纵容。这两种极端都是当前物业管理中极不正常的现象，都同样会对广大业主的合法权益造成极大的伤害。

　　常言说：没有规矩，不成方圆。“有法必依，违法必究”的法制原则已日益深入人心，在居民小区的物业管理中也应该遵守这一法则。对大多数的业主，物业管理的宗旨应是“柔”和“软”，以我们最大的热忱和爱心，向他们提供最优质的服务和无微不至的关怀，使他们因我们高标准的服务水准而生活得更加幸福和愉快。而对于那些任意违法违规，极端自私自利的业主，就要“刚”和“硬”，要让他们知道如何尊重别人，如何遵守法律法规。因此，既要通过高水平的服务来满足业主的需求，又要通过硬性的规章来规范业主的行为。

【案例选编】

维修公共部位业主不愿配合怎么办

(大中华物业管理网/20051101)

　　某大厦16条雨水干管垂直贯穿32-5层主人房阳台板后，从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线，唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通，必须穿行于4层的居室，这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而，许多人不愿给予配合。

　　一次，管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系，都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作，还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家，强调管理处应当拿出一劳永逸的方案，并要求同主任会面。

　　主任闻讯立即来到该住户家（主任亦招之即来，起码让其心动，若摆架子拖上几天，很可能就会使其更为不满），在诚恳地听完住户的意见，表示完全理解她的想法，并对她以往的配合致以谢意之后，首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造，但囿于经济原因短期难以实施（住户的要求并不为过，管理处的安排也情有可原，双方相互理解，事情就好办了）；然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施，承诺一定做到既快又净。

　　精诚所至，金石为开。在管理处的不懈努力下，该住户转变了态度，欣然同意马上予以积极配合，当日下午，清淤工作顺利展开。

　　※点评：

　　说服业主住户有时是相当艰难的，既需要诚心，又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去，相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至，金石为开。