非赢利共享型信息选编 第10期/20051101 公元物业管理有限公司
【法规动态】 ——青岛：前期物业合同最长签两年
——合肥：业委会任期三年停车位只供小区业户使用
【行业要闻】 ——北京：法院强制执行拒交物业费案
——沈阳：物业管理进小区须竞标
——天津：政协委员视察社区物业管理工作
——深圳：司法所成功调解物业纠纷
——上海：物业收费超过最高标准实行论证意见出台
——福州：物业专项维修资金启动
——厦门：物业将大量退出电费代缴
——成都：物业公司进农民社区
【数据说话】 ——杭州物管企业逾300家 “国优”项目29个
【物管采风】 ——深圳物业管理行业文艺汇演精彩亮相
【学习平台】 ——专项服务：物业管理行业不应放弃的领域
【业主之声】 ——规范物业管理政府不能缺位
【自由论坛】 ——是什么制约了物管竞争力
【案例选编】 ——租户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
【法规动态】
青岛：前期物业合同最长签两年
（徐燕华 刘雪莲/《半岛都市报》/20051026）
市十三届人大常委会表决通过了《青岛市物业管理条例 (修订草案表决稿）》，待上报省人大常委会批准后，将于2006年1月1日起施行。条例规定：前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过两年；小区必须由业主委员会或建设单位建立业主名册制度。另外条例对物业用房、停车场归属及使用等问题都作了明确的要求。
合肥：业委会任期三年停车位只供小区业户使用
（汪雷/《江淮晨报》/20051029）
《合肥市物业管理条例》经市人大常委会审议通过，将报请省人大常委会审议批准后颁布实施。该《条例》规定：业主委员会应当由５～１３人单数组成，每届任期由业主大会确定，一般为３年，其组成人员可以连选连任；物业收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；停车位不得转让或单独出租给物业区域外的单位和个人。
【行业要闻】
北京：法院强制执行拒交物业费案
（王建军/《法制日报》/20051031）
10月30日，北京市朝阳区人民法院出动98名法警和执行法官，分六路来到芍药居、欧陆经典等13个小区，对57户拒交物业费的业主实施强制执行。10月18日，朝阳法院针对305名欠缴物业费、供暖费或房租的被执行人发出执行公告，责令七日内自动履行义务。但部分户主撕毁公告、态度蛮横，针对上述情况朝阳法院实施了强制执行。
沈阳：物业管理进小区须竞标
（龚义龙/《沈阳日报》/20051028）
从明年开始，物业公司想成为新建居民住宅小区的管理者，必须通过招投标的竞争方式。10月27日，市物业管理工作会议宣布了这一信息。目前，全市有规范物业管理的住宅小区244个，占住宅区总面积的20.6％；还有604个旧住宅区。明年，针对这些旧的住宅区，将进行改造，使具备条件的住宅区通过召开业主大会选聘物业企业进行物业管理。
天津：政协委员视察社区物业管理工作
（白俊峰 高空/《天津日报》/ 20051027）
昨天，市政协组织部分委员，就本市社区物业管理工作情况进行知情视察。委员们先后视察了水晶城、蓝水假期、崇仁里社区物业管理情况。在随后的座谈会上，委员们听取了市主管部门的情况介绍，对本市物业管理工作给予充分肯定，同时，就全面落实物业管理法规制度，进一步推动物业管理诚信体系建设等问题提出了许多好的意见和建议。
深圳：司法所成功调解物业纠纷
（佚名/《晶报》/20051025）
刚刚入住二手房的何小姐，却被通知要缴纳原房主拖欠的6000多元管理费，原来前业主黄小姐因于开发商产生纠纷4年都未交管理费。正当买卖房屋双方和小区管理处要对簿公堂的时候，梅林司法所介入了，在了解基本情况后，对纠纷的情况进行了调查、核实，先后四次对各方当事人做了大量的说服疏导工作，进行分析并制订了调解方案，将此事妥善解决。
上海：物业收费超过最高标准实行论证意见出台
（中国上海/20051025）
根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，市物价局、市房地资源局出台了关于本市住宅物业服务超过最高服务等级收费标准实行论证试行意见。《意见》明确论证的范围为未成立业主大会且为满足物业服务需求提供了《办法》未涵盖的服务内容和设施设备的物业区域。同时，《意见》对论证原则、论证人员和论证程序都作了明确的规定。
福州：物业专项维修资金启动
（林银来 游庆辉 林毓心/《海峡都市报》/20051025）
受“龙王”台风影响，福州不少小区被淹，物业专项维修资金的启用被提上议事日程。记者昨日从福州市房管局获悉利好消息，福州市物业专项维修资金已于近日正式启动，《福州市物业专项维修资金使用暂行规定》（下称《规定》）明确规定了物业专项维修资金的申请使用应具备的5个条件、办理所需的8道程序、申请额度和使用对象等。
厦门：物业将大量退出电费代缴
（张前登/《东南快报》/20051021）
我市将分四种模式逐步对物业小区实行抄表收费到户。市建设局、物价局和电业局联合通知显示，这四种模式分别是：一户一表、绕越产权、抄表收费到户改造；电业局直接接管抄表收费业务；保留现有管理方式。全部改造将于明年内完成。据悉，上述三部门已行文要求物业公司在11月30日前就各小区所希望采取抄表收费到户模式到电业局登记确认。
成都：物业公司进农民社区
（王亮/《农民日报》/20051028）
新都区在推进城乡一体化中,相继建成大量农民聚居小区,为规范小区管理,忠义村委会牵头成立了一家物业管理公司,专门负责忠义小区及场镇的物业管理。村民李曾林说:“公司开始运转后,场镇面貌、环境卫生和治安等都明显改善了,我们拍巴掌欢迎。”目前,镇政府也将斑竹园和柏水场镇的卫生、保安、绿化等委托给了忠义小区的物管公司管理。
【数据说话】
杭州物管企业逾300家 “国优”项目29个
（蒋艳丽 许静凯/《浙江日报》/20051030）
目前全市物业管理企业有近300家，物业管理总面积2900多万平方米，其中2万平方米以上住宅小区物业管理覆盖面达到85%以上，并涌现出了一批品牌物管企业，全市累计已有29个全国物业管理优秀示范小区(大厦)项目。为了推动和提升物业管理水平，市房管局正在开展2005年度杭州市“十佳业主委员会工作者”和“十佳物业管理员工”评选工作。
【物管采风】
深圳物业管理行业文艺汇演精彩亮相
（深圳物业管理协会/20051021）
裙裾飞扬，歌声悦耳……近日，深圳市物业管理行业文艺汇演在现代演艺中心精彩亮相。由第二届深圳物业管理周组委会举办的这台演出将物业管理人的日常生活搬上舞台，以多种艺术形式真实地再现了物业管理人的感人事迹，全面展示了物业管理行业的风采和成就，并用管弦丝竹为即将于11月20日到26日举办的第二届深圳物业管理周热身、鸣锣开道。
【学习平台】
专项服务：物业管理行业不应放弃的领域
(杨荣元 庞贵 符捷鸿/中国物业管理协会/20051021)
本文中的“专项服务” ，指由专业服务公司为设备、设施、系统之用户提供的维护（维修、养护）服务，或为特定群体提供的专门后勤保障服务。
一、专项服务的需求在增长。随着工业生产的进一步专业化分工，生产企业专注于其核心业务，而无暇顾及设备运行养护、维修工作、后勤服务等工作。而专项服务的工作对象位于特定的建筑物（群）内，可看作是物业的“附属设施”，物业管理企业的正常工作就与其有着必然的联系。
三、物业管理企业需要盈利空间。物业管理收费受到政府规限和居民消费水平的双重制约，利润微薄、工作繁琐、隐性的风险大，是物业管理企业目前面临的普遍问题。
四、开展专项服务实现多赢。由于专项服务工作的开展，不但物管企业自身找到了潜力巨大的业务空间，而且为服务对象解决了后顾之忧，降低了营运成本，也为原设备供应商减轻了后续服务的负担，实现了多赢。专项服务之“专”，很多体现在技术含量上，这为取得合理利润提供了可靠的基础。因此，物业公司必须吸收和培养了一批不同专业的高级人才；建立起一个以设备供应商为主的技术支持网络，实现了健康发展的良性循环。现在大部分物业管理企业从事的工业物业管理、商业物业管理服务，向前迈一小步就是专项服务的广阔空间。物业管理企业没有理由对此熟视无睹，行业也应该在这方面有所动作。
【业主之声】
规范物业管理政府不能缺位
（佚名/《人民政协报》/20051024）
一住宅小区的回迁楼不交物业费，不成立业主委员会，物业公司撤走，小区内垃圾堆积如山。有关人士认为，在推动小区物业管理规范化发展方面，政府不能缺位。首先，政府应进一步加强相关物业法规的制定和完善，使之更加细化，更有可操作性；其次，政府应积极引导业主树立正确的物业消费观念；第三，应制定完备的对经济确属困难的业主减免物业费的程序；第四，应加强对开发商后期管理和解决遗留问题方面的监督与协调作用。
【自由论坛】
是什么制约了物管竞争力
(仇慎谦/《深圳特区报》/20051019)
一、房地产行业的发展对物业管理影响重大。物业管理的水平直接受制于房地产开发；房地产业政策的变化为物业管理创造了良好的外部环境，同时也提出了更高的要求；房地产开发企业的售后服务和质量承诺将改变物业管理的现行做法和规定。
二、物管企业经营能力不足。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理，使得市场化无法形成，而过分强调服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入，越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。
三、物业管理推进任重道远。地区差异造成了发展的不平衡，物业管理的覆盖面还有待于进一步扩大；企业的自身现状是制约行为的发展；由于我国的法律法规没能及时跟上，法律关系没能得以及时调整，纠纷和投诉不断加大。
四、物管企业的运作模式必须变革。首先，谁开发谁管理的模式将被打破，市场化的物业管理将成为趋势；其次，企业之间的兼并、联合、重组将成为趋势，品牌企业的特许经营、连锁经营模式将出现；第三，单一服务型的物业管理将向多元化和专业化方向发展。很多物业管理企业在做好物业管理和服务的同时，办起了中介、代理、租赁业务，有的则利用物业的相关条件和设备开展了多种经营。有些具有一定规模的物管企业开始走向专业化发展的道路，自己成立专业公司除承接自已的业务外还向社会拓展业务。
【案例选编】
租户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办
(新港物业/《苏新杂志》/20051021)
去年9月18日，海富花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。
按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。
急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。
时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
※点评：
执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。
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2005/11/2 18:03:00