《公元物业管理文摘》（第175期）

　　15日，山东省物价局在其官方网站上公布了《山东省住宅物业服务收费管理办法》，该《办法》将于2012年1月1日起施行。根据《办法》，住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费以及车位租赁费均实行政府指导价，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，以及供水二次加压设备运行电费不得计入物业服务成本。 

　　2009年底，国家统计局公布了第二次全国经济普查结果的主要数据，从普查数据看，2008年物业服务企业在管房屋建筑面积达1254632.2万平方米，比2004年增长335%，年均增速为44.4%。在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，国家统计局局长特别提到四年来物业管理发展非常迅速，在推动城市的工业化、城市化方面起到了重要的作用。
　　数据反映了行业走过的历程和取得的成绩，也为业界真实呈现了当前物业管理行业发展的形势。
　　1.物业服务企业数量情况。2008年末，我国物业服务企业58406个，比2004年末增加26724个，增速达84%。从区域发展看，东部地区共31231家，占全国53.47%;西部地区11110家，占19.02%;中部地区9761家，占16.71%;东北地区6304，占10.79%。从各区域企业的增长速度看，中部，西部和东北发展较快，东部增速较慢，分别是129.44%，91.93%，91.11%和58.75%。
　　2.物业管理从业人员情况。2008年末，物业服务企业从业人员2501195人，比2004年末增加106.7万人，增长74%。从区域发展看，东部地区1533628人，占全国61%;西部地区441431人，占18%;中部地区310478人，占12%；东北地区215658人，占9%。从各区域从业人员的增长速度来看，西部、中部最快，东部、东北增速较慢，分别是97.67%，92.44%，61.83%和60.91%。
　　3.物业管理主营业务收入情况。2008年末，全国物业管理主营业务收入2076.7亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增长204.5%。从区域发展看，东部为1486.6亿元，占全国72%；西部地区235.11亿元，占11%；东北地区212.7亿元，占10%；中部地区142.4亿元，占7%。物业管理人均产值东北、东部、西部和中部地区分别为9.86万元、9.69万元、5.32万元和4.59万元。
　　通过对以上数据的分析，我们可以得出以下几点结论：
　　1.整个行业呈现加速发展态势。四年间，行业保持着84%的企业数量增幅，74%的企业从业人员增幅，以及335%的在管房屋建筑面积增幅。企业平均管理面积由2004年的9.1万平方米增长到2008年的21.48万平方米。这些数据表明行业呈现快速增长，发展势头总体良好。
　　2.行业在国民经济中的地位日益提高。2008年末，物业管理主营业务收入达到2076.7亿元，略高于旅游饭店的2071.5亿元和文化、体育和娱乐业的1956亿元。北京、上海、深圳等城市物业管理主营业务收入分别占当地GDP的2.48%、2.48%和2.14%，若加上延伸服务的业务收入，所占比例将会更高。这突出表明物业管理行业对扩大居民服务性消费支出以及在拉动经济增长中贡献突出，社会对行业的认知度还将进一步提升。
　　3.行业劳动密集型的特点没有发生变化。2008年末，物业服务企业从业人员2501195人，其中大部分是秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人。人均产值虽然由2004年的4.76万元增长到2008年的8.3万元，但仍处于较低水平，行业劳动密集型特点明显，将对扩大就业持续发挥积极作用。
　　4.专业分包已成行业发展趋势。2008年末，物业服务企业从业人员250.12万人，如果加上清洁、绿化、秩序维护等专业分包出去的一并计算，物业服务从业人员应该在500—600万。企业平均管理面积增长136％的同时，平均人数由2004年的 45人下降到2008年的43人。行业的人均管理面积也从2004年的2010平方米,增长到2008年的5016平方米。这些数据充分反映近些年来随着越来越多的物业服务企业将非核心业务分包给专业公司，企业自身呈现从业人员逐步减少、人均管理面积增加的趋势，物业管理行业升级和产业结构调整正在加快进展中。
　　5.行业发展的地域差距十分明显。随着近些年东部地区经济的的些年间率先发展，其物业管理的发展也远远领先于其他地区，占据了全国53.47%的企业数量，61%的从业人员和72%的主营业务收入，行业发展的地域差异十分明显。可以预见，随着国家继续实施西部大开发、东北地区老工业基地振兴、中部地区崛起等区域发展总体战略的实施，今后一段时间，在东部地区的物业管理仍将继续保持较快发展速度的同时，中西部和东北地区将呈现行业发展的巨大空间和不可阻挡的加速发展态势。

　　案例描述：
　　农历腊月二十九夜晚，一辆本田雅阁轿车停在温馨园小区内的消防通道上，现场路面上标注有黄色“消防通道禁止停车”的警示标语。小区保安巡逻时发现后未能找到车主，只好在车上留字条，让车主见条后速将车驶离消防通道，停至规定停车位。除夕之夜，小区一业主家失火，消防车到来后由于消防通道被车阻挡导致延误灭火，火灾造成业主经济损失近万元。事后，消防部门出具的《火灾事故认定书》认定，起火原因系烟花点燃阳台可燃物，小区消防通道被阻塞导致延误灭火，致使火灾损失扩大，物业公司应负主要责任。业主据此向法院起诉，要求物业公司索赔经济损失。
　　小区物业公司经理倍感冤枉，辩称：
　　1、火灾发生的原因烟花爆竹所致，而烟花爆竹是业主燃放的，与物业公司无因果关系；
　　2、业主的车辆阻挡了消防通道，影响了灭火，应由车辆主人承担责任；
　　3、物业公司在消防通道用黄色油漆标注了“消防通道禁止停车”的警示标语，尽到了警示责任；
　　4、保安在巡逻中发现违规停放的车辆后，在找不到车主的情况下留字条提醒车主驶离消防通道，也尽到了管理责任，因此对火灾造成的损失不应当承担责任。

　　法院判决：
　　《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。第二十九条“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效”。物业公司作为小区消防安全责任单位，在发现消防通道被阻塞后，理应采取有效措施保证消防通道畅通，但物业公司未能尽到应尽的管理职责，导致延误灭火，扩大了火灾造成的损失，理应承担一定的责任。经法院调解物业公司赔偿了业主5000元经济损失。

　　案例点评：
　　1、预防责任：物业服务企业应进行消防监控、巡查，火灾隐患防范工作，确保消防设备设施的正常运行状态，确保消防水源、消防通道、安全疏散通道畅通；
　　2、制止责任：及时制止阻塞消防通道的行为；
　　3、报告责任：发现消防隐患在自己能力范围内无法消除时应及时向公安部门报告。
　　本案中，物业公司应当预见春节期间，烟花爆竹容易引发火灾，当发现消防通道被车阻塞，在前两项措施无效的情况下，未向公安部门报告是导致其承担责任的主要原因。笔者就本案提醒各位从业者，认真履行职责是物业服务企业的义务，而穷尽职责则是物业服务企业规避风险的保障。