《公元物业管理文摘》（第163期）

　　到现在，合肥市物价局网站上还有不少有关物业费减半征收的问题。物业综合服务费减半收取政策适用于2009年4月20日以后交付使用的、符合半年以上18个月以下未入住条件的新建普通商品住房。每月发生电费不超过2度的新建普通商品住房，减半征收物业综合服务费。这项政策的出台，主要为了促进房地产市场平稳发展，至2010年12月31日截止，2011年1月1日恢复全额收费。

　　法院判决：
　　法院经审理认为，物业公司作为电梯的管理人，对其证明没有过错负有举证责任。在庭审过程中，物业公司一直拒绝提供相关证据，因此，法院在综合权衡有关涉案因素之后，判决物业公司赔偿周老太各项医疗费用3万元。

　　案例评析：
　　一、电梯安全事故外在影响因素。
　　电梯故障一般是多种原因造成的，如电梯管理维护不到位，无定期维护，电梯使用人员过多，使用者不规范用梯，以及电梯设备部件老化等等，都会影响到电梯的安全运行。在本案中，经过有关专家鉴定，大厦所谓的“电梯滑落”，并不是真正的“溜梯”，而是电梯在出现异常情况下的制动保护措施。通俗地说，当电梯运行异常的时候，它会以略快于正常的速度降落到底层。在此过程中，电梯向下运动轨迹不受控制，偶尔伴有轻微失重的感觉，造成电梯里的乘客产生失衡感，对运动的上下方向暂时误判。一旦真的“溜梯”，电梯的安全钳会立刻打开，电梯会被卡住。该大厦电梯的异常情况，与电梯老化有很大关系。据了解，该电梯的设计使用寿命是20年，而事发时电梯已使用了十多年，各种部件老化，单靠常规维保也难免出现意外；而更换电梯每部的费用大约需要25万元，该大厦大部分业主散居在港澳台地区和东南亚，现住户多是承租户和其他临时居住人员，由于业主委员会缺位，筹资更换电梯十分困难。基于此，各种外在的客观因素在部分程度上影响了电梯的安全使用。
　　二、物业公司应承担举证不能的责任。
　　业主在使用物业共用设备设施时，对于其存在异常或安全隐患的，应及时通知物业公司进行修理维护，以保障共用设备设施的正常运行；对于突发的物业共用设备设施遭受侵害的，业主应及时保存相关证据；物业公司应对物业共用设备设施进行定期检查（检测），发现问题及时修理维护。我国法律规定，建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，造成他人损害的，它的管理人如不能证明自己没有过错的，就应承担责任；同时，根据2002年4月1日起施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条、第七十五条规定，没有正当理由，持有证据的当事人拒不提供证据，可推定有过错。本案中，物业公司存有电梯运行情况的实时监控录像，电梯是否发生故障，周老太是否在电梯异常运行过程中受伤，都在录像的监控范围内，但物业公司拒绝提交录像，因此，可推定录像内容对物业公司不利，该物业公司存在过错。被告作为电梯管理人，没有证据证明其无过错，反而有故意隐瞒事关重大的视频证据之嫌。物业公司应对物业共用设备设施进行定期检查（检测），督促工作人员忠于职守，发现问题及时修理维护，否则，对怠于履行物业管理职责或履行不及时不到位，致使共用设备设施发生事故致业主受损害的行为，应当承担赔偿责任；如果能提供证据证明物业公司已履行物业管理义务的除外，因此，本案中的物业公司应承担部分赔偿责任。
　　三、电梯事故应区分法律责任。
　　电梯是高层建筑物主要的垂直物流载体，确保电梯的正常运行和使用，直接关系到使用者的生命、财产安全，因此，电梯设备管理的重要性在物业管理中的地位十分突出。
　　当前，围绕住宅电梯的大小事故所引发的纠纷层出不穷。主要问题是一旦给业主造成损失，赔偿责任应如何得到落实。
　　电梯事故主要涉及到物业公司的责任和电梯产品责任这两类责任的区分与归属。如果电梯属于未按国家有关标准及时进行更新或改造的；或者在有人值守的电梯中，驾驶员违规操作的；或者是发生险情没有进行及时排除的；或者是发生事故后，物业公司没有及时救助的，物业公司均应当承担相应赔偿责任。
　　关于电梯的使用性能是否达到报废标准，是否需要更新改造；或者发生电梯事故后，对于事故原因的调查分析，当事人应向法定的特种设备检测中心或房屋设备检测检验所以及国家电梯质量监督检验中心申请鉴定。如果鉴定结果表明，物业公司没有过错，事故发生的原因为电梯质量指标不合格所致，则应当由电梯制造商、销售商承担赔偿责任。实务中，一旦电梯发生损害业主人身、财产权益事故的，物业公司往往首当其冲成为诉请赔偿责任的相对方；若事后查明，事故原因系电梯本身的质量问题所致，物业公司在承担赔偿责任后，可以向电梯生产商等相对方追偿。
　　四、成立业主委员会，破解“缴费难”，有利于电梯更新改造，消除电梯事故隐患。
　　本案中的大厦是始建于上世纪90年代的地标性建筑物，当年主要是面向海外发售，楼宇物业多由当地亲戚代为管理。物业公司进驻初期，尚有八成以上业主能主动缴纳物业公摊费用。考虑到大部分业主都能按时缴纳公摊费用，物业公司本着先服务再收费的想法，希望能够增加业主的全员（户）缴费意识，所以没有对不交费的小部分业主拒理力争。不想，退让的结果是越来越多的业主不缴费了，现在仅有六成的业主缴费。物业公摊费用尚且如此难收缴，更新改造大厦老旧电梯的筹资更无着落，物业公司确实爱莫能助。
　　业主委员会是由业主大会选举产生的、由业主代表组成的代表业主利益、监督物业公司工作和广大业主履行管理规约的组织，它是代表广大业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务、实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制的社会性自治组织。它的职责之一就是监督管理规约的实施，即业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督，一旦发现业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主合法权益或物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依此管理规约的有关规定进行处理。
　　本案中，大厦的入住率已达100%，按照《厦门市住宅区物业管理条例》等规定，符合住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十或者房屋交付使用满二年这二者中的任何一个情况，就具备成立业主委员会的条件。因此，唯有所辖街道办事处指派人员监督该大厦筹备业主大会，选举成立业主委员会，才能切实破解“缴费难”，进而有利于归集电梯更新改造的费用，一举改变物业公司一家势单力薄、孤掌难鸣、推动不力的局面。