2016年第9期（总第162期）《中国物业管理》杂志对闵安总裁进行专题报道
【本站讯】（杨书先）近日，由中国物业管理协会主办的《中国物业管理》杂志采访了公元物业总裁闵安，并在2016年第9期（总第162期）上刊登文章《专访闵安：再造公元》，对闵安在物业管理行业所经历的艰难困苦和取得的优秀成绩进行了专题报道。现转载如下：
专访闵安：再造公元
文/《中国物业管理》记者 杨萌
尽管之前未曾谋面，但是乍一见到闵安，还是有一种熟悉感——他和前任总裁朱江有一样的气质，自信、儒雅、恬静，给人师长一样的感觉。
闵安现在的身份是深圳公元物业管理有限公司（以下简称“公元物业”）总裁，在这之前，这个职位一直是由公元物业的创立者朱江担任。朱江是业界声名远播的人物，曾在北京大学执教，也曾执掌金地物业，在事业的巅峰毅然离开体制下海创业，直至将企业交给闵安。
“我96年大学毕业，阴差阳错进入物业管理行业，没想到在这个行业一晃就20年了，更没有想到自己会接替朱江总来管理公元物业——这是个偶然，我当时一门心思只想着要做一个非常好的职业经理人。”虽然是第一次见面，闵安和记者并不“生分”，十分坦诚地讲述了他和公元物业的故事，一直聊了大半个下午。
清远缘
“我在清远市待了6年。2008年刚去的时候，公元物业在那边只有一个17万平方项目（凤城世家），到今天，已有10个项目，规模为230万平方。”闵安说，自己与公元物业的真正结缘始于清远。
2008年，闵安带领清远的公元物业团队创下了当时清远市第一个省优项目，这个项目（凤城世家）在当地成为标杆项目，被政府作为当地物业管理实验培训基地让各个企业去参观、交流和学习。直至今日，8年过去，这个项目仍然按照省优项目标准进行管理，接待参观的人数已经数不清了，仅配合市一级领导参观调研就有二十多次，比较突出的是分别接待了清华大学、华中理工大学政府智囊团的调研。之后，公元物业接二连三在当地接管了一些项目。由于注重团队建设及品质管理，没用多久，公元物业就成了当地的标杆企业。其时，清远市委书记是原广东省委书记汪洋的秘书，在改革创新方面很有魄力。以物业管理来说，在广东省最早实施了一系列改革措施，比如2012年率先实行物业协会“去行政化”，将政府12项行政审批职能下放给了行业协会。也正是这样，闵安顺其自然当选会长，成为物业管理行业中的“实权人物”！
“深圳的老物业公司都很偏重设备房、设备的管理，就连设备房里面的标识都特别清晰和规范。在我们公司内部，每个月都会挑一个周末的下午做设备管理方面的考核。也恰恰是我们在这方面的工作让政府很感动，一些主管领导经常来我们管理的项目的设备房观摩，也经常推荐当地企业来学习。后来，政府就给我们颁了两块牌子：两个省优和培训基地。”在闵安看来，在物业管理发展过程中，政府在其中担当的职责是非常大的，如果没有政府积极引导行业，物业服务企业至少整体上来看不会去积极主动地学习和提高，行业发展也就不会那么快了。
“我在这个企业已经整整9年了。之前是朱江总带领我们打拼，现在担子落到我的肩上，不管有多大压力，只能不停地往前走。我在大学本来是学自动化专业的，我们当时那个班的同学大都在厂矿、各大钢厂工作。无意当中，我却与物业管理结下了不解之缘。”闵安认为，自己与物业管理确实是应着一个机缘。
公元物业成立于2004年，之前一年，国务院《物业管理条例》颁布施行。其时，我国城镇住房制度改革的力度进一步深化，房屋所有权结构发生重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，逐渐演变为物业服务企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。这一时期，全国的物业服务企业飞速增加。更为重要的是，像公元物业一样的民营物业服务企业开始登上历史舞台。
从某种意义上来说，公元物业的发展恰似当时中国物业管理行业发展的缩影，其背后的逻辑和脉络都与现时代暗合。
战红海
作为基本的经济规律，深圳物业管理未能逃脱由起步到黄金时代，再到红海的发展历程。在业界，曾有各种各样的版本来描述深圳物业管理红海大战的惨烈。
对于公元物业来说，要面对的压力其实更大。因为，作为一家在深圳注册的公司，其很长一段时间在深圳的发展并不顺利，迟迟拿不到有影响力的项目。
“深圳只有北京的五分之一大，却有1600多家物业服务企业，而深圳的房地产开发商大都有自己属下的物业服务公司，比如万科、中海、金地、招商局等等，地产企业和旗下物业服务企业都是业界大鳄。像我们这种专业化的物业服务企业往往只能接业委会项目。但是，业委会项目接过来都要投入很大精力、时间和资金等成本去改造。所以，发展之艰难确实难以想象。”谈及公司的发展，闵安十分感慨。
这不由得让记者想起冯仑对中国民营企业发展艰难的感慨：对中国民营企业来说，最大的考验是收场，而不是开场。
“我们的选择是啃硬骨头——科苑花园。这个项目接管的艰难和接管后的效果之好，成为当年深圳电视台和各大媒体的新闻，也上了中央电视台的新闻。”听着闵安追忆当时的“刀光剑影”，记者也有一种惊心动魄的感觉。
科苑花园是深圳南山区的一个项目，业委会因不满意此前的物业服务重新招投标，公元物业在投标中脱颖而出。
令闵安没有想到的是，科苑花园进驻工作难度非常之大：前一家物业服务企业把三个门口的道闸都拆走，交接时总共留下了三张白纸写下的一些简要资料。而且资料中900多户业主的档案信息70%是乱的，不是空缺就是张冠李戴。“我们花了3个月的时间去每家每户确认信息，确认房产面积。这三个月里，我们一分钱的物业费都未收到。”闵安谈及这一问题时，显得有些无奈，“闸机拆走也就罢了，他们把电线剪得与水泥地面齐平。我们就只能重新撬开水泥地面，把电线重新换掉，再把新的闸机装上去。路灯全部不亮，然后，在电线管井里从变压器开始捋电线，找、接各自的线路。这个工作又花了两个月时间，才全部恢复过来。”
不过，公元物业也收获到了意外的惊喜：当恢复正常生活的业主看到小区重新焕发新颜，就不断地送来感谢的锦旗。周边的业委会也纷纷来科苑花园学习和交流。一时间，科苑花园成了深圳市知名社区，媒体也跟着来了。
科苑花园的成功也让公元物业斩获了品牌溢价。不久之后，知名高科技医疗设备研发制造厂商——深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司将其深圳的生产基地交给公元物业打理。迈瑞的深圳生产基地集研发、生产、仓储、物流为一体，占地10万平方米，总建筑面积超过31万平方米。更重要的是，迈瑞是全球医疗设备的创新领导者之一，自1991年成立以来，始终致力于临床医疗设备的研发和制造，产品涵盖生命信息与支持、临床检验及试剂、数字超声、放射影像四大领域，其在全球范围内的产品销售已扩展至190多个国家和地区。
毫无疑问，与迈瑞这样的企业巨头合作，极大提升了公元物业的品牌影响力——迈瑞国际化的高标准要求直接提升了公元物业的管理和服务标准，而迈瑞接待的大量国内外参观交流，也成为公元物业服务品牌输出的契机。
建平台
2016年8月12日，公元物业新引进的智慧物业平台系统正式上线发布，并在清远凤城郦都开展了上线前期技能培训。
“当前跨区域管理的物业公司都普遍存在员工流动性大、成本不断增加，以及对现场服务质量管控信息滞后等困难。”在闵安看来，解决这一问题的根本在于科技的引用，“为此，我们引进了‘巡航管家’系统。这个系统源于我的一个老领导和老朋友张万和，张总原是招商局物业的老总，后来是富力物业的副总，他一直在主导研发这个系统，可以说，这个系统是他的一个梦想。我们经常交流，交流后我发现他的这个思路是对的：做物业管理首先要做好基础服务，而这个系统解决的就是这个问题。”
记者在采访中了解到，公元物业被作为广东省第一个试点单位，正在配合广东省有关部门做物业管理的省级标准。值得一提的是，这一次的省标刚好结合了这个“巡航管家”系统。比如，在物业管理工作中，现场的桌子如何摆放，是否符合标准要求，只要用手机拍一张照片上传系统即可对照。再如，清洁工把洗手间的工作做完以后，台面上摆什么，镜子擦到什么样的程度，清洁工具摆放在哪里，等等，只要这个清洁工拍照片上传系统，后台就可以进行检查。通过后台检查，管理人员就可以通过系统对照标准检验是否符合要求，甚至这些工作是几点几分做完成的等情况也一目了然。
“物业管理不像制造业，制造业都是在一条生产线上，哪个岗位没做完的话，流水线上的产品就会在这里堆积如山。而现在物业管理所服务的小区，常常分布在全国、跨省市的区域里，这种情况你怎么办呢？只能通过现在的互联网技术和大数据管理来实现。毫无疑问，这也是未来的发展方向。”闵安认为，互联网技术解决了传统物业服务无法解决的问题，那就是一个传统企业用传统的办法已经无法一一监控一线员工的工作，而互联网技术则可以轻松做到。
公元物业的智慧平台系统拥有三大功能：统计汇总并形成报表、对既定工作监督检查和绩效考核机制。据了解，这个系统的统计汇总和报表功能十分强大，大部分统计汇总都是以图表方式展现。这一点，对于并不以管理见长的物业服务企业来说，无疑有助于管理层分析数据并从中找到规律，进而做出决策。
从平台系统的设置来看，公元物业的智慧平台系统初步实现了“线上与线下、走动式与互联网”相结合，系统涵盖了巡航管家系统手机端、平台，工单运营系统手机端、后台以及各部门工作事项标准。换句话说，公元物业打造的这一平台不是传统模式的简单技术改造，而是一种创新的管理模式，初步实现了高新技术与管理、服务的无缝对接。
配合智慧平台系统建设，公元物业在线下推进了一系列配套工作。一是注册成立深圳市六维工程有限公司，专门开展建筑物的机电设备运行维护和保养及大中修改造、建筑智能化系统集成及设计施工。目前，六维公司开展的业务领域涵盖建筑智能化系统集成、设计、施工以及楼宇智能系统、消防系统、变配电系统、给排水系统和中央空调等设备维修养护及改造等。二是建立新入职应届毕业生企业导师制，使新员工迅速进入工作角色，成为企业核心员工和后备干部，为企业发展储备人才，提高企业人才竞争力。2015年6月，公元物业还启动了“常青藤”培训班计划，主要培养目标是总经理和项目经理。三是推行合伙人制度，由公元物业提供全新的创业平台、资源及股份，让个人自带或持有项目作为合伙人，参与合伙事务的执行，享受企业的收益分配。
“其实，谈及平台，作为服务行业里工作的我们往往不能一下子看清它的战略作用和惊人力量。”闵安举了个例子，“你看钢铁行业，95年的时候我们同学分别在宝钢和武钢实习，宝钢当时有9000人，武钢当时有20多万人，宝钢的产量却是武钢的两倍。最后谁能活下来呢？那肯定是宝钢，武钢肯定活不下来。这背后就是平台的力量，也就是科技的力量。钢铁是这样，物业管理亦然。”
进社区
“前些年，我父母他们还在西安住。我每次回去以后就会把家里的水龙头、灯泡给他们扫荡检查一次，该修的都会修一遍。我们家里有个梯子，我不在的时候，一旦灯泡坏了，两个七八十岁的老人都是一个人扶着梯子，一个人爬上去换灯泡。因为不敢轻易找陌生人，而找熟人时人家往往没时间；要不就只能等。”父母曾经的经历让闵安觉得，物业管理应该在社区里做更多的工作，这其中还有很多商机。
闵安进一步表示，不管业主买到的房子是50年还是70年产权，对他们来说，那就是一辈子的家，房子将承载两代人甚至三代人的生活和记忆。这个漫长的时间过程中，物业服务企业就是要当好“业主的好管家”。但是，什么样的管家才是好管家呢？闵安认为，随着互联网+、共享经济等新思维的兴起，特别是社区经济热潮的勃兴，让物业管理面临着转型和升级的现实压力。为此，闵安以公元物业旗下新注册的汇生活科技公司为平台，以满足业主生活需求为导向，加大了资源整合的力度，开发出“汇生活”系列服务产品：室内维修“360维修包”、农产品私人订制、自助旅游等。目前，“汇生活”已经把物业缴费、业主投诉等基础物业服务与居家维保、农产品私人订制、拎包入住、自助旅游等一系列新服务融为一体，为业主提供智能化的线上服务，初步实现了传统物业管理服务向社区智能化服务的转型升级。
在闵安看来，当下整个社会，人与人之间的信任并未建立起来，这就造成社会老龄化以后，老人们时常会出现需要帮助时的无助。“我的岳母在深圳这边帮我们带小孩，常常顾不上做饭，这样一来就把楼底下的饭馆都吃遍了。而我们物业服务企业一般都要给员工开设饭堂，如果我们在员工饭堂增加一两个人手，就把社区里业主需要的饭菜一并做出来了。这样，业主只需要点单，就可以在社区饭堂或家里享用我们做的放心餐。”闵安表示，“这个时候，物业管理的机会就来了。你想想，我们一线的物业服务人员与业主可以说是“相濡以沫”，天天生活在一起，10年，20年，不就成了业主最信任的人吗？”
按照闵安的设想，被业主信任的物业管理社区平台还可以做到更多。比如，这个平台不仅可以在上面卖东西，还可以实现点对点的定制化服务。举例来说，业主想要理发，既可以去社区楼下的发廊选择某个发型师，也可以通过平台直接选择心仪的发型师，甚至可以通过这个平台预约理发的时间，精确到几点几分到店里。这样的话，极大地提高了效率，实现了对工作的提前合理安排。再比如，去银行办事，往往要排队等待很长时间。通过平台，就可以开通VIP客户服务：事先安排好停车位，事先排好号，客户按预约时间到达后即可享受点对点的服务。
2016年1月底，经过广东省质监局研究批准，公元物业被列为广东省现代服务业先进标准体系试点单位。在闵安看来，这是给予公元物业开启物业管理服务“O2O”模式的一个契机：一方面，将彻底扭转人们“物业管理就是‘保安+绿化’的认识；另一方面，依托“互联网+”，以实现“让业主少跑腿，数据多跑路”为服务目标的“汇生活”服务平台将大显身手。换句话说，今后，业主足不出户即可在线享受全方位的物业服务和社区服务。
目前，“汇生活”服务平台已在清远开始试运行，获得了业主的热捧。下一步，“汇生活”服务平台将逐步推广并覆盖公元物业所有在管项目。
新三板
2016年7月26日，公元物业与东莞证券股份有限公司、中天运会计师事务所、广东华商律师事务所签署了《全国中小企业股份转让系统挂牌财务顾问协议》等一系列文件，开启了公元物业的资本市场之路。
“当这个行业的风口来临之时，我们要顺应时代的要求，抓住来之不易的历史性机遇。”闵安认为，如果说朱江总创立公元物业是抓住了时代给予的第一次机会的话，公元物业的资本之路是又一次历史机遇，是对公元物业的再造。
闵安表示，公元物业启动“新三板”上市程序，标志着公司开始步入资本运作市场，将形成新一轮的发展格局，也将为做大做强公元物业注入新的发展内涵。进一步来说，“新三板”之路将推进公元物业运用新流程、新办法，实现企业深化改革，进一步规范经营管理。闵安认为，更重要的是，登陆“新三板”的过程中，将进一步优化公元物业的法人治理结构，提高企业内部经营管理水平，提升企业品牌影响力，同时还将进一步完善股权激励机制，稳定和吸引更加优秀的业内外人才，增强公元物业的核心竞争力，最终促进企业良性和可持续发展。
让闵安下定决心走资本之路的原因其实也是物业管理这个行业当下的一个现实瓶颈问题，那就是行业现行的收费模式、收入水平已经很难支撑日益高涨的人力成本支出，更不用说吸引高素质人才的进入。
闵安与记者追忆10年前深圳时颇为感慨：当时，深圳的物业公司大家都在拼，而且非常注重学习，各自都在比拼谁能提供更精细的服务，谁能创新性地提出一些先进的理念、口号，谁能革新物业服务的工作方式。而这几年呢，这方面比拼就少多了，特别是随着物价的上涨、人工成本的上涨，管理费却没有同步上涨，导致很多物业服务企业再也无力像十年前一样比拼了。与此对应的是，规模化发展让许多物业服务企业的业务像摊大饼似的在全国铺开，这就对企业自身人才造血能力提出了很高的要求。这样，即便是对业界的一些知名企业来说，都是一个十分痛苦的问题。
“那么，物业服务企业未来该怎么办呢？”闵安对自己提出的问题同时做了回答，“大企业可以去兼并重组，通过规模提升边际效益和获取额外价值；而有条件的中小企业则要能抓住机会，进一步做大做强。我们公元物业之所以要上‘新三板’，就是因为我们的团队对企业有很深的感情，我们当初创立这个企业时提出了宏伟的目标，我们就要想办法实现它。”
“其实，我已经在清远买了房子，做了长期打算，准备将来父母年龄大了，就从西安接来清远住。我在那里工作，也可以照顾他们。”采访最后，沉稳、恬静的闵安没忍住，感情一下子流露了出来，“那是个粤北的小城市，有一条北江流过，水秀山明，清香逸远。”
尽管闵安不愿向人提起，但是记者还是了解到他去年其实经历了一场大的手术，锁骨粉碎性骨折，连做了三次手术，最后从其身上移植了一块骨头才把锁骨连上。因而，当记者看到近日《清远企业家》杂志采访闵安的文章，以及配发的闵安一张眯着眼微笑的照片时，不由得感叹——掌管这样一家企业看似轻松，其实着实不易。
从闵安办公室的窗户向外看去，深圳的高楼鳞次栉比，匆匆忙忙的人流车流穿梭其中——这片改革和创业的热土似乎有一种无形的魔力，召唤着勇敢的人投入其滚滚洪流之中。
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2016/10/21 10:04:00