【本站讯】（杨书先）2016年2月26日下午，公元物业针对《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》这一重磅文件召开主题为“开放式小区将给我们物管企业带来什么新的挑战和机遇”的讨论会。根据《意见》，公元物业团队畅谈小区“拆围墙”后对物业管理行业的影响，并发表各自的看法。本次会议由公司管理总监姜国庆主持。项目主管及以上管理人员参会。
2月21日晚，中央公布时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。文件提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。文件发布后，物业管理行业炸开了锅：围墙没有了，物业怎么管? 红线内的建设用地使用权是业主共有的财产，将小区内部分土地公共化，是否有侵犯业主利益的嫌疑？公共区域的管理责任如何划分？
针对这一新的政策，公元物业召开了主题为“开放式小区将给我们物管企业带来什么新的挑战和机遇”的讨论会。根据《意见》，公元物业团队畅谈小区“拆围墙”后对物业管理行业的影响，并发表各自的看法。姜国庆总监首先提出疑问：这一新的政策利弊在哪？公元物业要如何应对？讨论群里顿时炸开了锅。
大势所趋还是赶鸭子上架？
有人提出疑问：会不会没有客服的事情了？只有维修、环境的服务外包？环境绿化是否也随之分离出来了？政府接管？物业企业的行业服务内容将被细分到何种程度？接着便有人回答：“不会没有客服，或许客服的工作要求会更细致。”今后比拼的是服务质量、服务态度及安全管理专业化。保洁服务将得到延伸，保安人员会增加到每一楼栋，工程智能化系统前景一片大好，客服便民有偿服务范围将随之扩大。
公元物业董事长兼总裁闵安表示，“大势所趋，我们要着眼于未来。客服的事情一定会存在，只是负责的范围更大，没有了围墙的限制。”没有了围墙的限制，物业各项工作将越加细微化，业主所需服务要求将会越高。小区围墙的打开，迫使物业公司为降低管理成本，将更快推进小区智能化应用与管理。今后的智能系统前景一片大好，如指纹开门，头像开门等。从长远利益来看，降低了小区的管理成本；从安管角度看，可以规避风险。
物业公司何去何从？
但是，开放式小区一旦形成，物业公司还有没有存在的意义？出路在哪里？会促使大鱼吃小鱼吗？小的物业管理公司是否将不复存在？物业给谁提供服务，提供何种服务，是否都是政府说了算？物业公司是否要向政府靠拢？物业行业将迎来大洗牌？
有人表示，物业公司当前便要搞好与街道和居委会的关系，未来极有可能由街道办来选聘街区物业管理公司。中央文件规范及要求同样使房地产开发商在规划设计时不能再按以前的方式，这对物业行业来说是好事，特别是前期介入工作。闵安总裁表示：“我们要未雨绸缪，早点设定街区管理的服务方案。多编几套街区物业管理方案备用。”
进出车辆如何管理？
人车分流小区开放后，业主休闲活动区域的安全问题，物业是否承担相关责任？ 露天停车场出租是否也受影响？小区道路本来就窄，车辆乱停乱放，管理难度加大。尤其是所管区域和市政接驳处乱停车现象成常态。道路市政规划车位会不会对开发商车位造成冲击？
小区内公共区域地面有车位的，本来小区车位配比就不到位，小区内道路一开放，车位问题需要解决，机械停车可能会盛行。街区制由于使得居住区车流增加，车速更快，增添了交通安全隐患，同事加大了居住区的噪音干扰，也大大增加了物业管理公司管理难度。
有人表示，新建小区可能会消除停车难这一顾虑。由于地下停车位不够，原则上开发商会解决停车位问题，所以在规划过程中，开发商可能会把机械式停车场考虑进去。
或许小区内的道路会限行，白天车辆、行人通行，晚上只给行人通行。对于车位紧缺的小区，建立机械式停车场是不错的选择。交通拥堵，难发挥微循环功能，泊车公司将应运而生。
小区安全如何保证？
有网友为我们畅想了小区拆围墙之后的蓝图：一楼分分钟改铺面，麻将馆、老年保健、金融、担保、大排档、烧烤遍地开花，停车的走路的、各种宣传单、游击队、广场舞一路排开。歌声震天，步伐隆隆，噪音瘴气。安全隐患变明患，物管日渐无效，警察城管疲于奔命，现代居住规则瓦解。
确实，一旦街区制落实，街铺摆卖管理是难点。目前大部分业主关心的还是安全问题，物业将采取什么方法或智能手段给业主提供更好的安全帮助？
封闭式小区都那么多小偷，开放了小偷岂不是更容易下手？安全管控是否增加了人员成本？（机动岗与大堂门岗）。姜国庆总监表示：“人员成本会增加，成为影响物业收入的不利因素。我们要不断寻找新的管理思路。”
中国一旦落实开放式小区建设，人防、物防、安防等方面都需投入大量资源，物业公司将面临转型或多元化。对公元物业来讲，汇生活科技公司和六维工程公司可与安防类制造公司合作，给双方带来更多机会。
有人表示，今后，单元楼的门禁系统将变得至关重要，因为这是通往业主家门口的最后一道防线。对于物业来说，装修监管压力将会增大。安全、卫生如何管控是关键。小摊小贩直接在小区公共道路贩卖商品，方便了业主，为难了物业，却利好了家居市场。家居、公共智能安防设备将被采购一空。
物业成本增加还是减少？
公元物业清远分公司助理总经理胡鄂松提出疑问：“未来的安全管理可能会成立类似原来深圳的联防队，区别是由公司来承包。每个单元设保安可能性不大。一个大点的项目50个、60个单元，两班制得配多少人力？”
针对这一棘手问题，有人表示，可以做多种经营，让业主通过网络选择物业服务，让业主坚信公元物业是他们可信赖的团队。
有人总结道，单个的人工成本会增加，集团化、专业化、网络化、智能化的服务肯定是会减少人员数量，总成本应该会降低。而且，商铺物业收入比例将提高。
随着小区围墙的拆除，公建面积的减少，业主的建筑面积减少，管理费会有相应提升。而且，政府的职能会扩大，将投入大量人力改变围墙内三不管的状态。对物业来说这是好事。
国外经验是否可取？
那么，如果小区围墙拆了，小区内道路公有化了，之前小区内道路建设面积分摊到房子的建筑面积中，政府会买单吗？业主会怎样对待？物业公司的收费面积是按照建筑面积来计算的，会受其影响吗？围墙内面积归业主所有，业主会同意吗？高端小区的业主是否会要求每个单元楼都要有安管？如此，安管是否将无形地转化为单元楼接待员？管家、客服、保安是否要合为一个角色？
针对这些设想，清远东方巴黎管理处经理欧阳文杰表示：“我们可以借鉴国外经验，了解及学习国外开放式小区先进管理模式，启用网格式管理。”对于即将到来的物业发展新趋势，闵安总裁预测，“白天是单元管家兼安管，晚上是安管值班。单元楼的安防系统一定会升级。单元楼的思想更容易统一，专项维修资金申请相对容易。物业服务私人订制模式会到来，菜单模式会盛行。物业服务费会按照需求增加。政府购买服务也会增加。我们会参与公共服务的竞争。”
楼市也将波及？
开放式小区开发建成后，将一定程度上刺激楼市成交。对物业来说，《意见》对小区的安全管理提出了更高的要求，物业更多的是承担了部分政府职能，会加快社区管理系统智能化发展。对此，政府还须出台相关法律法规来明确政府相关部门和物业管理企业的责任范围。
姜国庆总监表示：“街区管理模式现在就有，物业要肩负部分城管职能。”对公元物业来讲，汇生活科技公司、六维工程公司发展契机不可估量。
闵安总裁表示：“新建房不再建设围墙，可以消化现在大量的存量房，这对现在愁苦的开发商是最大的利好。”
开放式小区时代真的来了？
面对《意见》，如何在新的市场环境中实现稳定盈利将是物业公司面临的一大难题。“莱茵花园”便是典型的由内涵而外延的外松内紧规划设计。
总裁助理欧阳林表示：“封闭小区是不符合国际做法的，因为满足不了消防要求，也不利于公共资源共享。所以逐步打开围墙的方向是正确的。欧美没有像我们这样的封闭小区，也就是楼门可以有锁，封闭起来，但水平方向的小区花园不会封闭。大社区、小组团、窄通道、密路网的城规设计是趋势。”
公元物业清远分公司总经理郑顺福表示：“讨论这一话题，主要结合公司未来发展去想。我们心里先主观接受，则有可能利用新政策谋求新发展。现有住宅小区不太可能拆围墙，原因很简单：本来做了人车分流，地下车库进车，上面走人，不可能让社会车辆从车库穿过小区，也不可能从行走区域穿过小区。新建小区应会建成大小区改多个小组团。直接把一个小区拆成数个单体楼不现实。”
合作是方向？科技成手段？
姜国庆总监表示：“和政府合作管理是方向。”随着政府相应职能部门行政功能的进一步完善，不建大的封闭式社区意味着物业管理区域缩小，一个大的社区存在相对独立的物业管理区域，便有不同的物业公司进行管理，于是便会产生不同的业委会。
清远凤城世家管理处经理杨文表示：“不管政策怎么变，物业服务企业还是需要的，政府编制有限。物业公司拼的是服务，我们现在要做的是把自行车换成摩托车，再换成汽车，不是骑着自行车想着120码的事。”
总裁助理欧阳林表示：“拆掉围墙的小区，内部区域会露出更多的商“角”，符合“金角银边草包肚”的商业选址规则。加上无界限的网络科技，一定会给具备成熟管理经验，并且能顺势而为的物管企业的发展带来更多机遇。在迎接机遇的同时，我们物业人要首先拆掉心中的围墙，决不可故步自封和夜郎自大。”
闵安总裁非常赞同这一说法，并表示：“业主对单元管家会更尊重和依赖。我们的汇生活、360服务前途光明，有机会得到更大的发展。”
由此可见，结合、借助科技优势已成为物企生存的必要条件。
公元物业任重道远
作为独立的专业化、市场化物业管理服务商，公元物业拥有一流物管体系、专业人才、项目经验，国家一级物业资质，ISO9000质量/14000环境及OHSAS18000职业健康安全管理体系认证。公元物业一直以“业户的好管家、开发商的好帮手”为职业目标，以“贴心服务每一天”为服务宗旨，追求物业管理市场中领先的综合竞争优势。面对《意见》，公元物业任重道远。
讨论会接近尾声时，闵安总裁表示：“打破围墙后，物业管理的市场更大了。业委会以楼栋为单位。城市化的建设不再是过去割据的局面，新的模式在升级改造，我们要适应社会发展。”这从侧面反映出物业管理多元化趋势明显，品牌将决定物业公司的市场竞争力。公元物业将强化客户服务形态，成立客户服务终端中心，顺应时代发展潮流；六维工程公司将着手从楼宇人性化、智能化角度保障楼宇基础安全，运用新科技手段保障物业基础服务，提升服务品质；汇生活科技公司将从业主最关心的基础服务出发，立足业主满意度，保证高水准服务品质。
阅读：
8327
次
2016/3/2 9:17:00