谢罗群/ 中国物业管理杂志二〇〇七年第七期
2007年5月18日，中国物业管理行业内的一场全资并购案在深圳公元物业管理有限公司(下简称“公元物业”)和广东清远市恒远兆业物业管理公司(下简称“恒远兆业物业”)之间展开。这一天，深圳公元物业管理公司董事长兼总经理朱江与清远市恒远兆业房地产开发有限公司董事总经理余家驹正式签署了《清远市恒远兆业物业管理有限公司股权转让与合作协议》，由公元物业全盘收购恒远兆业物业并接管其物业管理项目。
让专业的更专业
深圳公元物业目前在全国19个省市提供物业管理和顾问服务，业务面积已经超过400万平方米，是一家独立的专业化、市场化物业管理服务商，没有开发商背景。恒远兆业物业则是广东清远市恒远兆业房地产开发有限公司下属的子公司，并购前主要负责管理恒远兆业房地产开发公司所开发的项目。
经过此次收购，公元物业和恒远兆业房地产开发公司建立了战略合作伙伴关系。恒远兆业房地产公司余家驹总经理在签署收购协议时说，恒远兆业最新的发展战略，确定要成为领先的专业开发商，要做房地产开发专业资源的整合平台。恒远兆业选择公元物业作为物业管理的战略合作伙伴，通过股权转让，使公元物业得以迅速而系统地接手恒远兆业的物业管理，是恒远兆业发展战略的重要实现。
而对于公元物业来说，通过并购加速发展，扩大管理面积，是公元物业开放型发展战略的一个重要组成部分。公元物业董事长兼总经理朱江认为，随着社会分工的不断细化，时代迫切需要各个行业专业化水准不断提升，要求不同专业资源的优化组合。恒远兆业毅然退出物业管理而专注于房地产开发，推动物业的建管分离，无疑具有超前眼光，将使自己成为更加专业的房地产开发商。而公元物业通过此次收购，新增了两个项目和60万平方米的管理面积，有效地加速了企业的发展。因此，他认为公元物业收购恒远兆业物业应该是一个双赢的结果。
“开发商下属物业管理公司单纯为自己开发项目做配套服务，这条路从长远看是行不通的!”在接受记者采访时，朱江，这位有着丰富从业履历的物业管理职业经理人说道，“再过5年到10年，我们就可以看得更清楚：开发商今后或者卖掉下属物业管理公司，或者让下属物业管理公司开放地为整个市场服务，全面参与市场竞争，这样才能不断提升专业水准，做大规模，做响品牌。”
推动建管分离的全新模式
据统计，北京市现有的3000余家物业管理公司，属于开发商层面的占到90%。在建管不分的体制下，物业管理企业沦为开发商的附庸，物业管理行业的市场化竞争机制难以形成，物业管理行业的健康发展受到了严重制约。因此，推动房地产开发与物业管理相分离就成了物业管理行业内有识之士的共同使命。但是，在当前的形势下．选择一条什么样的路径来有效推动建管分离却一直是让业内人士困惑的难题。
一位不愿具名的物业管理企业老总在与记者交谈时说，自己所在的公司也是一家隶属于大型开发公司的子公司前几年，开发公司也曾有意推行建管分离，曾尝试把物业管理公司推向市场，但结果并不理想。首先是开发商对公开招投标选聘来的物业管理企业不满意，不放心；其次是走向市场的物业管理企业面临经营上的困难，一方面是项目难接，另一方面是失去开发商的扶持后公司的运转出现困难，现实迫使我们又回到了原来建管一体的老路上。其实．这不是某一家物业管理企业曾经遇到的情况，大量隶属于开发商的中小型物业管理企业在推行建管分离的过程中都不同程度地遇到过这些问题，或者畏惧于这些问题根本就不愿意或不敢推行建管分离。
一方面是开发商对公开招投标选中的物业管理企业不放心，另一方面是物业管理企业失去开发商扶持后生存困难，在这样的状况下，推行建管分离的难度之大可想而知。但是，深圳公元物业收购清远市恒远兆业物业的案例却给我们提供了一项重要启示和推动建管分离的一条全新路径：即由独立的、专业的品牌物业管理企业对开发商下属的物业管理企业进行收购或控股。并与开发商确立战略合作伙伴关系。如此，品牌物业管理企业专业的规范化运作以及与开发商的合作伙伴关系将会使开发商放心，而品牌物业管理企业较强的抗风险能力也将解决原属开发商的物业管理企业走向市场后的生存之难。
此模式或将成为未来行业发展趋势
一叶落而知天下秋。
深圳，这个中国物业管理的发源地．一向具有开风气之先的传统。这一次，深圳的物业管理企业又一次走在了前面。
2006年11月10日，深圳长城物业管理股份有限公司以70％的控股权入主福建名城地产旗下的名城物业管理有限公司，并成为福建名城地产的战略合作方。半年之后，深圳公元物业又将原属恒远兆业房地产开发公司的恒远兆业物业收购，并与其建立了战略合作伙伴关系。这两次收购的思路和经营模式几乎如出一辙．而且造就了开发商、物业管理企业、业主三方共赢的局面：将项目的物业管理交给品牌物业管理企业，开发商可以放心的专注于房地产开发；品牌物业管理企业扩大了管理面积，可以实现规模效益；品牌物业管理企业管理项目，业主可以享受到高质量的服务。
业内人士分析认为，长城物业和公元物业的这种并购行为很有可能在行业内引发一轮模仿和学习的热潮，开创一种全新的物业管理经营模式，并成为未来物业管理行业发展的趋势和主流经营模式。深圳长城物业股份有限公司市场发展部品牌管理经理唐锷在接受记者采访时分析说，未来，运用资本杠杆进行并购将会在品牌物业管理企业的经营发展中被广泛采用，物业管理企业之间的并购数量及金额也将出现快速增长。其中，以住宅类为主的物业管理企业，由于其生存压力的增大以及对规模效益追求的迫切性，将会率先进入并购浪潮。随着物业管理行业发展的日趋成熟，将会有更多的知名品牌参与并购，从而奠定中国物业管理行业的整体市场格局。
朱江则认为，目前中国的3万多家物业管理企业，大部分都隶属于开发商。随着独立的品牌物业管理公司市场竞争力日趋增强，开发商早晚会意识到将项目交给独立的物业管理企业来做是一个明智的选择，品牌物业管理企业收购开发商下属的物业管理公司将成为行业未来发展的趋势之一。
此模式的经营风险不可轻视
然而，这种看似近乎完美的经营模式并非没有任何瑕疵，恰恰相反，这一经营模式潜在的风险不可轻视。
从实际情况来看，品牌物业管理企业收购开发商下属物业管理企业的主要风险在于将被迫去接手处理一些项目的开发遗留问题。但事实上，这类问题往往比较复杂，如果开发商不予以配合和支持，问题处理不好，可能将影响到品牌物业管理企业的品牌美誉度。所以，品牌物业管理企业在选择收购对象时还必须充分考虑其中的风险，慎重选择收购对象，要对原物业管理企业的开发商和开发项目进行严格的考察，不能仅仅为了扩大管理面积而盲目收购。增加企业的经营风险。此外，收购开发商下属物业管理企业之后，还存在着一个整合的问题，即独立的品牌物业管理企业还必须用自己的企业文化、经营思想和服务理念等来统一整合原开发商下属的物业管理企业．但从一些企业的实际情况来看，这个整合的过程进行得并不顺利。
一般来说，品牌物业管理企业在收购开发商下属物业管理企业之后，开发商一般都会与其建立一种比较特殊的合作关系。这种关系的特殊性往往表现在开发商会考虑将所开发项目优先交给这家品牌物业管理企业去管理，但问题的关键在于这种特殊关系是否会演变成另外一种形式的“父子”或“兄弟”关系，并进而影响到物业管理企业在服务业主时的公正立场?这一点，尤其值得那些进行此类收购的品牌物业管理企业警惕，因为一旦发生这种情况，企业的品牌形象将受到影响，企业所进行的收购行为也是得不偿失的。
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2007/9/20 17:49:00