林永华/《城市开发》/2006年07期
摘要：住宅小区机动车停车位严重不足已经成为规划设计政策上预期失误所造成的永远的痛。目前绝大多数的小区停车位都无法满足业主停车的需求，这已是困扰新建小区的重要问题之一。因此解决住宅小区停车位不足是一桩非常迫切的事情。本文就自建立体停车位，解决停车位不足的途径进行探讨。
随着人们生活水平的逐步提高，汽车已经成为普通百姓的又一个消费热点，并形成一个趋势，而且这种趋势比经济学专家或规划专业人士预料的来得快和强，而且政府的房产规划政策也远远落后于普通百姓的思路变化。
20世纪90年代上海市政府规定，新建住宅小区配套规划：机动车停车位须达到住户数的10%的比例，但是如今由于整个社会群体的生活水平提高，人们进入汽车消费的进程大大出乎一般人的预测，以上海的汽车消费情况来看，现在上海个人购买汽车的量，每年以0.8%的速度递增（2003年统计），个人已经成为汽车消费的主体。现在由于政府在汽车生产和消费上采取了力度比较大的扶持政策，最近又随着世贸规定的2006年7月1日汽车关税将从最初的70%关税下调至28%，进口车进入国内市场降低了门槛，这对已经很火的车辆市场添加了一把柴，根据专家预测，在今后的5年里，上海的汽车消费会成为继房屋消费后的第二个推动上海国民经济增长的亮点。
2000年以后建造的小区一般都带有停车位，但可能是100%不够用，现实现象是配套的停车位不管是室内的还是地下的或是路面的规划车位都无法满足住户停车的需求，现在能相安无事的多是将占用小区的消防道路或侵占绿化地带才勉强解决停车问题，而多数的业主都对小区的停车问题不满意，业主“怨声载道”，有车的因为停车不方便而不满意，没车的业主因为小区道路都是车走路不方便而不满意。这些造成很多住宅小区的业主对物业管理公司有意见，造成双方矛盾重重，几成分道扬镳的导火线。
面对这样一个购车热，停车难的局面，物业管理行业业内人士和房地产行家都已敏锐地观察到，今后小区的生活设施能否达到现代人的安全舒适标准，会把住宅有没有配套车位设施来作为衡量的主要尺度之一了。有没有足够的停车位已经影响到住宅小区的品质和形象。
但就目前的小区来看，由于一般住宅小区的车位设置在项目设计和规划阶段就已经确定了数量，因此在已建设成的住宅小区中再设置机动车位，实际上是很难再有所作为了。因此车位的紧缺就成为今后较长时间内的业主的一大生活难题和物业管理公司管理难点了。
建造立体钢结构车库可能就是解决停车位不足的可靠的途径之一。
下面就根据目前和将来一段时间的发展趋势的分析，设想一个10万平方米左右建筑面积规模为例的小区来设计建设立体车库方案。
在一个10万平方米左右（上海市有较多这样规模的小区）再建一个50个车位的立体停车库，所需要的资金和日后管理费用计算如下：
立体车库的费用支出内容如下：
1、立体车库的建造费用约每年每车位平均在3万元左右（无顶盖），每库规模50个作为预算点的话，那么一次性的投入需要150万元。
2、电力消耗：每辆车每天平均以20分钟的（日进出各一次）用电时间计算，2.2KW×0.33小时×0.85×50辆×30天×12个月×0.61元=6844.2元
3、运行维护费：150万元×3%=4.5万元（只设兼职人员管理）。
年运行维护费为：4.5万元+0.6844万元=5.1844万元
车库的年收入内容如下：
1、每只车位若以400元（上海市的固定车位月租金一般在300元-800元之间，现取偏低的月租金）的月租费计算，每年收入为：400元×12个月×50个车位×90%的出租率=21.6万元
2、来客临时租车位每天按100元收入计算，每年可收入36500元。
3、车库外墙对外招广告，每年每平方米300元（从低估算），车库立面面积为5.4米×36=194.4平方米，那么每年有58200元的广告收入。
年收入为216000元+36500+58200元=310700元。
根据以上基本的收支情况计算收回投资年限为：
年收入310700元-年支出51844元=约258856元
总投资1500000元÷年收入258856元=5.79年，大概通过六年的运行可收回投资。
若设备的寿命为10年的话，那么从第七年开始，投资方可每年收益25万元（第七年的保养费会增加，但同时每年车位的租金和广告费收入会随着生活指数的提高而增加），现暂估算两项收支持平。
立体车库的建设在资金的一次投入，对一个以提供劳动力为主要产品的物业管理企业来讲还是一个比较大的数额，况且物业管理公司的合同是三五年的合同，因此难以做长期投资建造车库的事情，同时由物业管理企业出资建造和要长期管理收回投资，现有的政策也不鼓励。但是如果用房屋的维修基金和由物业管理公司出资相结合的方法，来共同建造和经营立体车库，那就有了比较可行的途径。这样既能让使维修基金的呆钱变成活钱，提高收益，又能把经营管理方的责任和积极性整合在一起，既改变小区的生活必备设施，又提高维修基金的利用率和增长率。投资建造立体车库成为三赢的好事情。
根据政府维修基金缴纳的规定，一个10万平方米建筑的小区可收到维修基金约在900万元上下。由于政府对维修基金的管理有严格的规定，因此大多数的维修基金是放在银行里生利息，而存放在银行产生的利息只能勉强抵冲物价上涨系数。所以能够为维修基金找到既安全又能增值的途径，投资效益有保障项目，就是立体车库可行和有价值推行的踏实基础。
一般说来，新建商品房由于设备设施都在新的阶段，在3至5年内少有动用维修基金的本金支出，每年的利息足以应付平常的设备维修费用。
因此动用维修基金建造车库是安全可行的。但同时也会因为在小区现有规划的基础上再建一座立体车库，选址会成为比较谨慎和有难度的事情。但随着人们对社区生活的要求不断变化提高，对汽车的需求成为大多数人的愿望的时候，建造立体车库会形成人们的共识，因此这个解决停车难题的方法将会得到大多数业主的支持。
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2008/7/21 9:45:00