现代物业管理模式及发展

朱健 / 长江三峡实业 

摘要：随着城市住房制度的改革，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。本文研究了传统房屋管理与物业管理的区别，分析了现代物业管理模式及发展，提出现代物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式是实现物业管理企业化，专业服务社会化，管理手段现代化的必由之路。

长期以来，由于体制、制度方面的原因，我国大量的住房作为公产，其管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理，这不属于具有市场意义的社会化的物业管理。随着城市住房制度的改革，住房的供应将摆脱由政府和职工所在单位提供的行政渠道，而转变为通过社会化供应的市场渠道。同时，传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。这就必然会出现一种现象，在一个住区内，在一栋住宅内，甚至在一个单元内，将是多元产权、多个业主共存的局面，原来彼此之间既是邻居又是同事，现在大家是邻居很可能不是同事。正是这一复杂的物权定势，呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求，推动着物业管理行业的蓬勃发展。

一、传统房屋管理与物业管理的区别

现在我国还存在着传统的房屋管理，而且在很长时间内将会继续存在。物业管理与传统的房屋管理有很大的区别。物业管理作为对旧管理体制的一种革新。物业管理与传统的房屋无论在观念上、内容上、模式上、管理的深度上都有很大的区别。

1、管理体制上看，传统的房屋管理是计划经济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化管理的有偿服务。

2、从管理内容来看，传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容，实际上收了租也养不了房，仍需要国家大量财政补贴；物业管理是对物业进行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功能，国家不给补贴。

3、从管理机制上看，传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业，物业管理企业可以接受也可以不接受选聘，双方在完全平等的条件下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利和义务。

4、从管理对象的产权关系看，传统的房屋管理，其房屋产权都是国家所有；物业管理对象的产权，已形成国家、集体、个人包括港、澳、台、外国人等多元化格局。

5、从管理单位与住户的关系看，传统房屋管理其管理单位与住户的关系是管理与被管理的关系；物业管理其管理企业与住户的关系是服务与被服务的关系，并且寓管理于服务之中，凡是住户需要的服务，物业管理公司都尽量给予满足。

综上所述，我们可以把物业管理和传统房屋管理列成下表进行比较。

表1.1 物业管理和传统房屋管理比较

通过上述比较，我们看到，我国的物业管理还没有全面走上正轨，只有不断的吸收世界先进的理论与方法，并不断的进行总结，结合自己的实际情况发展自己的物业产业。

二、发展现代物业管理模式

物业管理作为一种全方位、多功能的房屋管理形式就是实现物业管理企业化，专业服务社会化，管理手段现代化。

1、物业管理企业化

物业管理与中国原有房管制度的差别在于原有的房屋管理是一种行政性管理，属于政府行为；物业管理则是把管理和服务作为一种商品由独立核算、自负盈亏的物业管理公司来经营，是一种企业行为。

（1）企业化就要强调经济规模。所谓经济规模就是要求企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。物业管理虽然是服务性行业，但物业管理公司作为企业，发展新物业点时立足于提高企业经营效益和减低房屋业主或使用人管理费负担的基础上，也应该考虑运用规模经济发展企业化经营。显而易见，500户的住宅小区和5000户的住宅小区在实施管理时的费用开支不是按比例增加了10倍，而是小于10倍，也就是说物业点的经济规模越接近经济规模，单位管理成本就越低。由此可见物业管理公司应不断提高管理和服务水平，加强竞争能力，拓展物业管理市场，提高企业经济效益。

（2）企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理要取得良好的经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。物业管理本身就是一个涵盖面很广的行业。物业管理公司是在从事物业的管理和服务的同时，也可以将经营范围扩大到与物业有关的业务，如房屋咨询、中介、代买房屋、估价，小型房地产开发，建筑装饰等项目；也可以根据实际情况向餐饮、商业等方面发展。这样物业管理公司不但可以通过多种经营来取得经济字效益，而且业务范围的拓展也可以减少企业的风险。虽然物业管理是个投资较小的行业，物业管理的企业的规模业比较小，但物业管理公司有广大的物业基础，只要加强经营意识，努力开拓经营，物业管理企业也能办成跨行业、跨地区的集团企业。

2、专业服务社会化

专业服务社会化是指随着生产力水平的提高，社会分工越来越细，趋向于专业化，而这种专业服务对象不是针对某一企业或行业，而是面向整个社会。专业服务社会化包含着两方面的内容，一是专业化，是前提条件。社会生产服务的内容专业化，服务水平才会有很大的提高。但这种专业化的生产服务又要求社会上其他专业服务与它相配套，这样才有充足的市场，这就产生了第二方面的内容—社会化。专业服务社会化是当今世界的发展趋势，物业管理当然也包括在其中了。

中国物业管理公司与国外同类型企业相比，中国公司的机构臃肿，人员也比较多，这是因为物业管理公司是对每一项管理业务、服务项目都要自己而为，一个再小的物业管理公司也必须配齐从管理人员到清洁工、园艺工、维修工和保安等一套人马，工作量和人员配备不相称，既增加了公司的开支，也相应减少了从业人员的经济效益；另外，随着人们居住水平的提高，物业中配套的各种设备都很先进、复杂，必须由专业技术人员进行维修保养。如果物业管理公司为适应这种发展而自己建立一支庞大的技术人员队伍是不切实际的。因此，我们现有的这种“五脏俱全”式的物业管理公司组织模式必然随着时间进展而改变。

中国大陆的物业管理是从香港借鉴而来的。而在香港，从事私人楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管理机构人员组成都比较少，管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合同进行管理、协调。除日常小修理需要少数维修人员外，各种专业技术人员都没有配备，物业管理公司成为物业管理的组织者，管理开支大为减少。物业管理公司定期对承包的专业公司进行考核，评价其工作业绩，按照市场竞争、优胜劣汰的原则选择专业公司和承包商。这种社会化的管理经营方式使物业管理公司的管理水平和专业水平都有很大的提高。

香港物业管理的经营情况反映出专业服务社会化的优越性。中国的物业管理要想在现有基础上得到进一步发展，必须摆脱现行的“小而全”模式，在社会经济不断发展的条件下，逐步实现专业分工，这样才能使物业管理踏上一个新的台阶。

3、物业管理现代化

物业管理是个复杂的系统工程，其中包含的内容与我国原来实行的房屋管理有很大的差别，如果仍然采用旧的管理方法和手段，物业管理这种新形式也不过是个新名词而已。面对物业管理的复杂多样、量大、细化、长期等特点，实现物业管理现代化是十分必要的。

（1）管理观念现代化。物业管理与传统房屋管理在观念上的区别在于：

1）信息观念。在物业管理中，信息作为一种重要的资源来管理和利用。物业管理人员既要掌握物业的运行情况，又要及时了解业主对物业管理的意见，面对一个不断变化的系统，随时随地对其进行调整，使工作达到最优状态。因此，物业管理必须充分运用信息，加强信息流动。传递、及时组织反馈，从而为科学管理决策提供条件。

2）系统观念。物业管理的目标不是单一的建筑物，而应是把建筑物与其周围环境作为一个系统来管理，这个系统中不仅包括有形的物质，它还包括了无形的精神文明。物业管理公司不仅是物业硬件的管理维护者，同时又是精神文明建设的倡导者和组织者。

3）经营观念。物业管理不能依靠行政手段，而要采用经济手段来管理物业，通过有偿服务，多种经营来保证管理系统的资金平衡和企业的经济效益。

（2）管理组织网络化。物业管理涉及的面很广，物业管理与政府有关部门、各种服务公司都有着千丝万缕的关系。我们将设计物业管理系统中的各个部门作为一张“网”上的点，它们之间的关系就是网上。这样我们就可以建立一张简单的“网”，要求物业管理公司与网络中的其他的部门有良好的交流，以使网络中的各个节点能实现资源共享。这样物业管理公司就能协调好与各方面的关系，更好的促进物业管理。

（3）管理标准规范化。工业企业都有一套完整的产品质量检测系统。物业管理是服务行业，它的“产品”就是管理服务的行为。为了保证服务产品的质量也应建立一套规范化的管理标准，对服务行为发生的整个过程进行全面考核。管理标准制定要将其中细化，并具有可操作性。必须提出的是在这些管理标准人员培训考核标准是不可缺少的。企业需要有严格的考核制度来保证员工的素质，因为毕竟人是管理行为的实施者。只有一流的员工队伍才能提供一流的管理服务，企业才能达到一流水准。

（4）管理方式程序化。所谓程序化就是按照一个确定的步骤进行工作。物业管理是要通过人的活动去实现的，其工作人员的水平高低直接影响到服务的质量和效果。而我们又无法要求每一个工作人员都具有较高的工作能力，那么要保证企业的服务水准就必须建立一套完整的制度，对每一个岗位的工作职能，每一类工作操作步骤，各种问题的处理方法，都订出明确的规定。让每一个员工在工作中有章可循，确保工作质量，由“人治”变为“法治”，全面提高企业的管理和服务水准，保证整个系统长期稳定的运行。