上海推行物业管理“菜单式收费”

丁利民　李宝花　诸达鹤　陈未临 / 新闻晨报

    点家常小菜，还是海鲜大餐？餐馆里这种“丰俭由人”的选择权，上海市民今后在物业管理服务中也能享受到。上海市政府发言人焦扬宣布，上海从10月1日起实行《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》（以下简称《办法》）。业主大会、建设单位和物业管理企业可根据不同小区的实际需要，从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级，并在区（县）最高收费标准范围内协商确定具体的收费标准。

本市推行物业服务“菜单式”收费，力求让市民明明白白消费，物业管理公司规范服务，从而做到质价相符。围绕这一新的收费办法可能产生的六大疑问，晨报记者请教了有关专家。

一问：点什么“菜”最后听谁的？

一个小区成百上千户，每家每户都对物业服务有自己的小九九。将来实行“菜单式收费”后，在选择物业服务的具体项目、等级时，会不会也像办春节晚会一样众口难调呢？

“就像业主大会来表决选聘物业公司一样，小区的物业管理收费也是由业主大会来拿主意。”市房地资源局物业处负责人表示，代表小区全体业主利益的业主大会（业主委员会）意见将起到决定性作用。

在按照物业服务收费菜单“点餐”时，业主大会（业主委员会）和物业管理公司可以根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。然后在具体的物业服务合同中确定。

　　 如此看来事情就很明白了：点哪些“菜”由业主大会来决定。在业主大会对此问题进行表决时，根据《上海市住宅物业管理规定》，只要小区三分之二以上的业主同意即可。

　　 二问：点的“菜”包含哪些费用？

　　 点什么“菜”，付怎样的钱。随着《办法》的实施，本市具体住宅的物业管理费，将直接与物业服务质量挂钩。物业服务内容的多少、服务要求的高低和设施配备情况，将成为物业公司和业主大会协商制订物业管理费的具体依据。

　　据市物价局总经济师沈念东介绍，《办法》将本市住宅物业服务内容归并为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务和共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项；每个项目又按照服务内容的多少、服务要求的高低和设施配备等质量情况分为从低到高五级；《办法》所规定的分等收费标准，则具体对应每一项服务内容的每一等级。

　　以此类推，具体住宅的物业管理费就是各项服务项目收费之和。这样一来，业主和物业管理公司就可以分别选择服务项目和服务等级后，组合确定具体的物业管理费，原则上不超过《办法》所规定本市住宅物业服务最高收费标准2.3元/平方米。

　　值得注意的是，对于容积率等于或低于0.5的住宅物业小区，或纯别墅，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照《办法》的有关原则协商确定。

　　三问：何时开始“物业菜单收费”？

　　看到物业服务菜单式收费的消息，市民最关心的莫过于自己的小区什么时候执行，自家的房子怎么办？对此，有关部门已经对物业服务分等收费的推行给出了时间表。

　　《暂行办法》将于10月1日起施行。其中新建商品住房将先行实施；成立业主大会的商品住房在现行物业服务合同到期后再按本暂行办法规定执行；《暂行办法》实施时尚未成立业主大会且原有收费标准高于暂行办法最高收费标准的，须相应降低收费标准或提高服务等级。

　　至于市民普遍关心的售后公房物业管理收费问题，有关部门负责人表示，考虑到售后公房的特殊性，执行《暂行办法》的时间及有关事项将另行研究后确定。对“同一小区、同一服务、不同收费”的问题，也正在加紧研究，争取早日解决。

　　四问：物业费会因新政策而涨吗？

　　菜单式收费将使物业管理费的收取更为透明，小区业主也能对照相应的服务标准监督物业公司的服务。但尚不熟悉的业主可能马上要问：“我家的物业费会不会要多付了？”

　　对此，市物价局和市房地局有关负责人表示，在制订办法时，已经考虑到上海区县之间的地区差异。规定各区县可以在市最高收费标准范围内制订区县的最高收费标准，这样就能避免郊区的物业收费水平出现大幅上涨。同时，由于倡导质价相符，对小区物业服务要求更高，因此会导致一些收费标准明显偏低的小区物业管理费适当上涨，相反有些收费标准偏高的小区，物业服务费也会下调，或者促进其服务水平相应提高。总得来说，上海的物业收费总体水平将保持基本稳定。

　　五问：点的“菜”质次价高咋办？

　　今年2月，浦东某住宅小区遇到了一道难题。按照合同，该小区前期物业管理合同今年6月底就到期。2月底，业主委员会通过决议，拟保持物业管理费2.0元/平方米不变，并提议采取公开招标方式选聘物业公司。意见征询单下发后，部分业主提出，2.0元/平方米的物业管理费标准是开发商制订的，原物业公司赚钱多，业主委员会不应保持原有收费标准。并有业主提出，希望将物业管理费降低为1.5元/平方米。

　　《暂行办法》出台后，以上类似的纠纷将得到有效的缓解。按照《办法》的规定，上述小区将无需为1.5元/平方米还是2.0元/平方米的物业管理费争论，业主委员会可根据小区的实际需要，从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级，从而得出具体的收费标准，并根据这一标准对物业公司进行招标。

　　需要提醒的是，双方商定具体的收费标准和服务内容后，应通过签订合同进行约定，以规范双方的行为。将来业主对物业管理企业提供的服务内容和质量等有争议时，可请所在地居委会调解，也可按合同约定，通过双方协商、仲裁、诉讼等途径解决。目前，有关部门也正在考虑引入中介机构，对物业公司提供的服务标准进行评估。

　　六问：“菜”价超标谁来管？

　　本市长宁区某小区刘女士反映说，该小区原来的物业服务费是1.55元/平方米，但业委会有人希望将物业服务水平提高。为了达此目的，业主委员会又找来一家物业公司，收费标准定为2元/平方米。但新物业入驻一个星期后又发布公告称，物业费从2.0元/平方米变更为2.5元/平方米。业主对此反响很大，纷纷投诉。

　　按照《暂行办法》的规定，物业服务即使都以最高等级的五级计算，物业管理费最高为2.3元/平方米。已有的超过《办法》规定最高收费标准的小区，物业公司须采取降低物业管理费或提高服务质量的办法，达到“质价相符”的原则。

　　物业公司提供了《办法》未涵盖的服务内容和设施设备的，可适当提高收费标准。在以上小区的案例中，物业公司提供的2.5元/平方米对应的物业服务到底是不是物有所值，《办法》中有一定的参照标准。

　　对照《办法》中2.3元/平方米的最高收费标准，事实上现在有很多高档小区收费都已超标。对于此类情况，市物价局有关负责人表示，《办法》允许在物业服务双方充分协商的基础上，通过一定的程序确定相应的收费标准。