浅析物业服务合同纠纷的特点及对策

   近年来，在物业管理快速发展的同时，业主和物业公司之间矛盾纠纷案件频发，物业服务合同纠纷案件也逐渐成为江西省南昌市新建区人民法院民事纠纷案件的主要类型之一。

所谓物业服务合同纠纷，是指在某一特定区域内，物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中，与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。下面对此类案件进行简单分析。

   一、特点

   (一)案件数量激增。近年来，物业服务合同纠纷案件受案数呈现爆发性增长态势，同时案件类型也在扩大。从过去相对单一的金钱给付向多元化利益诉求发展，诉讼请求已不限于物业费的追缴，还有侵犯物权、业主成员权等新型案件。同时，该类纠纷的涉及的，物业服务提供方、业主、业委会等主体之间关系紧张，往往呈现“纠纷双方人数多、历史遗留问题多、纠纷积累时间长”的特征。

   (二)多为系列案。纵观此类案件，其中以物业公司作为原告对小区欠缴物业服务费的业主进行的起诉为主，而且多数物业服务企业为节约诉讼成本，一般会选择集中起诉，一次起诉少则十几人，多则几十人或上百人，因而往往是集中爆发的系列案。在案件的审理过程中，通常采取集  中送达、集中开庭、集中宣判的方式进行，以保证司法资源的有效配置、程序的公开公正和裁判标准的统一。

   (三)调撤率较高。此类纠纷，大部分是追缴物业费的案件，诉讼标的额较小，并且因为物业服务合同对双方权利义务也做了约定，故一般业主缴纳了物业费之后，案件会以调解或撤诉结案。

   (四)部分业主送达难。因现在经济发展迅速，有些业主去外地就业，导致并未实际入住，手机号码变更后也未及时更新，同时也存在有的当事人出于对诉讼及对物业公司的抵触情绪，多不愿意到法院领取诉讼文书。直接送达的效果同样受到工作时间业主不在家、同住家属身份无法确认、拒收等多种情况的制约。

   二、对策

   (一)加大普法宣传力度，提升公民法律意识。物业服务公司可通过在小区内发放和张贴物业相关的法律宣传材料向小区业主宣传物业纠纷的相关法律知识和维权方式。法院可以开展巡回审判的方式，邀请业主旁听，力争做到“审理一案、教育一片、化解一批”的效果，不断提升业主的法律素养和维权意识，最后也要提高物业公司履约意识和物业服务质量。

   (二)构建流畅的对接机制。积极延伸纠纷化解职能，与社区居委会、业主委员会、人民调解委员会等建立物业纠纷诉调对接机制，加大诉前引导力度，构建流畅的对接机制，完善对接流程，对调解成功的案件及时予以司法确认。

   (三)实行繁简分流。在立案阶段对物业纠纷案件进行繁简分流，对于法律关系明确、案情简单、事实清楚、诉讼标的额较小的案件，交由速裁庭审理；对于案情复杂、当事人下落不明的，法律关系不明的案件，交由业务庭室审理，做到繁案精审。如此进行繁简分流，能够节省司法资源，减轻当事人诉累。(江西省南昌市新建区人民法院 张小秀 匡宗平)

【编辑:成展鹏】