城市居住区物业管理节水研究

张炯 贾仁甫 宋丹丽/《中国物业管理》/2009年第十一期

　　建设节水型社会是解决我国水资源问题的根本出路，居住区是城市和社会构成的基础，物业管理工作节约用水意义重大。根据扬州市居住区物业管理用水调查，分析居住区物业管理用水现状，提出了节约用水的管理措施，并结合实例对保洁一水多用和利用生态修复技术治理景观水体进行了经济分析。

　　城市居住区物业管理节水意义

　　我国水资源总量约为2.8万亿M³，居世界第6位，但人均占有量仅为2200 M³，是世界人均水平的1/4，被列为13个贫水国家之一。另外，我国水资源的时空分布差异较大，更加剧了一些地方水资源短缺的严重程度。全国668个城市中,有300多个城市缺水，其中110个严重缺水。目前不仅面临水量的危机，同时水质污染也很严重，全国7大水系地表水普遍受到污染。农业、工业及城市用水是我国水资源的使用大户，普遍存在着用水浪费的现象。

　　居住区是自然、社会、经济协调发展，资源、能量、信息高效利用，生态良性循环的人类理想聚居地。随着中国经济的快速发展，城市化进程日益加快，居住区和居住小区也越建越多，城市用水大量增加，使水资源短缺的矛盾不断激化，而一些普遍存在的小区供水管网老化、泄漏严重，生活污水随意外排，景观喷泉、人工溪流、公共绿地大量耗水现象不仅削弱了节水型社会建设，也逐渐成为城市又好又快发展的潜在制约因素。

　　物业管理是对已建成并投入使用房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。据国外资料显示，建筑物在寿命期间内管理费用是建设成本的7倍左右，我国也高达12倍，而其中能耗费用所占比例最大。因此，物业管理节约用水已成为我国节水型城市建设的基础，是贯彻科学发展观，构建和谐社会，建设资源节约型、环境友好型社会的重要组成部分。

　　扬州市居住区用水现状

　　居住区物业管理是对已建成并投入使用的住宅建筑及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护居住区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据扬州市区居住区用水调查，居住区物业管理用水主要集中在三个方面：卫生保洁用水；环境绿化用水；水景景观用水。

　　卫生保洁用水主要是共用楼道、电梯间、停车场和共用车库、道路、休闲、娱乐、设施保洁；环境绿化用水主要是居住区园林绿化养护；水景景观用水主要是居住区内的广场水景、人工湖、喷水池等。根据扬州市区居住区用水调查，居住区物业管理卫生保洁用水、环境绿化用水和水景景观用水，都是以城市自来水作为唯一水源，高质低用和用水浪费的现象十分普遍，景观用水问题尤为突出。

　　扬州市区大多数水景是钢筋混凝土结构，堤岸采用混凝土镶嵌鹅卵石，考虑防渗要求池底都采用混凝土固化，形成一个封闭型的水体。水景观设计时，忽视水质问题，均没有循环和净化处理设施，除冬季外，景观水质难以长期保持，水体浑浊、发黑、异味、变坏后一次性排放。根据调查，景观用水现状可分成直排式和季节型两种。直排式是定期或节假日充水，运行，放水完成一个运行周期；季节型是秋末至初春基本不开，水景池内少水、无水，裸露池底和设施，气候转暖时充水运行，直至水质变差，黑色或异味后再放水清洗，开始下一次运行。水景观用水量大、利用率低、既浪费大量自来水同时又产生大量城市污水，增加市政污水处理的压力。水质变坏影响环境还常遭到居民的联名投诉，水景观的营造与提高人们居住环境质量的初衷背道而驰。随着项目使用年限和自来水价格的逐步提高，小区内水景景观运行和维护成本也在不断地增加。因此，如何保持水景水质是值得研究的问题。

　　节水方略分析

　　节水型城市建设需要全社会广泛参与，居住区物业服务企业首先要转变思想观念，树立节能、节水，可持续发展的理念，并将其贯穿在日常的物业管理工作中，这也是物业管理行业实现经济、社会、环境效益的可循之路。

　　首先要强化节水宣传，这是物业服务企业用水节水的重要工作之一。从企业领导到公司员工都要树立节水意识，建立规章制度，使节约用水贯穿在物业管理的日常工作中。要加大小区内部节水宣传力度，使全体业主增强节水观念，将节约用水贯穿与业主的日常生活中，形成良好的用水习惯，构建节水氛围，形成节水环境。为创建和谐社会，建设资源节约型、环境友好型城市打下良好的基础。

　　居住区给水系统中，跑、冒、滴、漏现象较为普遍，管道、配件及其连接处会出现渗漏水现象，阀门也存在关不住或关不严并且渗漏的情况，物业服务企业在日常的管道、设施等维护过程中，应抓住这些关键漏损点，加强定期检查、监测，及时发现问题进行维修、保养，以杜绝浪费现象。同时，企业还应加强对居住区管理范围内用水的计量工作，定期维护与检查用水计量设施，以实现对项目整体用水情况的掌控，从而达到及时发现防止漏损现象，提高漏损控制水平。

　　卫生保洁用水是居住区物业管理日常耗费的用水，这部分水量在总水量中占有一定的比重，应该将保洁和绿化用水统一考虑，提倡一水两用，卫生保洁后的水可以作为绿化用水，既卫生保洁又满足绿化用水需求，并减少城市污水排放。因此，物业服务企业要转变观念，在卫生保洁工作中，倡导一水多用，提高用水效率，降低保洁和绿化管理成本。

　　居住区园林绿化应选择低耗水型和根系发达的植物，根据花木种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施浇水、施肥、修剪和灭虫等养护工作。平时修剪的落叶覆盖在土壤上,可大大改善土壤的保水性，不要过度浇水。夏季浇水选择在早晨,以避免因为蒸发而造成的浪费。尽量减少自来水的使用，充分利用城市雨水管网的水源和卫生保洁工作后的废水。

　　居住区水环境在营造城市景观环境中具有无法替代的作用和地位，景观用水要改变现状的管理和运行模式，利用生态修复技术形成一个自然净化环境，按照仿生学的理论，以营造水生动植物互生互养形成景观水体生态净化能力，从而保持良好的水质。利用水生动植物形成一个生态群落，其中，水生植物能够使水中的氮、磷及富营养物在阳光的作用下合成其生长需要的营养，而且能直接吸收污水中的营养物质供其生长发育，是生态群落中的生产者；水生动物则是生态群落中的消费者，以植物和富余营养物质为食，建立良性生物链，食性与营养上的相互依赖，相互制约，降解、转换水体的污染，达到水体自然净化目的。

　　水生植物选择净水能力和抗污染性强的植物，在同一水体中配置浮水植物、沉水植物和挺水植物，如：睡莲、荷花、苦草、水葱、黄菖蒲等，形成消化污染物的植物群落。再放养适量具有净化功能的水生动物，摄取水中悬浮的藻类及有机碎屑的蚌类，摄食固着藻类的螺蛳，摄食硅藻、状藻类和水草茎、叶、芽等杂食性，环境适应性强、耐低氧的鱼类，如鲫鱼、锦鲤、鳙鱼等，形成控制植物疯长、消化污染物的动物群落。

　　生态修复技术在景观水体治理上已得到广泛的应用，具有较好的处理效果。利用生态修复技术形成水景自然净化能力，与传统景观水处理方式相比其投资小、治理成本和日常维护费用低，节水节电，具有良好的经济性和可持续性，从根本上解决了景观用水量大、利用率低、污染和浪费严重的问题。同时也营造由水、植物、动物形成的独特生态水景景观，大大的提高了原有的景观度，改善和提高居住环境质量。

　　节水经济分析

　　某住宅小区，占地面积138736M²,总建筑面积238776M²，容积率1.72，绿化率40％，水体面积1581M²，由多层和高层建筑组成。

　　绿化用水：按《室外给水规范》，绿化用水1-3L/(M²·d),项目日绿化用水138736×0.4×1＝55.5M³；综合植物、气候条件，全年取60天，年绿化用水55.5×60＝3330M³；

　　按现行民用水价格2.5元/M3，年绿化用水水费，3330×2.5＝8325元。

　　保洁用水：根据调查和扬州市物业管理服务标准，保洁用水0.5-1L/(M²·d)，项目日保洁用水238776×0.25×0.5＝29.8 M³，综合保洁内容、服务范围和等级条件，全年取120天，年保洁用水29.8×120＝3576M³；年保洁用水水费，3576×2.5＝8940元。

　　水景用水：一次水景用水量1581×0.5＝790.5M3，6-10月25天换水一次，用水量790.5×5＝3952.5M3，水费3952.5×2.5＝9881元；改造后，6-10月补水量1581×0.1×5＝790.5M3，仅是改造前的五分之一，水费790.5×2.5＝1976元，减少污水排放3162M3。

　　生态修复技术成本（采用本地水生动植物）：水生植物购置费1581×2.5＝3952.5元，水生动物物购置费1581×0.5＝790.5元，人工费用（3952.5 +790.5）×30％＝1422.9元，合计3952.5+790.5+1422.9＝6165.9元。

　　通过分析可以看出，项目年节约自来水6497M³，节约水费1.6万元，年减少污水排放6497M³，节能减排经济效益显著。保洁用水可以满足绿化用水需求，只要综合考虑，进行合理的专业分工和适当调整，是可以实现一水多用并减少城市污水排放。景观水体实施生态修复技术，使水质长期保持良好状态，节约用水，提高利用效率。生态修复技术在居住区水景中的应用，有利于水资源合理利用，有利于居住区的可持续发展，有利于节约能源和环境保护，利国利民。

　　近年来，扬州市区每年有两百多万平方米的新建小区交付使用，有水景景观的占三分之一，绿化率40％以上，加上近十年交付使用居住小区，节水蕴藏很大空间和潜力，物业管理在绿化、保洁和水景用水方面的节约将产生的巨大经济效益、良好社会效益和环境效益，是居住区物业管理发展的可持续之路。