签订小区安全防范条款要慎重

沈克明/《中国物业管理》/2009年第十期　　

    新《重庆物业管理条例》（以下简称“条例”）中的“业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签合同时，一定要约定物业服务区域内的安全措施。……对业主的安全能保护到什么程度等，都应写入合同。……未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任。”《条例》具有创新精神。 　　

　　但是，我有不同的看法，因为我看到了其中潜伏的风险。　　

　　假如我是物业服务企业老总，当小区业主委员会提出这样的约定，我要慎重考虑是否与小区签约，去管理这个小区。如果我是一个小区的业主委员会主任，我不会要求服务企业写上对业主的安全能保护到什么程度的许诺，写上导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任的条约。　　

　　公民（业主）的安全是有国家机器与法律来保护的。如果我是个业主，我也不同意掐着物业服务企业脖子的做法，付一点点物业费，却要他们承担如此重大的责任是不公平的。　　

　　安全防范合同的执行有两个困难。第一，目前缺乏正规训练，工资低微，面对业主要礼貌谦让，秩序维护员很难去执行对业主安全保护的条例。反而有些秩序维护员经常被那些自以为有钱，蛮不讲理的业主辱骂殴打而应受到保护。第二，条例中“物业服务企业提供的安全防范措施也与其收费高低相关”，如果物业服务企业提出要增加设备，人力，雇用警察下班后来小区持枪巡逻。业主愿意增加物业费吗？现在全国75%的小区物业费收起来都有困难，要业主加几百元保护费是难上加难的事！　　

　　美国的住宅小区都是开放式的，没有围墙，没有大门（非常有钱人的私家别墅花园有围墙大门），美国绝大多数老百姓受到较好的社会文明与社会道德教育，能遵纪守法，生活水准也高些。一般物业服务企业对于小区的“社会安全防范”基本措施有三条：1.在小区各个角落装上监视录像，每一栋大楼里的防火门，防盗门，边门，通向楼顶的门，电器水泵间门，电梯马达间门等均有自动关闭上锁与警报器装置；2.加强有政府执照的警卫（security）在小区内巡逻，在小区任警卫都要受过专业训练与无犯罪记录审查，警卫除了不能持枪外，警棍，手铐，呼叫机随身带（在小区任doorman，相对来说要求低一些）；3.警察局经常派警员到社区小区进行社会安全防范教育。　　

　　除了以上三条外，小区物业服务员工做任何可能造成意外事故的事，事先要安民告示。例如，在大楼大厅走廊拖地，要在电梯口或显目位置放上“小心，潮湿”的告示牌，这一点，国内的很多物业服务企业都做了。　　

　　除此之外，天气预报有狂风暴雨，物业服务员工会打印天气预报消息，请把阳台上花盆杂物移开，关好门窗；停车场有改建工程，小区道路挖沟，高空作业，杀虫喷药，春节放鞭炮等等，我们都会打印通告，事关重大的通告每户一份，一般贴在布告栏和电梯口。在作业现场要有告示牌与防护条等。小区的住户制度还规定，停车场内的角落不能推放杂物，溜狗要牵着走，在小区里不能松解牵狗带等等。　　

　　对有doorman的大楼，访客入内，要用内线电话与业主通报，得到许可，登记进入。对有行为疑义的房客，物业服务企业打电话或发信约见业主，请业主对房客行为负责或解除租约，否则一切后果有业主承担。　　

　　小区清洁工，修理工，警卫的工资比小区经理少几百元或者平等，待遇差距很小。虽分工不同，但负责的态度很一致。　　

　　虽然，美国的物业服务企业在日常工作执行以上这些措施，但绝不敢在与小区签服务合同时写上对业主的安全能保护到什么程度的许诺，写上导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应法律责任的条约。　　

　　新《重庆物业管理条例》中规定，对物业服务企业均以“物业服务企业”称呼。“Property Management ”与“Property Service ”有本质的区别。政府在制政策时，一定要深思熟虑，中国这么多的物业小区出现，需要管理与服务，处理小区的问题应该三思而后行。如果定音敲在“管理”上或者敲在“服务”上，那么制定的细则要写清楚了，不要交下的任务是“服务”，结果管理上出了事故，也要赖在物业服务企业身上，那就不好了！