住宅小区水、电管理与控制的难点分析及对策

搜房网/20100305

    水、电费支出，在住宅小区物业管理服务经营成本中所占的比例，仅次于人头费，列第二位。现阶段，住宅小区水、电管理与控制面对的情况十分复杂，很多因素都可以对其造成不良影响，从而增加物业服务企业的经济负担。情形严重的，甚至可以危及企业的生存。

    一、来自“专变”的压力

    对于物业服务企业来说，用电管理与控制的压力，主要来自“专变”这一供电方式。

    目前，长沙地区住宅小区的电力供给有“公变”与“专变”两种方式。两种方式的区别在于，一是供电设施设备的产权隶属关系不同。若是“公变”，小区供电设施设备的产权归属于供电部门；若是“专变”，产权则归属于小区全体业主。二是对最终用户的界定不同。若是“公变”，小区业主和为小区业主提供服务的物业服务企业均为供电部门的最终用户，供电部门根据最终用户的实际用电量分别向他们收取电费（物业服务企业承担小区电梯、水泵、智能监控、公共区域照明等共用设施设备及自身办公、生活用电的电费）；若是“专变”，则小区的最终用户仅为物业服务企业，供电部门根据小区用电总量（包括业主用电、电力损耗）向物业服务企业收取电费。

    显而易见，“专变”方式有利于供电部门，而不利于业主和物业服务企业。由产权隶属关系所决定，“专变”条件下，供电部门不承担小区供电设施设备管理、维护以及中、大修的责任和义务，这一责任和义务属于小区全体业主。由于对最终用户的界定不同，“专变”条件下，供电部门将原本应由其承担的小区用电管理责任以及小区供电损耗轻而易举地推给了物业服务企业和小区业主。国务院颁布的《物业管理条例》第四十五条关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，难以落到实处。

    “专变”给物业服务企业带来的管理难度及经济压力主要反映在以下几个方面。

    1、管理难度大、成本高。“专变”条件下，供电部门不花任何代价便将住宅小区电力供给的管理责任“委托”给了物业服务企业。物业服务企业因此具有了双重身份，对于供电部门来说，其身份为消费者；对于小区业主和物业使用人来说，其身份为管理者。为确保小区正常供电和用电安全，物业服务企业必须按有关规定配备相应的管理人员和专业技术人员对小区供电进行全方位的管理。这其中包括抄表收费或卖电，用电监管（窃电现象时有发生）以及供电设施设备的管理与维护等。近年来，各地最低工资标准上调幅度加大，长沙地区，月工资2000元（工资、社保及各项补贴）以下已招聘不到合格的技工，由于电力供给一刻也不能中断，且安全责任重大，故无论小区规模大小，仅供电工作人员定编至少在3人以上，有多处配电间的住宅小区，需要的人员则更多，这无疑大大提高了物业服务企业的管理成本。长期拖欠电费，无理拒交电费，窃电等现象在住宅小区或多或少地存在，这不仅增加了供电管理工作的难度，而且也使物业服务企业在经济上蒙受损失。长沙地区开发建设较早的商品住宅，客户用电大多采用机械表抄读，系先用电后付费。这就给极少数业主和物业使用人恶意欠费提供了方便。窃电是一件极不光彩的事，为正人君子所不耻。但这种现象客观存在，而且窃电者的窃电手段也与时俱进，花样繁多，有在电表上做文章的，有在线路上动手脚的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不胜防。若物业服务企业对此缺乏有效地监管，任其泛滥，则后果不堪设想。

    2、垫资压力大。 “专变”条件下，供电部门视物业服务企业为住宅小区的唯一最终用户，签订供电合同时，物业服务企业必须代业主向供电部门交纳数十万元押金（各处标准不一）后方能用电。若日后欠缴电费，供电部门则在其押金中扣除，无押金可扣时，则作停电处理。对于物业服务企业来说，押金只是其垫资中的一项，另一项垫资就是为业主和物业使用人先行交纳电费。这两项数额巨大的垫资使原本资金量不足的物业服务企业不堪负重。且不说利息的损失，一旦业主、物业使用人欠费达到一定量时，其资金链极有可能中断，进而直接影响企业的正常经营。

    3、电能损耗——一笔不明不白的开支。住宅小区电力输出的电能损耗主要为变压器损耗和线路损耗，其量不容忽视。例如一台额定容量为1000kvA的变压器，每月运行电耗大约在135kwh左右，一个月以30日计算，约4000kwh。一般情况下，10万建筑平方米左右的住宅小区，变压器容量配置均在3000KVA以上，仅变压器电能损耗就相当惊人。“专变”条件下，住宅小区的电能损耗是由业主和物业服务企业共同承担的。根据现行的物价政策，业主承担损耗的部分是固定的，为其用电量的6%。事实上，影响住宅小区电能损耗量的因素很多，且难以量化，如变压器装机容量配备的合理性及多台变压器之间的连结方式，小区容积率高低对供电线路长短的影响以及业主入住率高低对用电总量的影响等等。总之，住宅小区的电能损耗远远高于6%，且具有不确定性和不可控性特征。物业服务企业除承担小区共用设施设备及自身的办公、生活用电费用外，还要不明不白地承担一笔数额不小的电能损耗费用。

    4、大、中修及更新改造经费无从落实。住宅小区供电设施设备由配电间、变压器、高低压控制柜、供电线路、电度表组成。由于维修资金归集不到位（2004年前，政府对此未作强制性规定）和启动维修资金的程序不具备可操作性，一旦供电设施设备出现重大故障和损坏，动辄数千元、数万元的维修、更新经费就无从落实，无奈之下，只能由物业服务企业支付或垫付，这无疑加重了企业的经济负担（我公司管理的住宅小区就曾发生过变压器、高压控制开关大修或更新的情况）。开发建设时间较长的住宅小区，由于设施设备的老化，普遍存在这方面的隐忧。

    二、来自供水的压力

    住宅小区的自来水供给，虽无电力供给的“公变”、“专变”之说，但就其设施设备的产权归属、最终用户的界定以及供水部门与物业服务企业、物业服务企业与业主之间的关系而言，完全类同于电力供给的“专变”。凡“专变”所能带给物业服务企业的不利因素，如垫资、损耗、管理难度大、维护成本高等，在住宅小区的自来水供给中同样存在，故本文不再就此作深入的分析和论证，只是提出自水来渗漏这一住宅小区给水系统最常见的故障，同时也是物业服务企业给水管理工作中的重点与难点交予同行们研究和讨论。

    造成给水系统渗漏的原因很多，其表现形式也呈多样化。但其中危害最大的莫过于地下给水管道破裂或折断所引起的自来水渗漏。这个问题之所以不可小视，是因为错综复杂的地下给水管网系统一旦出现管道破裂或折断，其直接后果是经济损失大，故障判断排除难，严重的可以造成供水中断，从而影响小区业主的正常生活。

    任何一个住宅小区都可能出现地下给水管道破裂或折断的现象，地形复杂的平面小区（别墅类）发生机率更高。这是因为目前商品住宅给水系统常用的管材为硬质聚氯烯管。这种管材相对于镀锌钢管、无缝钢管、铸铁管、混凝土管来说，具有质轻、流动阻力小、易加工等特点，但耐冲击力差，易老化，地质沉降变化容易使其破裂、折断。若建设过程中管道铺设、调管接口、管道试压等环节的施工达不到规定要求，则隐患更大。我公司管理的一个别墅住宅小区，近年来每年爆管达10数次以上，如不及时处理，自来水白白流失，经济损失不可估量。另有一个住宅小区，一段时间内，地下停车场排水管水流量剧增，查来查去，竞然是相邻住宅小区的地下给水管道破裂，至使渗漏之水从我公司管理的小区的地下停车场排水孔排出。根据水流量判断，仅这一次故障，这一住宅小区因自来水流失造成的经济损失高达数万元。

    三、对策

    综上所述，由于受经济体制、民众消费观念以及住宅配套建设品质等多重因素的制约和影响，住宅小区水、电供给的管理与控制工作，难度较大。但只要我们对此给予高度重视并努力将下列工作做实做好，其工作局面定会有所改观。

    1、加强基础管理。规模较大的物业服务企业必须设立专门机构，配备专人以加强水、电供给的管理与控制。基础管理工作内容包括：1）完整、可靠地归集水、电设施设备档案资料。由于物业承担验收工作不规范，住宅小区水、电设施设备的竣工验收资料（地下管网工程、隐蔽工程图等）、技术资料（工程变更通知、沉降观察记录、管道试压报告等）、产品保养文件及使用说明缺失现象严重，须下大力气逐项补齐归档，以做到胸有全局。2）从制度上、经费上确保设施设备的定期保养、维护，杜绝拼耗设施设备的短期行为，在缺乏维修资金支持的情况下，尽可能延长设施设备的使用受命。3）及时掌握客户水、电用量的信息资料。通过建立准确的水、电管理台账，对客户的用水、用电量进行对比分析，尽早发现并杜绝窃电行为。

    2、实施技术改造。对因设计不合理导致电能损耗和水资源浪费的项目实施技术改造，例如，改变原不能分离使用的变压器连结方式，使并连在一起的多台变压器能根据住宅小区的实际用电需求或多台或单台投入使用，以降低变压器空载运行造成的电能损耗；公共区域照明尽可能使用节能灯具；有条件的住宅小区，可以通过打井取水方式，充分利用地下水资源，改变人工湖、水景补水及绿化用水完全依赖自来水的被动局面。值得注意的是，技术改造是对原设计缺陷的修正，需要资金投入，物业服务企业必须放眼长远，方能有这方面的积极性。对于经营状况不佳，技术改造所需资金量大的住宅小区，这项工作的开展需持谨慎态度。

    3、加强装修监管。住宅二次装修过程中，极易出现私水、私电公接现象，即将私人用水、用电的管道、线路搭接到小区公共区域的管道、线路之上，造成水电表外运行。因此，物业服务企业必须加强住宅二次装修的监管，将用水用电量大的商铺装修列为重点，从装修水电图的审核到施工过程中的检查，须安排专人负责，并作好检查记录存档备查。

    4、密切关注水电总表、分表的运行情况。住宅小区电能损耗及自来水流失可以通过对总表、分表的数据分析发现问题。因此，水电总表、分表的运行情况应列入物业服务企业的日、周、月检，一旦出现异常情况，须及时查明原因，果断处理。

    5、发挥物业早期介入的积极作用。近年来，物业早期介入的积极作用已为越来越多的地产开发公司所认识。因此，物业服务企业所接管的项目，应争取在住宅的设计阶段介入，这样，有利于物业服务企业根据自身长期积累的物业管理的实践经验，遵循安全性、可靠性、经济性三性统一原则，对水、电设施设备的选型、变压器容量配置、供水管网的铺设（民用和商用须分开）向地产公司提出合理化建议和意见。在地下管网铺设阶段，及时选派工程技术人员参与全程监管，以确保隐蔽工程的质量。

    四、结语

    住宅小区电力供给的“专变”方式以及类同于“专变”的供水方式，是计划经济体制的产物。这种方式能延续至今，说明我国水、电生产、销售的市场价格体系尚未形成，水、电行业的市场化程度不高。但这种局面将很快会得到改变。长沙市人民政府已明确规定，2009年5月以后开发建设的商品房小区，供电必须采用“公变”方式，对原有的“专变”，也将有计划地改造为“公变”。这对于广大业主和物业服务企业来说，无疑是一大利好。即便这样，水电管理与能耗控制仍然是物业服务企业的一项重点、难点工作，在任何时候都是不可以放松的。