国际设施管理模式在商业不动产管理中的借鉴

于庆新/《现代物业》/2008年8期

    国际设施管理

    设施管理不是设备管理，设施管理是物业管理中的一种新的形态。国际设施管理协会（IFMA）给予设施管理的定义是：以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类生活环境、工作环境进行有效的规划、整理和维护管理的工作。它将人们的工作场所和工作任务有机结合起来，是一门综合了工商管理、建筑科学、工程技术以及人体工程学的综合学科。保持业务空间的高品质生活，强调的是空间内容的活动；以提高投资效益为目的，关注的是物业价值。

    为什么会出现设施管理？首先得从物业管理说起。我们知道，物业管理从英国起步，其原因是集合式建筑的出现，需要一家公司来调整公共秩序，维护公共资产，于是物业管理在英国出现了，之后传到我国香港地区。传统的物业管理的基本业务通常被认为是“四保”——保安、保绿、保洁、保修。但事实上物业管理发展到今天，我们都在面对一个困惑：物业管理没能随着市场经济的发育在一个合理的价格上进行调整，而成本的不断攀升，使得物业管理的赢利空间越来越窄。与此同时，业主的越来越强势、企业人才的严重短缺加上行业整体得不到尊重，使得朝阳行业逐渐进入夕阳的状态。是不是物业管理一定就这样，这种状态还会延续多久？从2004、2005年开始，全行业都在思考这个问题。一些大的物业管理公司，很多都在停滞、收缩、观察，都在思考物业管理何去何从，如何突破今天的困境。特别是当别的行业在蓬勃成长时，物业管理行业遭到了一些打击，使得一些从业人员不甘于此，认为物业管理不该如此，应该在市场经济中有它基本的定位。于是，物业管理开始重新检讨，检讨应该如何适应市场，如何提供更好的服务，如何保证物业的保值增值。所以，在上世纪80年代，设施管理开始出现了。

    物业管理、设施管理、资产管理、产业管理的关系是怎样的？其实，基本就是一个概念：不动产。不动产的概念在新加坡用产业服务去体现，在公司的财务系统中，更多偏向于它的价值，所以它成为资产管理。设施管理更多讲的是一个空间的概念，包括空间的领域，整体的领域，而不是单纯的设备或者说是有形的设备。

    ●设施管理的基本内容

    设施管理在原有的“四保”基础上，增加了一些新的内容，包括策略性年度及长期规划（也即生命周期）、财务与预算管理、公司不动产管理、室内空间规划及空间管理、建筑和改造工程、新的建筑及修复、保养及运作、保安、通讯、行政支援服务、能源管理。不同的物业会对应不同内容的设施管理重新进行组合，并非全部启动。

    ●设施管理的核心价值

    设施管理的核心价值是什么？跟物业管理有什么不同？可以这么理解：设施管理的核心优势在于采用多元模式发展，围绕业权人的需求，以物业为原点，市场和时间为坐标去设计不同的管理模式发展，最终实现空间流程的最佳组织和物业价值曲线的合理。而物业管理通常是一个固定模式，相对比较模式化。

    事实上，在不动产的市场发育过程中，应该摒弃模式化的方式，因为物业管理并非只能是这个样，只是在现阶段，在居住型物业管理中可以用这种模式，但并不是固定不变的，适用不同物业要用不同的模式，这种多元模式的发展依据首先就是物业所有人的需求，在管理好物业基础上，用市场和实践目标去考虑整个物业管理的模式，最终实现空间的合理运筹以及物业价值的有效提升。设施管理除了关心房子之外，还关注的是房子内部空间的业务流程以及物业价值的变化趋向。

    世界变化催生的物业管理方式变革

    首先，世界变平坦了，商业模式发生了变化。过去做生意的方式是在一个狭隘的局部市场，进入WTO后，市场随之变得无限大，此时，企业选择的应对方式发生了变化。过去强调要纵向一体化发展，一揽子服务都由企业全包，生意越变越大之后，企业开始关注自己的核心、实力，开始向横向一体化发展，把自身不擅长、不该做的业务分包出去，把重心放在企业自身的核心竞争力上。

    其次，全球化运动，催生了不动产价值曲线的波动。不动产的价值是不断发生变化的，它不是恒产，而是资产。全球资本的运动，可能会使得不动产的价值是负的，所以没有绝对的恒产。

    再次，国际资本市场的空前活跃，让变革充满了力量。国际资本市场的到来，带来的不止是资本，而是一种全新的商业模式和还没有真正进入中国的物业管理理念。

    最后，中国成为黄金之国。有人把巴西、俄罗斯、中国、印度称为“金砖四国”，这意味着，在全球经济中，这四个国家充满着让人期待的市场。所以现今物业管理面临的困难是短期的，只要走过这个困境，物业管理将真正迎来蓬勃发展的朝阳市场。

    谁是业主？

    谁是业主？大部分人认为业主就是买房人，其实不完全对，实际上，政府才是中国最大的业主。与此同时，大量企业及企业不动产的存在，又催生出另一种业主——公司，企业。除此之外，还有专门投资经营房地产的公司、机构也是业主，等等。不同的业主，要求会有不同。现在很多公司都开始成立新的资产管理部门，有些跨国公司更是直接成立一个CRE（不动产管理），摩托罗拉的一个典型例子足以说明资产管理的重要性：2002年摩托罗拉在全球卖了大概1亿只手机，每个手机赚10美金，赚了10亿，手机销售负责人报告说赚了10亿美金。而CRE部门的人却报告说，在去年全球摩托罗拉的不动产物业经过交易赚了15亿美金。就这样，不动产不再只是作为一个生产资料出现，而是作为企业可以经营的资产，使其价值不仅仅是保值，而是增值。所以CRE的出现，是伴随着全世界物业价值变化等一系列发生的，物业不再是恒产，也即物业的价值不再是恒定的，而是发生了很大变化。所以，我们可能要换一个思维去体会物业管理，它不再只是我们今天看到的住宅物业或者写字楼物业等的一种简易模式，而是要随着全球不动产市场以及市场主体的变化，不断改变观念，否则结局只能是困顿、抱怨、然后死去。

    商业不动产

    从物业管理的角度来看商业不动产，首先得清楚物业管理的一个基本类别：一是居用物业，二是商用物业，三是工业物业，四是公用物业。商用物业，CCIM（国际注册商业房地产投资师）协会定义的商用不动产包括：商铺（指用于向公众展示和销售商品、提供服务的物业）；写字楼（用于行政管理、职员办公的物业）；工业物业（用于生产、分销、仓储的物业。也包括部分办公空间和贮藏空间）；住宅（用于单一家庭或多个家庭居住的物业）；还有其他类型的物业例如：①生地；②酒店、医院、娱乐场所等；③特殊用途物业、饭店、电影院。而国际商用不动产投资协会认为商用物业是一个不完全的市场，不可以用一个准确的边界把它筐住，只要物业有金融活动，也即具有投资价值，具有现金流的生产服务，就可以成为商用物业。比如办公楼，非出租它就不是商用物业；同理，在工业物业中，如果仅是作为自用的过程，就不是商用，而如果是经营，就是商用。

    商业不动产跟其他物业的不同，就是它是值得投资的，是可以赚钱的，物业的价值在发生变化，物业所有人最关心的是其价值。而住宅物业所有人最关心的不是价值，是价格，比如物业费能不能再低点。物业价值一般由内部收益与资本化率决定，即：内部收益×资本化率＝物业价值。内部收益由未来交易的必须收益加上当期的租赁收益核定，不同物业类型涉及了不同资本化率，要根据物业的风险值等决定。物业价值的核定是一个比较复杂的系统，涉及不同的维度，比如销售价格、销售成本、重置费用、物业费用、能源费用等。而物业管理公司运营的好坏是可以影响物业价值的，影响物业价值的主体有三个，第一是顾客，第二是物业经营者，第三是物业所有者。从顾客的角度，我们强调要拥抱消费者；从物业经营者的角度，我们强调要让租户先富起来；从物业所有人的角度，我们强调要做到最佳资源整合。物业管理一切的核心都是围绕三者以及他们的需求服务的。

    商用物业（设施）管理

    ●生命周期

    一栋物业的存在是有周期的，所以从财务管理的角度，策略性的年度及规划显得非常重要。国外一些公司专门有生命周期的软件，这个软件会把一个城市或是一个地区的物业形态输入进去，形成系数。比如，一部电梯，假如设计周期是10年，在这10年中，它大概发生的更新改造时间会是什么时间，在不同的城市其表现又是什么，因为气候等各方面的影响，它有可能是15年、12年、8年。这些数据都是被记录在案的。美国芝加哥通过生命周期软件完整地记录了100个楼宇的数据，只要把每个楼宇的数值输进去，就会得出这个楼宇的比值在某年是怎么样一个情况。这些数据不仅对物业管理公司非常重要，对资产所有者来讲，可以通过数据衡定其可以重置、更新改造等的费用。

    ●空间规划与管理

    空间管理在学校、会议展览中心、写字楼、仓储运用得比较多。以学校为例，在学校教室、教师不发生变化的情况下，学校的费用基本是恒定的，这意味着每个学生用于教育的经费也是固定的。所以学校要赢利，不外乎两种方式：一是提高收费标准，二是在现有空间容纳更多的学生。这就涉及到空间管理，管理公司如何把宿舍、教室在最大效率上使用起来就显得格外重要。学校讲的是实用效率，而会议展览中心讲的是出租率。比如圣地亚哥会议展览中心，它的整个空间管理是由物业管理企业来操作的，由物业公司来调整它的空间使用效率和空间使用效能，既要考虑空间，又要考虑空间的流动，除了保证每个会议有效进行外，最终保证的是整个会议以及整个空间运营效率的提高。

    ●雇员服务

    雇员服务，在设施管理中叫行政支援，也叫后勤服务。以奔驰梅赛德斯在北京的工厂为例，其所有的业务都由物业管理公司承包，包括办公用品都由物业公司提供，这就是所谓的雇员服务，物业公司在管理过程中更多的还是使用科技进行管控。
   
    ●设备管理

    设备管理第一要关注如何设计好工程期、模型，第二要关注企业能否招聘到足够的员工，员工的培训如何到位，到位后如何落实，能否有效执行，最后在整体的效果上达到节能降耗。管理是一个系统化工程，在设备管理中，比较先进的做法是把所有的设备输入到系统中，这个系统既包括作业频率，也包括作业指导书，然后跟培训等结合起来，这些都需要企业有系统的设计以及防范手段。

    ●能源管控

    能源管理涉及两个问题，一是能源管控标准，二是费用。在今天的中国，10年前的一般的楼宇，大概节能的集中效益在30％左右，可以挖掘的潜力很大。节能是一项系统工程，需要几个步骤去完成，第一是非技术性节能，也即行为节能，不需要更多的资金投入，也不需要研究高新的技术，只需要做到一个称职的物业管理公司即可。第二是技术节能，应用技术手段做到节能降耗，有很多的合同能源公司可以帮我们做系统节能。第三就是用软件来控制楼宇的节能。把物业管理、能源管理软件和BAS（楼宇自动化系统）结合起来，用科技软件去管理。在日本，很多节能是由物业公司和开发商联手完成的，从初始设计就考虑节能。

    ●业务流程再造

    以据称是李嘉诚现金口袋的香港和记黄埔物流港为例，从物业管理的角度来讲物流港没什么可管的，就一个空旷的厂房，几间办公室，没什么复杂的设备，也没窗户，不用清洁等基础性物业管理。但从设施管理的角度，管理者发现，这个物流港每天进出的货柜数量大概是4-5千台次，这意味着它每天的收入是固定的，那它能支付的租金也是固定的。于是管理公司就去研究如何帮助客户去提高它的处理效率，把一个货柜车是从哪来的，怎么到这，怎么进入，中间怎么停滞、安装，装车，然后去哪等流程做了一个精细的分析，之后采用系统流程重新设计，简化环节，用电脑的方式代替一些中间环节，比如当一个货柜车开始出发时，门禁就已经得到通知可以放行，当放行已经进来的时候，扫描仪已经通知打单部门可以打单了，当单子打完时，货柜车没有停顿时间，直接开到货柜中装车，而装车部门已经通知货物准备好了，缩短了流程后，使得处理能力每天达到6-7千台次，提高了三分之一。于是租金也跟着涨，物业的价值瞬间得到提升。

    或许有人会质疑：这是物业管理吗？这些属于物业公司管理的范畴吗？可谁规定物业管理一定就是什么样呢？过去我们做物业管理的时候，很多房管所的人说，房管所就是物业管理，但现在，物业管理已经站出来了。所以面对设施管理、资产管理等新概念、新理念，物业管理人也应该摒弃排斥的心理。中国之大，物业类型之多，给物业管理产业带来了极好的机会，可以预言：中国的物业管理正站在世界潮流的前端，俯视着未来。