住宅小区业主的概念和权利

韩南生/《中国物业管理》杂志/2009年第6期  
 

　　两个司法解释总结了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题，根据立法规定提出了审判中应当掌握的原则，给业主与物业服务企业提供了一个明确双方权利义务和衡量自己行为尺度的标准。

    业主的概念

　　业主是指一定物业的主人，包括自然人、法人、其他组织和国家。住宅小区业主通常是指购买房屋的所有权人，是物业管理法律关系中的重要民事主体之一。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。法律虽然给出了高度概括的文字规定，但并不能涵盖和解释实践中所出现的种种特殊现象。

　　根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”简单地说，凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根据继承关系取得房产所有权的人就是业主，自己合法建造房屋的也能成为业主，已经买房但还未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的，因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权（物业所有权）确定所有权人。

　　实践中往往有这样的情况：子女购房常年在外工作生活而父母常年居住；子女购房与父母共同居住；子女购房居住父母不定期来同住。这样的父母夫妻子女都是小区的业主还是应当有所区别？区别何在，标准是什么？住宅小区是个业主自治区域，个人是否具有业主身份，能否以业主身份参与小区公共事务或担任自治组织如业主委员会成员，这就成为一个较复杂的问题。与法律上的业主概念（或称狭义上的业主）相对应的就存在着一个生活中的业主概念（或称广义上的业主），生活中的业主就不享有或不完全享有法律上业主的所有权利，这是司法解释所明确的业主身份确认的基本原则，也是对业主进行区分的标准。

　　子女购房依照法律规定产权人就是法律上的业主，其父母尽管居住在这里，享有占有、使用住房的部份所有者权利，但其不能处分住房产权。有的子女另有住房居住，或在国外工作生活，并不在住宅小区生活，也不直接享有并行使业主权利。而其购房是为父母提供居住，其父母在小区内生活，享受物业服务，小区公共管理事务直接与他们的各项利益有关，其法律地位相当于法律上的准业主，笔者认为经其子女书面授权委托，明确这类业主可以享有行使业主权利、参与小区公共事务，有投票和参与选举（被选举）的权利，经其他业主认可并经选举成为小区自治组织成员。

　　有的家庭三代同堂，户籍、生活居住也都在小区内，购房者是第二代子女，三代都享有物业服务，小区公共事务都与他们直接有关，而对某一具体事务三代人可能会有完全不同的意见和看法，确定有投票权和被选举权的只能按照法律上的业主标准来确定，其他人只能作为生活中的业主来确定身份，不享有法律上业主的完整权利，不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法律主张（生活中的一般要求除外），否则也是无效的。　

　　子女购房自住而父母经常来同住，但父母同时也另有住房，这样的父母就不具备本小区（生活上的）业主的身份，只能视为临时居住者或业主的亲友，不具备享有物业服务的主体资格，不宜参与小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业服务企业的法律性评价，即使有合理意见也应当通过产权人（法律上的业主）来提出，而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主，对小区公共管理事务提出指责和批评，提出各种要求，对此需要审慎甄别，防止滥用业主身份对小区管理和其他业主的权利造成侵害。　　

　　夫妻间或共有权人如何确定业主身份，根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主，那么夫妻是共有权人，一户或一套住宅会有二个以上的业主，如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事务存在相反的意见（例如对于是否同意封闭前后阳台，夫妻间产生完全不同的意见），那一个意见应计为有效票？针对这种情况，必须在事先确立一个行使权利的业主（简称行权人）的概念，并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人，通常就是以产权证的名字为准，而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票，以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。

　　确定法律上的业主身份对小区公共管理事务具有重要意义，这涉及到小区自治组织（业主大会、业主委员会）成员的投票、选举活动的合法性有效性，业主参与物业管理活动的正当、合法、有效，业主维权行动的合法有效，以及业主提起诉讼的主体适格等方面都将导致　不容忽视的法律后果，因此在实践中应当准确把握。例如在选举中安排人员对参与选举和被选举的业主资格进行甄别确认，以保证投票结果的有效性合法性；在征求意见中对投票者的行权人身份进行提示，保证投票结果的有效性。如果忽视这项工作，就可能出现某户虽然表示了某种投票意见，但出现行权人否认投票意见的现象，导致投票结果不准确。也可防止不具有业主身份的人以业主名义要求物业服务企业提供额外服务，甚至扰乱小区管理秩序。这种审查与选举活动中的选民、候选人资格审查性质相同，因此应当成为住宅小区自治管理活动中的一项常规工作内容。　

    业主的权利

    除了一般民事主体所拥有的民事权利外，住宅小区的业主还应具有特定主体的权利。

　　住宅小区业主的权利首先是对物业专有部位的完整所有权，即对其所购房产的占有、使用、收益和处分的权利。作为所有权的法律特征就是强调所有权是绝对权（即对世权）。所有权权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。业主对其物业的所有权受到法律的保障和他人的尊重，实践中发生物业服务企业员工为迫使业主交纳物业费而切断房屋的进户水电设施，导致业主无法使用水电和正常居住，这是对业主使用物业权利的严重侵犯，是一种违反法律规定的违法行为，物业服务企业应当为此承担侵权责任。

　　业主对住宅小区共有部位共同享有使用权、收益权、参与管理权。

　　业主对涉及小区自治公共管理事务有知情权、参与管理权、提出意见建议权和监督权。

　　业主对物业服务企业有要求按照服务合同约定提供相应服务的权利，有向物业服务企业提出投诉的权利。

　　业主有对造成本人本户损害的其他业主、物业服务企业、业主委员会提起诉讼的权利。

　　业主在建立小区自治组织过程中有选举和被选举的权利。

　　上述主要权利相对应的就是作为小区业主也应当履行相应的义务，如果只强调权利而不履行义务，其权利的行使和保障也要受到限制。

　　司法解释也针对一些实践中的模糊点做了明确规定，例如《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。小区公寓住宅的顶层、外墙在法律属性上是属于业主共有的，但常有一些业主利用毗邻或自家的顶层露台作为本户专有的场地，开辟为晒衣台、乘凉台、小花园、甚至种菜或违章搭建，造成对其他业主的影响甚至反感；有的业主在自家房屋外墙安装大型广告，引起物业服务企业的干预，双方产生争执。司法解释对此明确了“基于合理需要”进行使用，不属侵权行为。何谓“合理需要”？例如在顶层摆放花盆，晾晒衣物，安静的乘凉，只要不造成侵扰、损害他人的后果即属合理范围，应予允许。“但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”，法律法规规定设置户外广告应经工商管理部门批准，未经批准擅自安装发布是违法的；擅自在顶层搭建屋棚，或将顶层占为已有，均属书中“除外”的情况。司法解释根据《物权法》相关规定，将小区管理规约也列举作为法律依据之一，凸现了我国法律体系已将城市住宅小区自治管理所制定的规约也纳入其中，明确了违反小区自治管理规约也是违法，其他业主、业主委员会、物业服务企业均有权要求违法者予以纠正。