物业管理市场化障碍分析及对策

陈立军 蒋汉荣/《浙江房地产》/2006年第3期

　　物业管理是房地产消费的最后一个环节，关系到房地产消费的最终实现，其为业主提供服务的水平直接影响到房地产消费的质量。实现物业管理的市场化，对促进物业管理的公平竞争，提高物业管理行业的整体水平，有十分重要的意义。要实现这个目标，必须建立一个统一、开放、竞争、有序的物业管理市场体系，促进物业市场竞争机制的形成和完善，清除制约市场优化配置资源的各种障碍；同时，应加强政府和公共部门参与，以行政手段启动市场，以政策措施引导市场，以市场手段发展市场，以制度创新规范市场。新出台的《浙江省物业管理条例》为规范我省的物业管理行业，提供了有力的法律保障，为更好地贯彻落实省物业管理条例，本文从分析当前影响物业市场发展主要几种障碍，并依据省条例和相关物业法规的精神，进行理论和实践结合上的探讨。

　　一、物业市场各要素主体和产权关系不清，存在资源配置上的障碍

    目前，物业市场各要素之间存在的主要问题在于主体关系不清、资源流动性不强、无法形成资源的优化配置，也不利于市场公平竞争的实现。具体表现为：

　　(一)业主大会和业主委员会“虚化”现象。新的《浙江省物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会在物业管理机制中的运转核心和权力主体地位，这种制度安排使业主有了统一的利益表述，但这个自发形成的机构，在实际运行中出现主体不实，组织困难、人心不齐、监督乏力等问题，很大程度上成了一个虚设的机构，真正体现和实现业主的权利还有很长路要走。要维护业主的合法权利，协调业主与物业公司的关系，在《浙江省物业管理条例》实施之后，需要行业主管部门在实践中不断摸索创新，制定一整套行之有效的相应制度和措施，来激发大多数业主自主参与管理的积极性。为此，省条例中规定，在业主大会筹备中，所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会，应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

　　(二)物业公司与开发物业的房地产公司产权关系不清。由于目前新开发的商品房项目，前期物业企业大多是开发商指定，或是运作资金来自于房地产开发商，或是前期的物业公司法人和房产公司法人同为一人，或是物业管理公司是房地产开发公司的子公司，由房地产开发公司派生出来又依附于开发商，在很大程度上成为制约市场发展的首要因素。其表现在两个方面，一是业主选择物业公司权利得不到保证，签订的物业管理合同只此一家，突出的矛盾就是选聘的人不承担义务，承担义务的人没有选聘的权利，这导致了业主和物业公司的矛盾，双方不是平等协商主体，没有协商，就签订了合同，对业主显失公平；二是业主入住之后，由于业主委员会另行选聘物业公司成本很高，操作困难，出现各种经济利益纠纷，市场无法自行调节解决。因而，要整顿和规范物业管理市场经济秩序，引导物业管理同房地产开发公司进行产权剥离，培育产权清晰、自主经营、行为规范的物业企业，建立市场准入和退出机制，促进各要素在市场中自由流动。因此，《浙江省物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位按照建设与物业管理相分离的原则，选聘具有相应资质的物业服务企业对物业进行前期管理。

　　二、价格形成机制上的“信息不对称”障碍

　　新出台的《物业服务收费管理办法》在定价形式方面将原“办法”的“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价”修改为“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价”，取消了“政府定价和经营者定价”，把物业管理服务费的定价权推向了市场，还给了业主和物业管理企业。这样有利于市场“讨价还价”机制的形成，加速物业管理市场化的进程。新政策主旨是在价格上遵从市场调节，有利于确立质量与价格相符的概念，体现出服务的差别性跟收费的差别性。但也要注意到价格形成机制上也存在着“信息不对称”障碍。作为业主，无法完全了解物业管理的服务的质量如何，价格是否公道，往往评判的最终结果，无法做到最优的选择。因此，市场规范和信息公开制度显得极为重要，行业主管部门有义务提供市场完备的信息和建立有效地配置信息的机制，有必要加强信息制度监管与物业管理标准细化，要避免物业新规助长物业管理公司漫天要价，将本来就矛盾重重的物业纠纷加剧升温。

　　三、物业市场低水平竞争，压价竞价投标

　　有些招标业主不考虑物业服务价格与质量的综合优化，片面强调价格最低，有些参与投标的物业管理企业恶性竞争，不计成本，压价竞标或以不切实际的承诺赢取中标，“压价竞价投标”事实上形成了物业市场上的价格壁垒，通过不合理，甚至低于成本的价格，来阻止其它企业进入市场，是一种对市场化背道而弛的行为。对上述问题，首先要树立依法招投标的意识，《招投标法》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》提供了法律依据，必须严格遵守。同时要制定符合本地实际的招投标细则，建立信息公开制度和物业招投标专家库，发挥行业协会自律的作用，行业主管部门应避免以行政手段干涉市场竞争，但也不能“缺位”，对招投标过程中的违法违规行为应坚决依法予以查处。

　　四、小区物业管理“搭便车”现象

　　在特定物业小区范围内，物业管理的外部性表现为，类似公共产品的两个特性，非排斥性和非竞争性。作为住宅小区的业主，可以享受住宅环境的舒适、安全、优雅，对单个业主而言，即使是其故意未交纳物业管理费，也不能排除其享受。因而，在小区物业管理中也存在“搭便车”现象：有些业主对业主大会漠不关心，不积极配合和支持业主委员会的工作；有些业主故意拖欠物业管理费，想让其他业主承担成本，坐享其成等。另一方面，物业管理的内部性表明，物业管理是属于个体消费，只有成为这个小区业主，拥有该小区住房的使用权，才能享受这个小区的物业管理。物业管理并不是公共产品，不能无偿享用，也不能由政府部门提供，只有认识到这一点，才能通过激发小区业主的参与业主大会和业主委员会自治管理的积极性，形成成熟的物业管理消费市场，促进物业管理市场健康的发展。个别业主拖欠的物业管理费，事实上是侵害了小区其他业主的经济利益。因此，行业主管部门要加强宣传教育和政策引导，要教育和引导相关业主的行为符合大多数人的利益，对侵害他人利益的违法、违规行为要依法通过行政和法律手段解决。

　　五、物业管理“贵族化”现象

　　当前，新开发的中高档商品住宅的物业管理实施面广，服务水平高，是物业管理中的“贵族”。在上世纪九十年代之前，由各单位兴建的福利公房和开发较早的老住宅小区，面临着物业无人肯管的危机，究其原因，不外乎利润差，物业费收缴不上，物业基础设施设备不配套等原因。当然，物业公司追逐利润应属正常现象，但那些利润较少，或无钱可赚的住宅小区难道就不需要物业管理吗?这种物业管理“贵族化”的现象，是不符合“以人为本”的科学发展观的客观要求的。在物业管理市场化过程中，如何克服这种障碍，成为一个迫切解决的课题。应当说，物业管理的市场化给业主和住户带来了优质的物业环境，也应当走入老住宅小区。老住宅小区无法实现物业管理这种市场失灵现象，需要政府或公共部门这只“有形的手”进行调节，由物业管理行业主管部门或社区牵头，重新按城市区块规划划分老住宅小区，投入一定的公共财政资金，改造老住宅小区的基础设施，推动老住宅小区物业管理的起步，适当调高相应小区的物业管理收费标准，并运用政府部门的公信力，通过各种媒体宣传，改变老住宅小区住户传统的福利公房的消费观念，树立起“花钱买服务”、“质价相符”的物业消费理念，让更多的业主和住户能够享受物业管理带来的舒适的居住环境。

　　综上所述，物业管理市场化进程中不可缺少的一个环节是政府和公共部门的参与，从公共管理的角度来分析，其市场化进程从开始到发展，始终贯穿着市场竞争和公共服务的两大理念。在大力提倡物业管理市场化为主导的今天，要逾越上述几种障碍，要在公众和物业公司之间架设协调和沟通的桥梁，不仅需要一个开放、竞争、有序的物业管理市场，而且要以法律法规为保障，以贯彻落实新出台的《浙江省物业管理条例》为契机，政府与公共部门共同参与、引导和推动，进而转变业主的消费理念，从而构建一个和谐、竞争、有序的市场化的物业管理体系。