个人掏95%，企业掏5%，养老院的房子实现共有。买了养老院的房子，还能拥有50年产权，未来可出租、转让……
日前，北京唯一集中式居家养老社区试点项目——朝阳区的恭和家园正式竣工并投入运行。这样的房子入市，将会怎样冲击楼市？
楼市迎巨变：产权养老新模式上线
日前，由北京市民政局和住建委共同试点推出的共有产权养老项目投入运营。这也是全国首个共有产权的养老项目。首批认购143套，已选择入住的老年人30%以上来自东城区和西城区。
养老社区共365套房屋，多为一居室，建筑面积在79-95平米不等。在寸土寸金的北京，均价为每平米4.5万元左右，低于周边二手房价格。作为社会福利设施用地，养老社区里配备医疗卫生服务、老年餐厅等公共服务设施，住房也有很多方便老年人生活起居的人性化设计。
与入住普通养老院不同的是，养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额。另外整个养老项目的百分之四十是公共服务部分，产权属于养老服务企业。
买了“养老院”的房子，还能拿产权证，50年产权。对于持有的共有产权份额，经建设单位书面同意后，能出租、能转让，子女也可以继承。
在入住方面，养老居室有严格限制，至少有一位是60周岁以上老人。
入住后，每套养老居室每月需缴纳3000元服务费，老人将享受公共空间使用、医护人员24小时响应等基础服务。至于购买人，应具有北京市户籍，或连续5年(含)以上在京缴纳社会保险/个税。
对一些老人来说，住在这里可满足饲养宠物的需求，更重要的是能在养老房的产权上掌握主动权。这种新的养老模式让老年人居家养老的同时享受到机构专业化服务，实现鱼与熊掌的“兼得”。然而，作为一种新生事物，它的成功与否还需时间验证。
破冰之举 尚需完善
渤海证券分析师表示，我国养老行业面临的问题是行业基础薄弱、人才缺口巨大、企业能力滞后于政策导向、公民缺乏养老认知和准备。很多老年人不愿去养老机构，对于上市公司来说，重资产建立养老机构或做服务提供商并不赚钱。
据调查，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。从现实来看，“居家养老”似乎更契合中国人的观念。
此次共有产权养老试点，堪称国内养老产业的突破之举。
北京市民政局副局长李红兵认为，这样的养老项目使得企业可以摆脱收回重资本的内在压力，更专注专业服务，实现老年人自己在世有资产，离世有遗产这样一个基本需求。
不过，由于共有产权养老试点项目是一个新生事物，在是否能用公积金、能否享受养老补贴等方面的政策还需要进一步的明确和完善。
北京一位老人认为，这个共有产权养老项目的房价确实略低于周边的商品房价格，但房子是由子女贷款购买的，由于根据现有规定养老项目不能使用公积金贷款，他觉得还是有一定经济压力。
另外每户每个月不管是否实际居住，都要缴纳3000元的服务费，这个收费老人觉得有点高。
比如说急救设备等，平时一般用不上，但每月都要交3000块钱。另外，入住的老人虽然是自己购买的房子，但是也都是60岁以上的老年人，据目前规定不能享受北京市的床位补贴。
共有产权房真的来了！房价要跌？
事实上，共有产权养老项目属于共有产权房的一种。自今年4月7日，北京市批准了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》后，共有产权房建设相继落地实施。除北京共有产权养老项目外，南京市房产局称，近期南京筹集了1499套共有产权房房源可供市民集中选房。看来，共有产权房真的来了！
顾名思义，共有产权住房，是由政府提供政策支持，建设单位开发建设，销售价参照(或略低于)同期、同地段、同品质普通商品住房价格，限定使用和处分权利(即在转让、出售、抵押等环节上也会有严格限制)，实行购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。
举个例子，假如以一套价值500万的房产为例，按照普通自有产权的商品住房方式来购买，那么就意味着要至少支付150万的现金，再贷款350万，这对于很多家庭是无力承受的。
但是假如是共有产权，政府和个人都是50%，这就意味着个人只需要支付75万的首付，再贷款175万就能住进这500万的房产，还可以使用学位、落户等。后面等家庭的收入增长，可以再将政府手中的产权以当时的周边商品房的价格回购。
很显然这样的做法能很大程度上解决刚需型购房者想要自己的房子，使用学位、落户等需求，虽然说不是完全拥有完整的房子，但是政府毕竟不需要使用房子，所以不存在被房东赶来赶去、涨房租的情况。要注意的是，共有产权房对购房人工作、户口，收入、家庭构成、年龄、工作性质等都有严格要求，并非人人都有资格购买。
为此，有部分人士认为，房价能够上涨，归根结底还在于大量刚需的存在支撑了炒房的预期，以及货币的支撑。共有产权房的推出，进一步剥离了房屋的金融属性，只要落实得力，房价就缺乏上涨的动力，房价则会下跌。
北京市住建委曾表示，“共有产权房”有利于抑制住房投资投机性需求，进一步平抑房地产价格，促进房地产业平稳健康发展。
也就是说，共有产权房旨在通过多主体供应、多渠道保障满足符合要求的刚性购房者，而政策的落脚点在于“稳”字。要房价大跌或许是不可能了！
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2017/12/22 16:51:00