毕明辉 徐小芳 刘德科/《杭州日报》/20100203
2010年，对于房地产行业以及杭州楼市而言，注定是一个敏感的年份。合创地产机构在每年开年之时发布的《杭州住宅供应白皮书》，是对杭州房地产市场进行的一次理性研判，已经成为理解和研究杭州楼市的重要文献之一，通过对杭州主城区的土地及住宅产品进行深入、全面的调研统计，并结合历史对未来可能的供应和发展作出预测，希望这对楼市各方决策者能够有所裨益。
未来3-5年杭州住宅供应量约1785万平方米
本次统计表明，未来3-5年杭州(不含萧山、余杭，下同)总体可预计住宅供应面积为1784.8万平方米。若以平均每套120平方米计，可预计住宅供应套数将近15万套；若以平均每套90平方米计，总体可预计住宅供应套数将近20万套。根据杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量3.4万套测算，这些供应量需4-6年才能消化完毕。
其中，可售存量房源(指已领取预售证，但尚未达成销售的房源)约为78.9万平方米，未售余量房源(指已有开盘记录楼盘中那些尚未领取预售证的后续房源)约为504.5万平方米，新增潜在供应(指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源)约为1201.4万平方米。
最值得关注的就是约为1201.4万平方米的新增潜在供应总量。其中，在2004-2008年所出让土地约可产生513.3万平方米的预计新增供应中，有约211.2万平方米已经开工，将会在2010年开始陆续上市；约302.1万平方米尚未动工，预计将于在2011-2012年上市。而2009年新出让宅地基本集中在下半年，可产生约688.1万平方米的预计供应。以从获地到销售一年半的常规周期预计，也将会集中在2011-2012年左右上市。这样算起来，接近1100万平方米左右的供应量将自2010年下半年开始，并集中于2011-2012年上市销售。届时，楼市将迎来供应高峰期。
从未来住宅供应的城区分布看，江干区以484.6万平方米可预计供应量和27.2%的占比位居第一，成为未来杭州主城区供应量最大的区域；拱墅区以332.6万平方米的可预计供应排列第二，占比18.6%；下沙区域以279.3万平方米的可预计供应位居第三。
一线品牌房企掌握未来楼市话语权
未来杭州可预计的1201.4万平方米新增潜在供应中，一线知名品牌占据了绝对的主导权，包括中海、滨江、远洋、绿城、龙湖等十家一线品牌房企的潜在供应量合计达486.2万平方米，约占总潜在供应的40%。
由此可见，随着大量土地资源的集中，在未来几年杭州的住宅供应亦将逐渐呈现品牌集中趋势，一线品牌房产将主导未来杭州楼市的话语权。而品牌房产成为未来供应主流，对杭州楼市而言至少在两个方面有较大影响：一方面，一线品牌房企以更高的起点、优异的产品研发、营造能力和开发经验，将进一步提升杭州整体房产品质及居住档次；另一方面，由于获地成本、产品营造成本的上升，以及品牌的溢价能力，也将在一定程度上间接拉升杭州房价。
20万平方米以上的大盘占半壁江山
从杭州楼市的未来供应看，20万平方米以上的规模化楼盘在未来杭州楼市的住宅供应中占据半数。在未售余量供应的40个楼盘，有9个楼盘后续供应量达20万平方米以上，合计供应量达302.8万平方米，占未售余量供应的60%；而新增潜在供应的97个项目中，有13个项目供应量在20万平方米以上，合计供应量为478.2万平方米，占新增潜在供应的40%。
这些中等规模以上楼盘在未来的推售以及入住，将在一定程度上对杭州未来社区规模及居住模式的形成，以及政府规划布局和生活配套资源的跟进产生潜在的影响。
老盘还能新推逾500万平方米的房源
截至2009年12月31日，杭州未售余量房源约504.5万平方米。若以平均120平方米/套计，约4.2万多套；这些房源预计将在2010—2011年陆续供应。以2009年杭州全年成交商品住宅5.4万套推测，在楼市相对良好的销售状态下，这些未售余量房源约需1年可销售完毕。
各城区分布不均匀，其中西湖、下沙和江干供应量最大。
西湖区未售余量的供应在整个主城各区占比最大，以约181万平方米占据总供应的35.9%；区内西溪湿地、蒋村、三墩等多个板块均有较大量的后期供应。下沙以103.7万平方米位居第二，占比为20.6%，世茂·江滨花园、保利·东湾、金隅·观澜时代等项目均是后期未售余量供应的重点楼盘。江干区以79万平方米位列第三，占比15.7%，主力供应为九堡和丁桥板块。
上城区是所有城区中未售余量房源最少的一个城区，目前只有绿城·蓝色钱江后期有近12万平方米的新房源上市。蓝色钱江二期预计2010年3、4月份开盘，推出共360套房源、户型面积约230—800平方米；沿江房源预计均价50000元/平方米，二线房源预计均价40000元/平方米左右。
下城区未售余量房源的供应主要体现在两个板块：一个是以嘉里·桦枫居和元都新景为代表的华丰板块。2009年是华丰板块相对较为沉寂的一年，作为板块内规模最大、知名度最高的楼盘——桦枫居在下半年几乎无开盘记录，而元都新景、亿城雅苑等楼盘也只在2009年开盘两次。后期桦枫居还有南区约18万平方米精装修房源尚未上市，户型为80—140平方米，预计2010年会陆续推售。元都新景的未售余量供应不大，共6幢、400多套房源、不足5万平方米，将于2010年4、5月份开盘，户型面积88—134平方米。亿城雅苑已经全部开盘，后期无新房源供应。
另一个板块为东新新天地板块。东新新天地板块是随着滨江·万家星城开盘而崛起的新板块，同时城北新商业中心——新天地项目将在此建设，为城北的房地产开发迎来一个新起点。万家星城是下城区的主力供应楼盘也是板块内唯一在售楼盘，未售余量供应主要集中在二期和三期、达33万平方米之多；2009年年底的一个月内，万家星城共开盘三次成交1197套房源，创造了杭州单盘月度成交套数新纪录。
目前华丰板块平均售价在13000—15000元/平方米左右；而东新新天地板块万家星城已经达到22000元/平方米。
拱墅区的未售余量主要集中在桥西板块的凯德·视界上，凯德·视界二期龙湾将在2010年开盘，届时将先推出最南边的两幢A、B楼共约200套房源，主力户型为170—200平方米左右。
凯德·视界目前无房可售。而从售价上看，邻近的名城·燕园最近一次开盘在2009年12月19日，售价26000元/平方米，按照目前的市场行情，预计凯德·视界二期龙湾的开盘售价将会超过26000元/平方米。
在八大城区中，江干区是未售余量供应楼盘最多的一个城区，共有10个楼盘可提供约79万平方米房源，后期供应主要分布在九堡、丁桥、钱江新城、城东等四个板块；同时，区内大多数基本上以2009年新开楼盘为主，如滨江·城市之星、大家·多立方、宋都·阳光国际、联合·格里、圣奥·领寓等，因此大量的供应会在2010年上市。
九堡在江干区涉及的3大主要板块中，未售余量供应最大，达42.6万平方米之多，占整个江干区未售余量的53.9%。这些供应基本集中于康恒·悦麒美寓、宋都·阳光国际和绿城·丽江公寓三个项目，占板块供应的91.5%。
丁桥板块作为新兴板块，2010年在售余量供应也不小，共约24.6万平方米，占整个江干区未售余量的31.1%。丁桥的未售余量供应主要集中在广宇·上东城，其二期、三期约23万平方米未售余量将会集中在2010—2011年供应。
钱江新城在售楼盘不多，滨江·城市之星是主力供应项目，近10万平方米的主力供应会集中在2010年。
从江干区涉及的各板块房价上看，目前在售房价差距较大。九堡板块的在售价格集中在20000—27000元/平方米区间，与2009年年初相比，涨幅达100%。丁桥目前在售楼盘价格在12000—13000元/平方米左右，较上半年上涨70%以上。本次统计显示，西湖区在各大城区中未售余量房源最多，共约181万平方米。主要分布在西溪湿地、城西蒋村、三墩、城西文教区等板块，较为分散，但供量相对集中于一些大规模的楼盘，如金地·自在城、坤和·和家园、绿城·西溪诚园、万科·西溪蝶园等楼盘。
西溪湿地是所有板块中未售余量供应最大的，约有81.1万平方米，占西湖区未售余量供应的44.8%，以排屋、低层公寓等低密度住宅为主，西溪蝶园、西溪里及和家园三个楼盘是该板块主要代表楼盘。
三墩板块的未售余量供应主要集中在金地·自在城一个楼盘上。金地·自在城70万平方米总建筑面积是三墩近三年规模最大的楼盘，2009年该项目的供应主要以排屋等高端房源为主，后期预计将有63.6万平方米的供应，2010年开始将以公寓房源为主。
城西蒋村板块的未售余量供应代表为西溪诚园。2009年年底，该项目由于众多意向购房者追捧并因多日排队造成开发商“被迫”开盘的情形，一期一个月销售额高达26亿元，而成为杭州楼市历史上的一个“奇迹”；二期明礼苑预计2010年上半年开盘。
从目前西湖区的房价上看，近两年区域房价高涨高企。西溪湿地板块因其良好的生态环境、稀缺的低密度产品成为高价楼盘集中地，公寓大部分售价均在20000元/平方米以上，而排屋的售价则蹿升到50000元/平方米；城西蒋村的代表楼盘是西溪诚园，目前售价在30000元/平方米；三墩板块的售价也从年初的9000元/平方米左右上升到目前的18000元/平方米，涨幅较大。
滨江区未售余量约35.4万平方米，主要分布在一桥、浦沿等板块；区域未售余量供应不大但较上年降幅明显。其中一桥板块的以观邸国际、钱江·水晶城及贺田·尚城为主，这三个项目均为开发多年的老盘(贺田尚城2004年开始销售，观邸国际寓所2006年开始销售)且单盘未售余量供应较大。从区域的房价分析，经过2009年的洗礼，滨江区的楼盘售价也有大幅度上升，并根据不同地段及资源条件呈现明显价格梯次。一线沿江地段项目开始豪宅化，如彩虹豪庭、水晶城、贺田尚城的一线江景公寓将是2010年滨江豪宅供应的重点，这些楼盘主力户型都在200平方米以上，单套总价将超过600万元，目前在售精装修单价在25000元/平方米；浦沿板块主要以普通主流住宅的集中供应为主，目前售价在14000元/平方米左右；而滨江腹地地铁楼盘东方郡目前的售价已经突破20000元/平方米，而部分140平方米户型的单价甚至达到25000元/平方米。
之江区虽然目前在售的楼盘不多，但未售余量供应量并不少，总共有28万平方米的供应。之江区的公寓供应除了量呈逐渐增大趋势外，公寓产品主要以舒适型户型供应为主，主力户型在180-300平方米区间。之江区未售余量中，类别墅产品的售价基本在26000-40000元/平方米，而公寓毛坯售价约18000元/平方米左右，精装修28000-38000元/平方米；其中，公元·沐桥将开盘的小高层公寓房源预计价格在30000元/平方米，多层售价预计40000元/平方米左右。
规模化大盘已成为下沙在售楼盘的一个显著特点。其中，保利·东湾、世茂·江滨花园和金隅·观澜时代的总建筑面积均在35万平方米以上且后续未售余量超过10万平方米，这几个项目均集中在沿江区域。此外，以德信·早城为代表的金沙湖板块也开始浮出水面，早城在2009年年末首次开盘，大量供应将集中在2010年。2009年也是下沙销售量去化最快的一年，下沙沿江区域三个项目2009年共推出近40万平方米的供应，销售率都在85%以上。目前下沙板块沿江板块普通公寓的售价在13000-15000元/平方米，部分江景房源的售价已经接近20000元/平方米，排屋单价接近40000元/平方米，单套总价已经超过1000万元。
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2010/2/4 16:57:00