青岛：市物业税模拟开征

《青岛早报》/20100107

　　物业税“空转”青岛“入围” 我市今年拟开始房地产模拟评税工作 但物业税是否真正开征仍是个未知数

　　物业税的征收与否再次引起市民的热切关注。据中国证券报等媒体日前报道，今年国家税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。为此本报记者昨日采访了我市国土、建委、地税等部门了解到，作为全国计划单列市之一，青岛拟将今年进入“空转”城市之列，开始房地产模拟评税工作，但至于何时真正开征，还是个未知数。

　　 新闻背景

　　 物业税“空转”推广到全国

　　据了解，物业税指的是财产税、地产税等不动产税。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连共10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。

　　据了解，国家税务总局去年12月在广西召开了一个全国性工作会议，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。

　　新闻幕后

　　真正开征相当难

　　据记者多方采访了解到，我市地税部门相关负责人也应邀参加了此次会议。

　　这名负责人告诉记者，要真正开展此项工作有很多难处。“企事业单位的房屋比较容易掌握，但老百姓手里究竟有多少房子，又有多少是自住，多少是投资，政府很难弄清楚，但这又是征收物业税的最基本条件。”这名负责人坦言，尽管长时间的调研及“空转”已给物业税开征奠定了基础，但真正将物业税“空转实”，需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。因此现在离真正开征还有一段很长的距离。

　　先从企事业房产入手

　　“假如开征，物业税应该分三步走。”曾参与物业税调研的中央财经大学税务学院副院长刘桓日前接受相关媒体记者采访时表示，第一步便是对企事业单位开征，原因在于税务部门对企事业单位的房产情况相对较为清楚。

　　目前，我国对企事业单位商业用房征收的税种主要有两种，一种是房产税、一种是土地使用税，这两种税开征均在上世纪80年代中期，与我国目前房地产市场的发展状况相去甚远。其次便是对部分豪宅、大户型等高档住宅及投资性住房的征收。“同时，购买二套房的购房者除部分是改善性需求外，更存在着投资行为，甚至炒房投机行为，理应对其先征税。”第三步，若干年之后，再向普通百姓一般性住房征收。

　　记者调查

　　市民打起“小算盘”

　　面对传言四起的物业税“空转实”，不少购房者的心中也打起了“小九九”。“听说深圳要征1%的物业税，还得年年交，这也太高了，真是买得起住不起了。”市民邓先生告诉记者，为了孩子上学，他原本打算明后年在市南区购买一套两居室，如果物业税真的落地，自己是不是也得缴纳？到时是否也会执行深圳1%的税率？

　　据了解，在部分城市模拟“空转”阶段，物业税的征收有两种计算模式，按房屋用途来区分。如自住，以房产评估价70%为基准征收1.2%；如房产出租投资，以投资回报为基准征收12%，但没有设定起征点。业内人士预计，这两种征收方式将可能延续下去，但最终落地的是应该有起征点的，即家庭人均多少平方米以上开始缴纳物业税。而对于税率，部分市民表示，对于自住房1.2%的税率过高。“以一套100万元的房子为例，70%算下来，一年就要交8400元，这是大多数自住型购房者难以承受的。”

　　另外，有业内人士认为，开征物业税将降低房价。我市经济学专家辛家鼎认为，征收物业税是国家对房地产市场的一种调控手段，是一个税收再分配的过程。随着城市化进程的加快，贫富分化的加剧，征收物业税有其合理性。开征后，把原来交易环节税费稀释到拥有环节，房价有可能出现一定的下降。但如果说“用物业税来遏制房价”，在他看来，这是违背常识的。尽管开征物业税会降低住房投机欲望，但稍有经济学常识的人都知道，房价不是完全由成本决定，而且还与供求关系有关。再说，当房价继续快涨，投资收益即便有物业税也相当可观时，还有多少投资者会在乎物业税的存在？投资者完全可以把物业税转嫁他人。

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　　物业税怎么收

　　中国香港：如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15%。

　　中国台湾：按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费约是房屋总价的0.8%-1.5%/年。

　　新加坡：由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。

　　日本：日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠与税。固定资产税的标准税率为14%。

　　韩国：韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。

　　美国：不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1%～2%。