南方网/20091217
日前，国务院常务会议提出要遏制部分城市房价过快上涨的势头，并出台了调控楼市的四条政策，包括增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，加强市场监管，继续大规模推进保障性安居工程建设等具体措施。
这次调控新政对深圳楼市会造成什么影响？业内专家分析认为，深圳肯定是此次调控的重点城市，未来针对抑制投资投机性购房的多套房放贷收紧可能执行，这将导致深圳楼市在明年年中前就进入调整期。
深圳成为“出头鸟”
国务院“遏制”措辞严厉：此次国务院常务会议主要议程就集中在研究促进房地产市场健康发展措施，而且措辞罕见的严厉，其指出，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，“应当引起高度重视。”明确提出，调控重点是要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
CCTV播报“深圳专题”：耐人寻味在此次国务院常务会议出台调控政策前，中央电视台刚刚对深圳楼市做了专题报道，揭示了房价上涨过快、投资客比例过高、豪宅拉动普通住宅上涨、虚假收入证明泛滥等问题，报道中对深圳楼市的评价用了“疯狂”二字。
“北上广深这四大一线城市今年房价上涨过快，肯定是此次政策调控的重点。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示，用“遏制”而不是“抑制”，可以看得出中央政府对此次调控的决心。
而尚模地产总经理助理邓坚表示，政府担心的是，深圳等一线城市房价泡沫向二、三线城市扩散，因此提出要高度重视。
三套房贷款或收紧
此次多了一个抑制“投资”：与前段时间的“抑制投机性购房”的政府表述相比，这次“投资”也成为调控的目标。信贷政策要“加大差别化”：“信贷杠杆好操作，抑制效果也会比较明显。”
张伟认为，明年将继续实施适度宽松的信贷政策，“差别化信贷”政策，应该理解为放贷的重点，比如向哪些城市、哪些地方倾斜，或者是向哪些用途倾斜。“预计首套、改善型的自住仍会宽松，而投资和投机用途就会很严格。”
但是，英联国际不动产首席经济学家郭建波认为，难以出台严格的信贷政策打压投资和投机。“投资该如何界定？没法严格区分，第二套房甚至第一套房都可能带有投资性，要打压就会一棒子打死，所以我认为这更多的是舆论上的引导，起警示作用。”
市场走向关键看细则
而业内专家普遍认为，具体影响大小还得看后续出台的细则。张伟表示，此前很多投资客可能认为，明年房价要到年中才会出现调整。
现在一系列的调控政策出台后，调整期来临的时间可能提前。从此次表态看，后续各种收紧的细则必然会出台，明年调整期的来临时间和细则出台的步骤有关。
“影响最大的就是信贷政策，如果一上来就是首付、利率等信贷调控，调整立刻就会出现。”郭建波认为，地方政府很难出台严格的调控政策，只会起到降低投资者对房价上涨预期的作用，对房地产和地产股都不会有大的冲击。
“以深圳为例，今年好几个区的房地产投资都是负增长，明年还要稳增长，政府不可能一下子打死房地产。在低利率、通胀预期、流动性过剩的环境下，要实现遏制房价上涨难度很大。”
■链接
若有购房者购买第三套住房，总价250万，在今年宽松政策下，可按照首付2成、利率7折的优惠政策执行，如果明年对第三套及以上的购房实行紧缩政策，首付提高到4成，利率执行基准利率1.1倍。那么，首付和月供的对比如右：
对比表
第三套房优惠政策期间
总价250万
首付2成50万
贷款200万
利率7折（30年）
4.158%
月供：9731.4
如果贷款100万
利率7折
月供4866
取消优惠后
总价250万
首付4成100万
贷款150万
利率1.1倍（30年）
6.534%
月供：9514.6
如果贷款100万
利率1.1倍
月供是6343
延伸：持续调控房产价格拐点才可期
深圳楼市价格在高位已经徘徊了一段时间，买方卖方处于观望期。据媒体报道，虽然二手房营业税征免时限由2年变5年消息已经公布，但操作细则尚未出台，令目前深圳市场上部分购房者陷入观望，而业主大多依然强势不肯谈价。
对于深圳市民而言，在这样的背景下研读政策颇有必要。
日前召开的国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
这是继中央经济工作会议、发改委相关会议，及上次国务院常务会议之后，中央调控部门在本月内第四次提及房地产问题，而相关调控政策的思路也随之日渐清晰。
在之前一年左右时间内，为了防止金融危机负面影响的扩大，房地产行业在一定程度上充当了政策“救市”的重要角色。凭借对固定资产投资规模增长的带动作用，为保增长政策效果落实做出了贡献，其中的短期积极意义不容否定。
但同样不可否认的是，随着救市所带来的高房价问题也变得越发尖锐，并且在宏观经济形势趋于稳定之后，已经成为一道监管部门必须要解决的重大现实问题。
细观四次会议涉及到房地产业的内容，大体上可以分为三个层次：其一，中央经济工作会议对房地产业的属性定位进行了修正，不再将房地产行业定义为“支柱性产业”；其二，发改委会议和上次国务院常务会议明确提及对投机性购房行为的打击，并且恢复了营业税的征收规定；其三，本次国务院常务会议进一步细化了调控政策的具体内容，即增加有效供给、鼓励自住打击投机、加强市场监管、推进安居工程建设四项工作。
由此可以看出，调控部门针对房地产市场的政策部署由点及面、由属性及措施，可以预期的是，未来的政策措施将会围绕这四项内容全面展开。与所谓业内人士继续看涨房市不同，笔者认为调控政策的重大变化将有效遏制房价继续非理性飙升，房地产市场的趋势性拐点已经越来越清晰。
究其原因，任何对于当下中国房地产市场的分析，都必须要以两个事实为前提，一是房地产市场绝对价格已经达到了无可忍受的程度。我们无需再罗列房价收入比、租金回报率等数据，笔者对于当下依然看多房产价格的人士，想要提出的一个问题是，如果扣除掉之前买卖房产的溢价收入，其本人的薪资收入是否能够承受得起动辄两三百万的房价？
延伸：持续调控房产价格拐点才可期
深圳楼市价格在高位已经徘徊了一段时间，买方卖方处于观望期。据媒体报道，虽然二手房营业税征免时限由2年变5年消息已经公布，但操作细则尚未出台，令目前深圳市场上部分购房者陷入观望，而业主大多依然强势不肯谈价。
对于深圳市民而言，在这样的背景下研读政策颇有必要。
日前召开的国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
这是继中央经济工作会议、发改委相关会议，及上次国务院常务会议之后，中央调控部门在本月内第四次提及房地产问题，而相关调控政策的思路也随之日渐清晰。
在之前一年左右时间内，为了防止金融危机负面影响的扩大，房地产行业在一定程度上充当了政策“救市”的重要角色。凭借对固定资产投资规模增长的带动作用，为保增长政策效果落实做出了贡献，其中的短期积极意义不容否定。
但同样不可否认的是，随着救市所带来的高房价问题也变得越发尖锐，并且在宏观经济形势趋于稳定之后，已经成为一道监管部门必须要解决的重大现实问题。
细观四次会议涉及到房地产业的内容，大体上可以分为三个层次：其一，中央经济工作会议对房地产业的属性定位进行了修正，不再将房地产行业定义为“支柱性产业”；其二，发改委会议和上次国务院常务会议明确提及对投机性购房行为的打击，并且恢复了营业税的征收规定；其三，本次国务院常务会议进一步细化了调控政策的具体内容，即增加有效供给、鼓励自住打击投机、加强市场监管、推进安居工程建设四项工作。
由此可以看出，调控部门针对房地产市场的政策部署由点及面、由属性及措施，可以预期的是，未来的政策措施将会围绕这四项内容全面展开。与所谓业内人士继续看涨房市不同，笔者认为调控政策的重大变化将有效遏制房价继续非理性飙升，房地产市场的趋势性拐点已经越来越清晰。
究其原因，任何对于当下中国房地产市场的分析，都必须要以两个事实为前提，一是房地产市场绝对价格已经达到了无可忍受的程度。我们无需再罗列房价收入比、租金回报率等数据，笔者对于当下依然看多房产价格的人士，想要提出的一个问题是，如果扣除掉之前买卖房产的溢价收入，其本人的薪资收入是否能够承受得起动辄两三百万的房价？
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2009/12/18 9:35:00