衡阳市商品房销售管理实施细则

（衡政发[2007]10号）

    第一章 总 则

　　第一条 为加强商品房销售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条 本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
　　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
　　商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　第三条 市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。
　　第四条 市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

    第二章 预售管理

　　第五条 商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向房产行政主管部门申请登记，取得《商品房预售许可证》。
　　第六条 商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权证；
　　（二）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
　　（三）已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）七层以下（含七层）的商品房项目，完成形象工程的二分之一，八层以上（含八层）的商品房项目，完成形象工程的三分之一；
　　（五）法律、法规规定的其它条件。
　　第七条 申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
　　（一）房地产开发企业的营业执照和资质等级证书；
　　（二）国有土地使用权证；
　　（三）建设工程规划许可证及红线图；
　　（四）建设工程施工许可证及施工合同；
　　（五）商品房预售款监管协议，商品房预售款缴存银行及存款账号。
　　（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张；
　　（七）土地使用权或在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署同意的书面意见；
　　（八）物业管理方案及物业管理用房红线图；
　　（九）房屋拆迁赔偿安置红线图；
　　（十）法律、法规、规章规定的其它证明材料。
　　第八条 商品房预售许可证的办理程序：
　　（一）受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房产行政主管部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
　　（二）审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
　　开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
　　（三）许可。经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可证书面决定，发送房地产开发企业，并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
　　经审查，房地产开发企业的申请不符合法定条件的，房产行政主管部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达房地产开发企业。
　　商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。
　　（四）公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
　　第九条 商品房预售许可证应当载明：预售人的名称，许可证编号，项目开工日期、竣工日期，商品房预售款缴存银行及存款账号，房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。
　　第十条 房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。
　　（一）在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场发布预售许可公示。公示第九条载明的内容。
　　（二）商品房销售现场设立的预售许可项目公示，房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前，应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为：预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。
　　第十一条 房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。
　　第十二条 房地产开发企业取得预售许可证后，方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得预售商品房，也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款，变相预售商品房。
　　第十三条 房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。
　　第十四条 商品房预售款是承购人依照合同的约定，预先支付给开发企业，在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。
　　商品房预售款在商品房项目竣工验收前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费，不得挪作他用。
　　第十五条 房地产开发企业在申请商品房预售许可证前，由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议，明确各方的权利、义务。
　　第十六条 购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行，凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。
　　第十七条 房地产开发企业使用商品房预售款时，应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。
　　房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见，银行凭建材供应商出具的发票，直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。
　　第十八条 银监部门应当对商品房预售款使用进行监控，督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。
　　第十九条 商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、发布，并报市政府备案。
　　
    第三章 现售管理

　　第二十条 商品房现售,应当符合以下条件：
　　（一）房地产开发企业营业执照和资质证书；
　　（二）取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）物业管理方案已经落实；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　第二十一条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
　　第二十二条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
　　第二十三条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
　　第二十四条 销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。

    第四章 销售代理

　　第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。
　　第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
　　第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
　　第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。

    第五章 合同管理

　　第二十九条 商品房销售时，商品房销售人和买受人经充分协商，达成一致，签订书面合同，也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。
　　第三十条 商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。
　　第三十一条 房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买，房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。
　　第三十二条 商品房买卖合同登记备案实行 “实名制”。

    第六章 广告管理

　　第三十三条 工商行政主管部门负责各类房地产广告发布的审批工作，房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。
　　第三十四条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件：
　　（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；
　　（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；
　　（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；
　　（四）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；
　　（五）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；
　　（六）法律法规规定的其他证明；
　　（七）各新闻媒体网络及广告场所，凡涉及房地产房预售、销售的广告，必须经市工商、房地产行政主管部门审批，签署意见后，方可采用。否则，将追究撰自采用广告的责任。
　　发布现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。
　　第三十五条 房地产预售、销售广告必须载明以下事项：
　　（一）开发企业名称；
　　（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
　　（三）预售或者销售许可证书号。
　　广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
　　第三十六条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际，不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。
　　第三十七条 有下列情况的房地产不得发布广告：
　　（一）未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
　　（二）未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
　　（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　（四）预售商品房未取得该项目预售许可证的；
　　（五）权属有争议的；
　　（六）违反国家有关规定建设的；
　　（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
　　（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。
　　第三十八条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
　　
    第七章 信息管理

　　第三十九条 建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统，建立房地产开发企业信用档案。
　　第四十条 已批准设立的房地产开发企业，应按房产行政主管部门的规定进行网上联机，将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。
　　第四十一条 房产行政主管部门应定期汇总、分析和发布全市商品房交易的相关信息，并提供网上公开查询服务和网上交易服务。
　　
    第八章 法律责任

　　第四十二条 房地产开发企业违反本细则规定，擅自预售商品房的，根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款。
　　第四十三条 房地产开发企业隐瞒有关情况，提供虚假材料，或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定，由房产行政主管部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。
　　第四十四条 房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定，由房产行政主管部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
　　第四十五条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，由房产行政主管部门责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
　　第四十六条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十七条 房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的，根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
　　第四十八条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的；
　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
　　（五）分割拆零销售商品住宅的；
　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
　　第四十九条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定，由房产行政主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
　　第五十条 广告经营者、发布者明知发布的房地产广告虚假，仍设计、制作、发布，给他人造成损害的，依法承担连带责任。
　　第五十一条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第九章 附 则

　　第五十二条 本细则中的房屋总平面图、分层平面图、分户平面图为衡阳市房地产测绘管理中心出具的测绘成果图。本细则所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本细则所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本细则所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为几部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
　　第五十三条 各县市区商品房销售管理，参照本细则执行。
　　第五十四条 本细则自二OO七年六月九日起施行。