从广州看观察房地产市场的尺度

    房地产市场是竞争不充分的市场，政府对这样的市场进行适当干预是必要的，这是经济学界的共识。现实当中经常发生争议的是：政府在什么情况下应该干预以及应该如何干预。为此首先需要了解房地产市场的两个本质特征——

    1.房地产市场的短期波动意义不大，因此要用较长的时间尺度观察房地产市场

    以广州的新建商品住宅市场为例，就在一年前，2016年春节过后，在四个公认的住房市场一线城市中（北京、上海、广州、深圳），其他三个得住房市场一派热火朝天的景象，广州的新建商品住宅价格却在2016年3至7月连续5个月低于2月的均价（见图一），于是社会上出现了一种流传甚广的论调：广州已经被抛离一线城市——这正是针对广州的房价而言的。

    而2017年以来，相对其他城市新建商品住宅均价月环比保持零增长甚至负增长，广州的月环比增长率却总是在百分之一至二的相对“高位”，这时又有人认为广州市的住房市场过热了。

    其实不管是从同类城市之间的横向比较来看，还是从广州市近二十多年房地产市场发展的纵向比较来看，广州的住房市场都是很平稳的，这种平稳是在合适的时间尺度下观察的结果。

    住房市场既有较强的季节性波动（常说的“红五月”、“金九银十”，就是对这种季节性波动的经验总结），又有供应上的结构性变化（某个时段供应的高端住宅偏多，均价就相应高一些，反之亦然），所以对住房市场的逐月观察乃至逐季比较都没有太大的实际意义，观察住房市场的时间尺度至少要以年为单位。

    2.决定房地产市场需求的关键因素是经济发展状况

    房地产业是依附于宏观经济发展的，更明确一点说，房地产市场需求来自其他产业对生产和生活空间的需求，而不是相反。因此在观察一个城市的房地产市场时，不能不关注这个城市的经济总体状况和产业发展情况。

    广州市地区生产总值按可比价格计算的增长率在2013年之前的十年间一直保持在11%至15%之间，近三年也保持在8%以上，各类产业发展均衡，广州市常住人口从2005年末的950万人增加到2016年末的1404万人，这都为广州市的房地产市场带来了持续稳定的需求。

    可能在通行的房地产教科书中谈房地产市场特点的时候并不一定是这么说的，上述所谓房地产市场的两个本质特征只是本人的一点看法而已。

    作者为中山大学岭南学院教授、房地产咨询研究中心主任