张家口市住房专项维修资金管理实施办法

第一章  总则
 
第一条  （目的和依据）  为加强住房售后的维修管理，维护房屋产权所有人的合法权益，保障住房共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条  （适用范围）  在本市行政区域内所有的商品住宅（包括经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房）和公有住房出售后住房专项维修资金（以下简称维修资金）的设立、归集和使用管理，均适用本办法。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，适用本办法。
第三条  （管理部门）市、县(区)人民政府房产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。
市房管局负责桥东区、桥西区、高新区内的维修资金的设立、归集、使用管理工作。
宣化区、下花园区、塞北区、察北区和各县房产主管部门负责本辖区内维修资金的设立、归集、使用管理工作，并接受市房管局、市财政局的指导和监督。
第四条  （管理原则） 业主缴存的维修资金属于业主所有。公有住房售房单位缴存的维修资金属于售房单位所有。
维修资金实行统一归集、专户存储、专款专用、房屋所有人集体决策、政府监督的管理原则。
第二章  缴 存
第五条 (代管单位)  购房人和公有住房出售单位缴存的维修资金，按有关规定由市、县(区)人民政府房产主管部门代管。
各房产主管部门根据各住宅区提供的维修资金明细清册，经核实后按行政区、住宅小区、幢、单元、住户的程序建立业主个人编码，并将编码和帐面情况与各住宅小区物业或管理责任单位联网，以供查阅核对。
第六条   （帐户设立）维修资金实行专户存储。帐户的开设，由各级房产主管部门提出开户申请，经同级财政部门审批后，在指定的银行开立维修资金专户。一个行政区域只能开设一个维修资金专户。未经财政部门批准，不得擅自变更帐户。
维修资金建帐，分别按行政区、住宅小区、幢、单元、每个住户的程序建帐，核算到户，按规定计息。
第七条  （缴存标准）  维修资金按下列规定缴交：
（一）购买多层商品住房的，  购房人按照购房款总额的2％缴交；购买高层商品住房(设有电梯)的，购房人按购房款总额的3％缴交。
（二）出售公有住房的，售房单位按照住房售房款总额的30％一次性缴交。
（三）开发建设单位自用或租赁的房屋，应按该区域内市场价格的房款总额2％缴交。
第八条 （缴存办法）  购买新建商品住房的，维修资金由市、县（区)房产主管部门负责组织直收。购房人应在办理房屋确权手续前，到房产主管部门设立的维修资金缴交点，按照规定的标准一次性缴纳维修资金，领取“河北省住房专项维修资金收据”。该“收据”作为办理房屋交易登记、确权办证时查验有效凭证和记录个人缴纳维修资金凭据。
开发建设单位在小区内自用、出租的房屋，应按本办法第七条第（三）项规定，在办理房屋确权手续前，将维修资金全额交到属地房产主管部门设立的维修资金缴交点。
已售公有住房在售房款中提取的维修资金，售房单位应全额移交到属地房产主管部门开设的维修资金专户存储。其它部门代管的维修资金，按照有关规定划转到所在地房产主管部门开设的维修资金专户存储。
按规定从供暖费中提取的锅炉、锅炉房折旧费，应纳入维修资金管理，存入属地房产主管部门开设的维修资金专户，在物业管理区域内单独立帐，按本办法管理使用。
任何单位、个人均不得批准开发建设单位、购房人要求减免维修资金的申请，不得要求分期缴存维修资金。
本办法颁布前，开发建设单位、物业管理企业及其它管理单位已代收代管的维修资金和从建设成本中提取的维修资金，应在本办法颁布后30日内，将本息全额移交到属地房产主管部门在指定银行开设的维修资金专户存储，并持转帐单和“张家口市住房专项维修资金缴存清册”，到房产主管部门办理缴存建帐手续。
第九条  （补交办法）  本办法颁布前，已购商品住房、集资建房、经济适用住房、拆迁安置住房，未建立住房专项维修资金制度的，住房购买人和开发建设单位应当按购房款总额的2％（多层住宅）、3％（高层住宅）的比例进行补交；已出售公有住房，按售房款总额的30％比例，由售房单位一次性补交。
第三章  使用与管理
第十条  （资金用途）  维修资金专项用于住房共用部位共用设施设备保修期满后的中修、大修及更新改造工程，不得挪作他用。
在保证维修资金正常使用的前提下，房产主管部门与同级财政部门商定后，可将部分维修资金用于购买一级市场新发行的国债。
维修资金存储每季结息一次，按规定计入业主帐户。增值收益部分单独设帐。维修资金管理费用由房产主管部门每年1月份提出申请计划，报同级财政部门核定后，从增值收益中提取使用，并实行收支两条线管理。管理费用主要用于维修资金管理必要的办公费用开支，单设帐户，单独核算。
利用小区共用部位、共用设施设备进行经营的，税后所得纯收益，应存入维修资金专户，归全体业主共同所有，并单独设帐，专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修。
第十一条  （业主决策）  物业管理企业或房屋管理单位应当每年年底将下一年度物业维修工程计划、概(预)算和费用分摊明细提交给业主委员会，业主委员会接到申请后，应在10日内召开业主大会进行审议。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业主委员会应当组织召开业主大会表决通过。涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备的维修工程，  由所涉及范围内的业主三分之二以上表决通过。通过后形成会议纪要，由物业管理企业或房屋管理单位报所辖区房产主管部门审核。
业主大会如不同意维修资金使用计划的，应在业主大会后5日内，将书面意见通知物业管理企业或房屋管理单位。
未成立业主委员会的，物业管理企业或房屋管理单位应将维修工程计划、概（预）算、费用分摊到住户明细等，在工程所涉及区  域内予以公告，并向所涉及的业主书面征求意见，经三分之二以上的业主通过后实施。
第十二条   （选择施工单位）  业主委员会可委托物业管理企业组织施工及验收等。其中大修及更新改造工程必须委托有资质的专业单位进行施工。
第十三条 （费用支取）  维修资金的支取，应当按照下列程序办理： 
（一）维修资金使用时，  由申请单位向所辖区房产主管部门提出申请并办理，申请时需提交以下资料：
1、张家口市住房专项维修资金使用申报表；
2、施工单位提供的维修工程预算书、工程合同；
3、按幢建帐、按户分摊的明细表。 
（二）所辖区房产主管部门受理维修资金使用申请后，应派2名以上工作人员对申报项目进行实地调查核实。
核实内容：
1、使用维修资金的部位是否属于住宅共用部位；
2、核查申报的项目是否超过保修期限；
3、核查预算报告的人工费用和材料价格是否合理；
4、核查分摊的范围和分摊的标准是否符合规定；
5、核查业主及业主委员会意见是否真实。并在5个工作日内办结审核手续。
（三）核实后同意实施的，申请单位为普通商品住宅的，则由房管部门以书面形式通知开户银行将工程预算总额的40％做为预付款，拨到物业管理企业或房屋管理单位的帐户上，由申请单位负责实施；申请单位为原公房出售单位的，须报经同级财政部门审核同意后，再由房管部门按以上程序办理预付款手续。 
（四）实施中修、大修、更新、改造工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程费用等，也可以委托具有资质的中介机构负责工程质量监督和工程决算的审计。并将工程费用审核意见予以公示。 
（五）物业管理企业或房屋管理单位，将由业主委员会签字的工程决算书、工程费用审核证明和质量验收合格证明，施工单位资质证明等材料，报所辖区房产主管部门核查。属公房出售性质的住房维修，须将相关资料报同级财政部门备案。 
（六）所辖区房产主管部门、财政部门收到材料后，核查符合规定程序要求的，以书面形式通知开户银行拨付剩余部分工程款。
第十四条 （费用分摊）  物业管理区域内楼房外的共用设施设备的维修工程费用由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。楼内共用部位的维修费用由该楼全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。专属一个单元全体业主使用的共用部位维修费用，由该单元全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。专属一层楼房全体业主使用的共用部位维修费用由该层全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
未出售的商品房维修工程费用，由开发建设单位按所拥有建筑面积的比例分摊。
维修资金的使用，应当单项及时分摊到户。物业管理企业或房屋管理单位应当向属地房产主管部门及开户银行提交按户分摊费用清单，由属地房产主管部门和开户银行计入业主分户帐和单独帐目。
第十五条 （帐目的核对和公开）  物业管理企业或房屋管理单位应当每半年与属地房产主管部门及开户银行核对维修资金帐目，并将下列情况每年向全体业主公布一次，接受业主监督。
（一）维修资金交纳、使用和结存的金额； 
（二）发生物业维修工程项目和费用以及按户分摊情况； 
（三）维修资金使用和其它情况。
业主对公布的维修资金情况有异议的，业主委员会和业主可以向属地房产主管部门和开户银行查询其帐户或分户帐的情况。
第十六条 （维修资金续筹）  当维修资金个人帐面余额不足首次归集额的30％时，业主委员会或房屋管理单位应提议续筹。续筹标准及办法由业主大会研究决定，续筹金额一般由业主按所拥有的建筑面积分摊。续筹金额不得低于首期缴存额的50％。
续筹资金汇总后应及时交存到银行专户，计入业主明细帐户。
第十七条 （变更处理）  因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应持本人身份证、房屋转让协议、维修资金过户协议到小区物业管理企业或房屋管理单位办理更名手续。原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付。
因拆迁或其他原因造成住宅灭失的，业主应到市、县（区）房产主管部门办理销户手续，提取个人帐户余额部分。
物业管理企业按程序更换时，其在使用的维修资金及有关资料等经业主委员会审核后，移交给新接管的物业管理企业，并报属地房产主管部门备案。
第十八条 （监督管理）维修资金代收代管单位应当依法接受财政、审计部门的检查监督。
维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。
财政部门要加强当地维修资金财务收支管理和会计核算制度执行情况的监督。
维修资金代收代管单位每半年向同级财政部门报送会计报表和财务分析报告，并附维修资金使用情况说明。
维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照市财政部门的有关规定执行，并接受同级财政部门的监督检查。
第十九条 （禁止行为）  供水、供电、供气、供热、通讯、有  线电视等公用事业单位，依法承担物业管理区域内相关共用设施设备的维修、养护责任，所需费用自理，不得使用业主的维修资金。
由于人为的原因造成住宅共用部位、共用设施设备的损坏而维修所发生的费用，由责任人承担，不得使用小区业主维修资金。
根据物业管理服务合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从维修资金中列支。
第四章  法律责任
第二十条   （相应措施）新建商品房屋的购买人未按本办法规定缴存维修资金的，房产主管部门不予办理房屋交易和发放所有权证书。
业主未按本办法补交、续筹维修资金的，业主委员会、物业管理企业和管理单位可按规定采取相应的催缴措施。
已建立维修资金制度的小区业主，在办理房屋所有权转移手续前，应当全额补交维修资金，未按本办法全额交纳维修资金的，房产主管部门不予办理过户手续。
第二十一条   （法律责任）维修资金不得挪作他用。违反本办法挪用、截留、坐支或者造成损失的，由市、县（区）房产主管部门会同同级财政部门按国家有关规定调查处理；单位责任人构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
市、县（区）房产主管部门违反本办法挪用维修资金的，由有关部门责令改正，并按有关规定进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理违反有关规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定予以处理。
第二十二条   （纠纷解决）  业主或业主委员会、物业管理企业或管理单位、建设单位之间就维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商解决，协商不成的，可依法向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。
第五章  附则
第二十三条 （用语含义） 
（一）物业管理区域：是指房屋按照规划建设、相对封闭、共用设施设备界定清楚的住宅小区、商业区、工业区等。 
（二）共用部位：是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。 
（三）共用设施设备：是指住宅小区或单幢楼房内共用的排水管道、窖井、化粪池、落水管、电梯、绿地、道路、公共照明设施、垃圾箱、消防设施、天线、非经营性车场车库、公益性文体设施和供暖锅炉、二次加压水泵及共用设施设备使用的房屋等。 
（四）建筑面积：是指住房建筑面积和分摊建筑面积（不包括地下室和私人车库）。
第二十四条 （房屋维修分类） 
（一）房屋小修工程：是指凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。综合年均费用为所管房屋时造价的1％以下。
（二）房屋中修工程：是指凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程。一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下。主要适用于一般损坏房屋。
（三）房屋大修工程：是指凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程。一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上。主要适用于严重损坏房屋。
第二十五条（未缴、未建的处理） 
（一）物业管理区域内已建立维修资金制度的，个别或少数业主无故不缴纳维修资金的，维修共用部位、共用设施设备发生的费用应按其占有的住宅建筑面积分摊部分由未缴者分担，拒不分担的，由管理单位依法追交。 
（二）物业管理区域内仍未建立维修资金制度的，其共用部位、共用设施设备维修费用应由共同使用的业主按其占有的住宅建筑面积比例进行分担，拒不分担的，由管理单位依法追交。
第二十六条（解释部门）本办法由张家口房管局、市财政局负责解释。
第二十七条（施行日期）本办法自2006年10月1日起施行。