启东市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法

市各房地产开发单位、各物业管理单位：

    为保障商品住房售后的维修管理，保证房屋共用部位、共用设施、设备正常、合理使用，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据 建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）和江苏省人民政府《江苏省城市住宅区物业管理办法》（省政府第141号令），省建设委员会、省财政厅《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（苏建房[2000]22号、苏财基[2000]3号）及南通市房产管理局、财政局、物价局《南通市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（通房[2000]5号），结合我市实际情况，我们制订了《启东市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，现予印发，请遵照执行。

                                          二○○○年四月二十九日

第一条 为加快改革现行的房屋维修管理体制，建立业主自治和物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加强商品房屋售后共用部位、共用设施设备的维修及养护管理，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号），江苏省人民政府《江苏省城市住宅区物业管理办法》（省政府141号令），省建设委员会、省财政厅《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（苏建房[2000]22号、苏财基[2000]3号）及南通市财政局、物价局、房管局《南通市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（通房[2000]5号）等国家、省、市有关规定制订本办法。

第二条 在本市市区范围内，商品住房（包括经济适用房，以下简称“商品房”）的共用部位、共用设施设备维修基金的管理适用本办法。

第三条 本办法所称房屋共用部位维修基金是指用于房屋共用部位保修期满后的大修、更新、改造的专项资金。共用部位是指房屋主体承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等（购房合同中或其他协议中另有约定的除外）。
共用设施设备维修基金是指用于共用设施和共用设备大修、更新、改造的专项资金。共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋，建设费用已分摊入销售价格（成本）的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、沟渠、池、井、非经营性公用车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
按照本办法筹集的两项基金属住宅区全体业主共有，由物业管理主管部门代收。

第四条 产权属供电、供水、供气、邮电、有线电视等部门和单位所有的共用部位、共用设施设备，由产权部门和单位自行维修。上水总管、供电、邮电、有线电视干线、路灯等共用设施设备的维修养护，按职责分工由上述各部门相应负责，原有资金渠道不变。

第五条 商品房出售后都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
房屋共用部位、共用设施设备维修基金来源：
1、新建商品房的共用部位、共用设施设备维修基金由购房者（即产权人含拆迁安置户）在购房时按房屋成本价的2%缴纳（计入商品房价格中）。
2、公建配套用房由管理该房屋的单位按房屋租金的10%缴纳。
缴纳基金的60%用于房屋共用部位维修，40%用于共用设施设备维修，由物业管理主管部门分项入帐。

第六条 共用部位共用设施设备维修基金的管理原则是统一管理、专户储存，权属不变，审批使用。

第七条 为了确保上述两项维修基金的安全运作经财政局同意，由启东市物业管理中心在指定银行（以下简称经办行）建立共用设施设备维修基金专户和共用部位维修基金专户，统一缴存。
开发企业在办理商品房销售许可证时，凭物业管理中心开出的缴款单及开发的房屋幢号、单套面积等到经办行办理缴存手续。公建配套用房维修基金由物业管理单位代收后凭物业管理中心缴款单交经办行。

第八条 本办法颁布前，房地产开发单位按规定应当缴存及开发建设单位或物业管理企业已收取的维修基金（对1998、1999年度房地产开发项目的维修基金缴存标准为 7元/M2）， 应当在一个月内由开发单位或物业管理单位到市物业管理中心办理缴存手续。

第九条 本办法实施前已列入房屋价格的共用设施设备维修基金（主体造价的1.5%）与本标准的差额部分不再补缴。商品房屋（含拆迁安置房屋）未建立维修基金的，应按本办法的规定由业主决定维修基金建立事宜。

第十条 收取维修基金必须统一使用维修基金专用发票。

第十一条 对未交清维修基金的商品房，不得办理商品房销售许可证，商品房不得对外销售。

第十二条 物业管理单位使用专项资金的项目必须符合下列条件：
1、由业主、业主小组提出，经业主委员会决定的维修项目；
2、根据城市管理的有关规定，对政府有关部门提出的整治项目，业主委员会应予认可；
3、物业管理企业根据物业管理的制度和业主委员会年初制定的维修养护计划进行的维修项目。

第十三条 基金使用的计划报批管理。维修基金使用时，物业管理企业应当根据业主、业主小组或业主委员会提出的中修以上维修的项目，编制维修养护经费测算方案，经业主委员会审议通过后，会同业主委员会向市物业管理中心提交申请使用维修基金的报告，填具基金使用申请表，经市财政局、市建委在5个工作日内审核后执行。

第十四条 基金使用的结算管理。中修以上项目工程竣工后，物业管理企业应当编制工程结算书 ，报业主委员会、市物业管理中心核准，小修工程项目结算书报市物业管理中心备案。
物业管理企业申请使用维修基金，必须出具经核准签章的费用汇总单附发票复印件及经业主委员会认定的分摊户明细交经办行办理结算，由经办行从业主的结算户中支付，同时记入业主的明细户内。

第十五条 房屋维修基金的分摊原则：
（一）房屋共用设施设备的维修更新费用，由物业管理区域内或者业主委员会认定的相对独立的区域内全体业主按各自拥有的建筑面积比例分摊；
（二）房屋共用部位维修更新费用，由单幢房屋业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊。

第十六条 未按本办法规定缴存维修基金或户下维修基金余额不足支付维修费用的，可以经业主本人同意和房改部门批准 ，将户内职工名下住房公积金用于房屋共用部位共用设施设备的维修；也可以经业主委员会决定，由物业管理企业按规定分摊到户收取。

第十七条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金随房屋所有权同时过户。

第十八条 住宅小区未成立业主委员会的，可暂由居委会组织业主代表审议各项维修事项，但应在一年内负责组建好业主委员会。

第十九条 业主委员会成立后，经业主委员会同意，市建设委员会可以将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金必须在建委指定银行开立专户，按受市物业管理主管部门和财政部门等有关部门监督，并应当定期接受业主委员会的检查与监督。

第二十条 维修基金的财务管理执行《物业管理企业财务管理规定》。
经办行应按照小区名称、房屋幢号、室号、业主户名、房屋面积、标准、金额等要素设置共用部位、共用设施设备维修基金明细帐户，并按物业管理企业进行归类，当物业管理企业发生变更时，维修基金应随之重新归类。

发生维修费用时应按照业主委员会认定的受益户和审核后费用汇总单将维修费用分摊到各业主帐户。经办行应及时准确反映各业主帐户的收入、支出及变更情况。维修基金自存入专户之日起按规定计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其它范围外，严禁挪作他用。
业主委员会的查询和对帐于每年的一月上旬和七月上旬进行。经办行应当以书面形式或者委托物业管理企业告知基金使用情况及余额。

经办行必须按财政局的要求，按月向物业管理部门和财政局综合科报送维修基金专用报表，维修基金专户必须直接置于二部门的监督之下，任何可能引起维修基金变动的事项必须经二部门联合审批，专户管理办法参照财政预算外资金管理办法。

物业管理企业应当建立房屋共用部位和共用设施设备维修基金征收台帐和使用台帐，按幢记帐，记录共用设施设备维修基金和共用部位维修基金收支和划转情况，做好与经办行间的维修基金核对工作。
物业管理企业发生变换时，代管的专项基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送市建委和业主委员会备案。

第二十一条 业主或使用人、物业管理企业，开发建设单位就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第二十二条 房地产开发建设单位和公建配套房管理单位未按照本办法规定足额缴存维修基金的，市财政局和市建设委员会应当责令其限期补提维修基金本息，逾期仍不足额缴存的，应当处以自应提取之日起未缴存额每日万分之三的罚款。

第二十三条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由市财政局和市建设委员会按规定进行处理，情节严重的，应当追究直接责任人和负责人的行政责任；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

第二十四条 其他房屋维修基金的管理参照本办法执行。

第二十五条 本办法由发文单位负责解释。

第二十六条 本办法自二000年一月一日起实行，原有的有关政策和规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准。