泸州市城市住宅物业管理暂行办法(废止）

《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》已经2002年11月8日市政府第47次常务会议通过，现予发布执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长 肖天任

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年十二月四日

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅物业管理，保障物业的合理使用，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《四川省城市住宅物业管理暂行办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 泸州市行政区域内城市住宅物业管理活动适用本办法。

第三条 本办法所称住宅物业，是指城市各类住宅及其有关的配套设施、设备和场地。

本办法所称业主，是指房屋的所有权人。使用人是指物业的承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主、使用人依据物业管理服务合同的约定，通过对各类房屋以及配套的共用设施、设备和相关场地进行专业化维护、修缮、整治等管理，以及维护相关区域内环境卫生、绿化和公共秩序，为业主提供服务的活动。

第四条 市房地产行政主管部门是本市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理的监督管理工作。

各县建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

第五条 工商、物价、城管、公安等行政主管部门按照各自的职责，对物业管理活动实施监督和指导，协同物业管理主管部门实施本办法。

街道办事处、社区委员会对物业区域内的物业管理工作进行监督和指导。 天下房地产法律服务

第二章 业主、业主(代表)大会及业主委员会

第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)参加业主大会会议，享有表决权；

(二)业主委员会成员的选举权和被选举权；

(三)监督业主委员会的工作；

(四)监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；

(五)监督物业共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)的管理、使用；

(六)法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会章程；

(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定缴纳维修基金；

(五)按时缴纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条 城市住宅小区实行业主大会制度。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

第九条 一个物业区域成立一个业主大会。业主大会讨论决定住宅物业管理的重大问题，制定业主公约，选举产生业主委员会。

第十条 住房入住率达50％以上(含返迁房)的，建设单位应在物业管理主管部门的指导下，负责组织召开首届业主大会，并选举产生业主委员会。

第十一条 业主在100名以上(含100名)，可按比例推选业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会；业主人数在 100名以下，由物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主代表的产生应当经半数以上的业主通过，任期一般不超过3年，可以连选连任。

第十二条 业主大会或业主代表大会应当有过半数以上的业主或业主代表出席方能举行，所作出的决议须经出席大会半数以上的业主或业主代表通过，决议不得违反有关法律法规。

业主大会或业主代表大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力，民事责任由全体业主共同承担。

业主大会应当邀请社区委员会和物业使用人代表列席。

第十三条 一个物业区域内只能成立一个业主委员会。业主委员会由主任、副主任、委员组成，在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年，可连选连任；物业产权变更的，应当予以改选。业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力、工作能力和必要的工作时间的业主担任。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内报物业管理主管部门和社区委员会备案。备案时需提交业主委员会章程、业主公约、业主大会决定、选举结果及其成员名单等有关资料。 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会，并向业主大会报告物业管理的实施情况；

(二)通过招标选聘物业管理企业，代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同；依法变更、解除物业管理合同。

(三)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的工作，协助物业管理企业落实各项管理措施；

(四)监督业主或使用人遵守业主公约；

(五)监督物业管理费用的收支情况；

(六)有权制止业主、使用人、物业管理企业违反管理规定行为；

(七)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十六条 在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主委员会应当决定物业管理企业的续聘或通过招投标的方式另选聘新的物业管理企业，并签订物业管理服务合同。

第十七条 业主公约应对有关物业使用、维护、管理和业主的公共利益其他管理服务活动依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力，物业使用人应当严格遵守业主公约。

第十八条 业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，具体数额由业主大会或业主代表大会审议决定。

第三章 物业管理企业和物业管理服务

第十九条 物业管理企业应当具有独立的法人资格。物业管理企业实行资质等级认证、定期年审和从业人员持证上岗制度。

物业管理企业应当持物业管理主管部门核发的物业管理资质证书，经工商登记注册，领取营业执照及相关证件后，按照核定的资质等级，承揽相应的物业管理业务。

市外物业管理企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持物业管理资质证书和有关证件到物业管理主管部门办理资质验证和备案，并到有关部门办理相关手续。

第二十条 物业管理企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等，应在工商办理变更之日-起5个工作日内，到物业管理主管部门备案。

第二十一条 物业管理企业的权利：

(一)有权拒绝任何形式的不合理摊派；

(二)依据有关规定和物业管理服务合同，收取物业管理费用和代办服务费用；

(三)有权制止并处理违反本住宅区业主公约和物业管理制度的行为，对造成损害的有权要求赔偿；

(四)依法开展多种经营和特约有偿服务， 以其收益补充管理经费；

(五)对物业区域内存在的问题提出整改意见；

第二十二条 物业管理企业的义务

(一)全面履行物业管理服务合同，及时提供优质物业管理服务，提高物业管理水平； (二)接受业主委员会和业主的监督；

(三)重大管理措施应提交业主委员会审议决定；

(四)定期向业主委员会、业主、使用人公布物业管理费使用开支情况，接受监督；

(五)配合区域所在地社区委员会、公安派出所等相关部门搞好社区文化和社会治安的综合治理等工作；

(六)落实消防、治安等安全防范措施和应急措施，发生事故及时向有关部门报告；

(七)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门的监督和业务指导。

第二十三条 物业管理的范围：

(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；

(二)物业共用部位和物业管理区域内的环境卫生； (三)公共花草树木、绿地及绿化设施的养护和管理；

(四)维护小区内公共秩序，搞好治安防范；

(五)业主档案及物业档案资料的建立和保管；

(六)其他特约服务。

第二十四条 物业使用中禁止下列行为

(一)损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

(二) 占用或损坏物业共用部位、共同设施，擅自移动共用设备；

(三)违章搭建，随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

(四)放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、有害物质或超过标准的噪声；

(五)未经有关部门批准设置摊点；

(六)擅自在物业共用部位或者公共场所张贴、涂写、刻画； (七)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

(八)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

第二十五条 业主委员会委托物业管理企业提供物业管理服务，双方应遵循平等、自愿、互利的原则签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同(含前期物业管理协议书)应当包含以下主要内容：

(一)双方当事人的权利和义务；

(二)委托物业管理服务的事项、权限、期限和管理；

(三)物业管理服务费用的标准及收取方法；

(四)合同变更和解除的约定、合同终止时预收物业管理服务费用，节约维修费用，物业管理用房、物业资料等移交方法；

(五)违约责任及解决纠纷的途径；

(六)双方当事人约定的其它事项。

第二十六条 物业管理服务合同使用国家规范性文本，服务合同自签订后十五日内，报物业管理主管部门备案。

第二十七条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后30日内， 向业主委员会办理有关交接手续，并报物业管理主管部门和社区委员会备案。

第四章 物业的装修和维修

第二十八条 业主或使用人装饰装修房屋，应当按有关规定申报登记，并办理相关手续。使用人进行装饰装修应当取得业主的书面同意。

第二十九条 业主或使用人装饰装修房屋应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议包括下列内容：

(一)装饰装修工程的实施内容；

(二)装饰装修工程的实施期限；

(三)允许施工的时间；

(四)废弃物的清运与处理；

(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

(六)禁止行为和注意事项；

(七)管理服务费用；

(八)违约责任；

(九)其他需要约定的事项。

第三十条 物业管理企业应当根据装饰装修管理服务协议的约定，将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主和使用人。

业主和使用人在实施物业装饰装修活动应自觉接受物业管理企业的监督。

对违反装修规定的行为，物业管理企业应及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第三十一条 业主或者使用人因装饰装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由责任人负责修复或赔偿；业主委员会与物业管理企业应配合做好协调工作。

第三十二条 物业管理区域内供水、供气、供电、通讯以及光纤网络等设施、设备的维修和管理，由相关单位负责。

第三十三条 物业在保修期内的维修，由开发建设单位负责。超过保修期后的自用部位和自用设备维修、更新的费用，由业主或使用人负责。

物业管理合同另有约定除外。

第三十四条 物业超过保修期后的共同部位和共用设备维修、更新费用， 已设立物业维修基金并符合基金使用条件的，可在物业维修基金中列支，未设立物业维修基金的，由物业的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同负责。

第三十五条 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新所需费用由责任人承担。

第五章 前期物业管理

第三十六条 本办法所称前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。 第三十七条 开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提交物业管理委托合同和物业管理方案。购房人在签订购房合同时，应与受委托的物业管理企业签订前期物业管理服务协议。前期物业管理服务协议应作为房屋预售或销售合同的附件。

第三十八条 建设单位应当在房屋预售或销售前制定业主临时公约，在房屋预售或销售时向购房人明示。购房人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。

第三十九条 开发建设单位应通过招投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。根据房地产开发与物业管理分离的原则，通过招投标方式招聘或选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，进行前期物业管理。

第四十条 开发建设单位与购房人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。

业主转让或出租物业时，前期物业管理服务协议对受让人或承租人具有同等约束力。

第四十一条 物业管理企业在承接物业时，应当对物业的共同部位、共用设施设备进行查验。经查验后，签订物业承接验收手续。

第四十二条 开发建设单位应当在签订物业移交验收手续之日起15日内,将下列资料移交物业管理企业,并报物业管理主管部门备案:

(一)竣工总平面图单体建筑、结构和设备竣工图、附属配套设施、水、电、气、通讯、光纤布局图和地下管网工程竣工验收资料；

(二)绿化和景点设计总平面图、竣工平面图；

(三)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

(四)物业质量保证文件和物业使用说明文件；

(五)该建设项目的白蚁防治合同；

(六)物业管理所必须的其他资料。

物业管理企业应当在物业管理服务合同终止时，将有关物业资料全部移交给业主委员会。

第四十三条 物业交付使用前发生的前期物业管理服务费用，由开发建设单位承担。物业交付使用后，按照前期物业管理服务协议的约定承担。 第六章 物业管理用房和服务费用

第四十四条 开发建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供房屋总建筑面积2—3‰业管理办公用房和公共活动用房。

第四十五条 开发建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房、服务用房和公共活动用房)和公建配套用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工。

物业管理办公用房、服务用房和公共活动用房的具体位置应在规划设计方案中和在办理商品房销售(预售)证之前予以确定。

第四十六条 物业管理办公用房、服务用房和公共活动用房的所有权属于该物业管理区域的全体业主，其房屋所有权证书由物业管理主管部门代为接收和管理，使用权属物业管理企业。 物业管理办公用房、服务用房和公共活动用房的所有权不得分割、转让、抵押。

第四十七条 业主委员会成立后，物业管理主管部门应将物业管理办公用房、服务用房和公共活动用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保留必要的办公场所后，全部提供给物业管理企业使用和经营。

第四十八条 物业管理服务收费应当遵循合理、公平、公开以及物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。

收费标准由业主委员会与物业管理企业协商拟定后报同级物价部门核定。

第四十九条 物业管理服务收费实行政府定价、政府指导价和市场调节价的价格形式。

普通住宅(普通商品住宅、普通公寓、直管公房、单位自管房屋及一次性房改后的住宅等)实行政府定价，并报物业管理主管部门备案。

中高档住宅(高档公寓)、别墅区等实行政府指导价，并报物业管理主管部门备案。

为业主提供的代办性特约服务费和专项服务费，除价格管理部门另有规定外，实行市场调节价。

第五十条 物业管理服务成本核算包括下列项目：

(一)该区域内按劳动定额标准或物业的规模配备的管理人员的工资、奖金、福利、保险及劳动保护费、邮电通讯和保安费、办公费用、低质易耗品摊销及其他费用； (二)区域内公用设施设备正常运行、维护保养费用；

(三)区域内共用部位和公共场所维护保养及维修服务费；

(四)区域内绿化日常养护、维护费用(含绿化用水)；

(五)压域内环境卫生、建筑物外观经常性清洗保洁、除“四害”等费用；

(六)用于物业管理的固定资产折旧费和维修费；

(七)公用设施设备、共用部位及场地水电费；

(八)物业管理合同规定的其他费用。

第五十一条 业主按物价部门核准的物业管理标准,每月按期缴纳物业管理公共性服务费。

(一)对取得钥匙并进行房屋装修或已正式入住的业主和使用人应该按物价部门核准的物业管理费标准全价缴纳； (二)对取得钥匙尚未装修的房屋或售房单位尚未出售的空置房屋由产权人按物价部门核准的物业管理费标准的30％缴纳。

第五十二条 物业管理区域内，供水、燃气、供电、通讯、光纤网络等公用事业单位应当向用户收取有关费用。

物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收水、气、 电、通讯、有线电视等费用，按照价内倒扣不高于3％的比例向委托企业收取代办服务费。

第五十三条 物业管理服务费的收取和使用，应当统一管理，专款专用，严格财务管理制度，并定期向业主或使用人公布，并接受有关部门的监督。 第七章 物业维修基金

第五十四条 物业维修基金，是指用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行维修、更新和改造等所需储存的资金。

第五十五条 物业维修基金属全体业主共同所有，遵循专款专用、全额存储、合理使用的原则。

第五十六条 物业维修基金的归集

商品房预售或销售时，物业受买人应当按照国家有关规定缴纳维修基金，与开发建设单位签订有关物业维修基金的缴交约定，按购房款总额2％的比例予以缴交。

物业维修基金由开发建设单位统一代物业管理主管部门收取。

开发建设单位在申请办理房屋初始登记时，将代收的物业维修基金和尚未出售房屋的维修基金移交给当地物业管理主管部门。 第五十七条 物业维修基金的使用， 业主委员会成立之前，确需使用物业维修基金的，由物业管理企业提出使用计划， 由物业管理主管部门审核后划拨，业主委员会成立之后，需使用物业维修基金的，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审定后，报物业管理主管部门备案划拨。

本办法施行已建成的物业，其物业共用部位、共用设施设备维修费按下列途径列支：

(一)巳按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金的使用中列支；

(二)公有住房出售时，已按规定缴纳物业维修基金的，从该基金中列支；

(三)未出售的公有住房，从房屋租金中列支；

(四)其他住宅物业，由业主或使用人按其所有的或使用的房屋建筑面积承担；

(五)前期物业管理期间发生的物业共用部位、共用设施设备的维护费用应由开发建设单位承担。

物业维修基金不足支付维修费用时，应当按照业主各自所有的房屋建筑面积比例分摊，具体数额由业主大会或业主代表大会决定。

第五十八条 物业维修基金的管理

物业维修基金由市、县物业管理主管部门代为管理，设立银行专户，专款专用，实行年度财务公告制度。财政部门应当予以监督。

公有住房出售应统一提取维修基金。在本办法实施前已缴纳的，应当纳入物业维修基金的专户，实行统一管理。

业主转让房屋所有权时，所结余的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第五十九条 市、县物业管理主管部门对物业维修基金的归集、使用和管理，应当接受业主以及财政、物价、审计等有关部门监督，并确保物业维修基金的保值和增值。

第八章 法律责任

第六十条 物业管理企业未取得资质等级证书，未办理资质验证手续，以欺骗手段取得资质证书或超出资质证书核定范围从事物业管理服务的， 由物业管理主管部门按国家和省有关规定予以处罚。 第六十一条 违反本办法的规定，建设单位将属于业主的物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权转让给他人的，由物业管理主管部门按国家和省有关规定予以处罚。

第六十二条 违反本办法规定，不移交有关资料或不按规定配备物业管理用房，擅自改变物业设计用途等， 由物业管理主管部门按国家和省有关规定予以处罚。

第六十三条 违反本办法的规定，物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，挪用、贪污维修基金、收受他人财物和其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，触犯刑律的，依照刑法关于受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任，尚不够刑事处罚的，依法给予行政处分。

第六十四条 业主大会作出的决议违反法律、法规的，物业管理主管部门按国家和省有关规定予以处罚并通告全体业主。

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任， 尚不够刑事处罚的，依照国家有关规定追究其责任。

第九章 附则

第六十六条 本办法中有关用语的含义为：

(一)住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院(含围墙)以及室内装饰等部位。

(二)住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线及各类计量表具等设备。

(三)住宅单体共用部位、共用设施设备是指住宅建筑的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。

(四)物业管理区域内的共有设施设备，是指住宅小区内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场库、公益性文体设施设备等用房。

(五)入住率是指从售房单位取得钥匙的业主所占的比率。天下房地产法律服务

第六十七条 我市城镇区域内的其他各类房屋建筑实施物业管理，参照本办法执行。

第六十八条 本办法由泸州市规划建设局负责解释。

第六十九条 本办法自发布之日起执行。