香河县物业维修基金管理办法

香河县人民政府关于印发《香河县物业维修基金管理办法》的通知

各乡镇人民政府，开发区、农业园区、家具城、家具制造业基地管委会，街道办，县政府各部门：

    《香河县物业维修基金管理办法》已经2007年7月25日县政府第七次常务会议研究同意，现予印发，请认真遵照执行。

                                                       　　　　　　　　　　　　　 香河县人民政府
                                                     　　　　　　　　　　　　　  二OO七年八月六日

香河县物业维修基金管理办法

    第一章 总 则

    第一条 为建立和完善物业维修保障机制，保证物业共用部位共用设施设备正常合理使用，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、国家建设部与财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及廊坊市房产管理局《关于市区住宅维修基金实施统一归集管理》的通知等规定，制定本办法。

    第二条 本县范围内的商品房、经济适用房、集资建房、拆迁安置房及其它房屋，其共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的筹集、缴存、使用、管理和监督，适用本办法。

    第三条 县房产管理局下设物业维修基金管理中心，主要负责全县物业维修基金的筹集、缴存、使用、管理和监督工作。

    第四条 物业管理区域内公用设施和相关设备的维修养护，按规定由供电、供水、供气、电信等部门负责的，原维修养护职责不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应支付维修养护费用。

    第五条 维修基金是一种长期性物业修缮的专项储备资金，是业主对住宅共用部位共用设施设备维修养护的基金。维修基金不作财政预算资金，不纳入财政预算外资金。资金实行“业主缴纳、委托代收、集中归集、专户存储、民主决策、审批使用、专款专用、统一监管”的原则进行管理，业主的维修基金免征个人所得税。业主缴纳的维修基金属业主个人所有。

    第二章 维修基金的筹集

    第六条 新建多层、高层住宅及非住宅的维修基金，由购买人在购房时统一按房价总额的2%缴纳。购买人缴纳的维修基金由开发建设单位代收（使用县维修基金专用收据）。

    第七条 原有多层、高层住宅及非住宅的维修基金，尚未建立的，在办理房产转让登记时由受让人按成交价或者评估价的2%缴纳；已经建立的，在办理房产转让登记时由转让人将其维修基金账户中的剩余部分随产权同时结算过户。受让人缴纳的维修基金由房产登记机构代收（使用县维修基金专用收据）。

    第八条 整体工程竣工验收一年以上，且整体办证率达到95%以上（含95%）的小区，仍未出售的住宅、非住宅或已出租、自用的住宅及非住宅，其维修基金由开发建设单位按同楼层、同面积的销售价格或者评估价格的2%预缴或者认缴。

    第九条 代收单位代收取的维修基金不计入房屋销售收入。

    第十条 一幢或者一个单元房屋的维修基金余额，在不足首期维修基金的30%时，经业主大会所持投票权２/３以上通过，由业主委员会向该幢或者该单元房屋的业主再次筹集。再次筹集的维修基金标准不少于首期维修基金金额。

    第十一条 利用物业设置广告等经营性设施的，由物业管理企业在征得业主委员会的书面同意后，报经有关部门批准。广告等经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。

    第三章 维修基金的缴存

    第十二条 代收单位应当按规定到县物业维修基金管理中心办理维修基金委托代收手续，签订代收保证书，领取由县财政部门监制的维修基金专用收据（以下简称专用收据）。

    第十三条 代收单位应当将维修基金的收取标准、代收约定等内容在房产买卖或者转让合同中注明，并代为收取。

    第十四条 代收单位代收维修基金时，必须开具专用收据，并为购买人或者受让人办理《香河县住宅区物业管理业主维修基金储存卡》。

    第十五条 代收单位应当在办理房屋产权的同时，将代收的维修基金及缴交明细清册和电子文档上交县物业维修基金管理中心核准，并及时将维修基金解缴到指定银行。

    第十六条 代收单位代收的维修基金实行按月结报制度，结报时间为每月25日至30日。

    第十七条 购买人在办理房产登记手续时，应当向县房产登记机构提交专用收据的客户联，归入房产档案。

    第十八条 维修基金按幢建帐、按户结算。

    第十九条 计收维修基金以元为单位，四舍五入。

    第二十条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

    第二十一条 代收单位不得将所代收的维修基金以任何理由拖缴或者挪作他用。

    第二十二条 维修基金应当安全运行、保值增值，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其它范围外，严禁挪作他用。

    第四章 维修基金的使用

    第二十三条 维修基金严格执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），必须专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。人为造成物业损坏的，其维修费用由有关责任人承担。

    第二十四条 已实行物业管理的物业共用部位共用设施设备的维修，由具备相应资质的物业管理企业负责。未实行物业管理的物业共用部位共用设施设备的维修，由业主委员会委托具有相应资质的维修单位实施。

    第二十五条 物业管理企业应当根据住宅区物业现状及管理需要，于每年12月20日前，向县物业维修基金管理中心（以下简称管理中心）报送经业主委员会审议的下年度住宅区物业维修计划和大修、更新改造方案。

    维修计划和大修、更新改造方案包括：

    （一）项目名称、地址及大修、更新改造内容；

    （二）工程预算；

    （三）涉及户数及按户分摊费用；

    （四）维修基金缴存余额；

    （五）大修、更新改造组织方式。

    第二十六条 维修基金的使用，坚持“程序审批和账目管理相分离”，严格按照“企业申请、业主同意、主管部门核准、银行拨款”的审批流程进行。

    维修基金使用程序：

    1、由小区物业管理企业向业主委员会提出申请。

    2、业委会在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认。大修、更新改造方案应征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。

    3、经业主书面确认的大修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期为7天。

    4、物业管理企业到管理中心提出维修基金使用申请，填写《商品住宅维修基金使用申请登记表》，并提交下列材料：

    （1）大修、更新改造方案；

    （2）业委会或者相关业主书面确认证明原件；

    （3）公示情况照片及大修、更新改造方案公示证明。

    5、对申请要件不齐全的，由管理中心当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单。

    6、管理中心在受理申请2个工作日内，将大修、更新改造方案、业委会或者相关业主书面确认证明复印件在提交申请的物业管理区域内进行公示确认，公示期为3天。

    7、公示期满确认无异议的，由管理中心向物业管理企业出具《商品住宅维修基金使用备案证明》。

    8、管理中心依据物业管理企业提交的《商品住宅维修基金使用备案证明》、业委会或者相关业主书面确认证明原件和工程施工合同等要件，向物业管理企业出具《商品住宅维修基金使用专户开户通知书》。

    9、管理中心在3个工作日内，将合同工程总造价的70%资金划拨到维修基金使用专户，并按照工程进度定向分期拨付。

    10、维修工程经验收合格，由物业管理企业将大修、更新改造工程费用决算报告、《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》在物业管理区域内进行公示，公示期为7天。

    11、物业管理企业将业主委员会主任、副主任签章后的费用清单、发票、验收合格文件、大修、更新改造工程费用决算报告、《大修、更新改造工程费用决算分摊清册》及公示情况照片报管理中心备案。

    12、管理中心按照公示后的决算分摊清册，将实际工程尾款（工程预算款大于工程决算款，以工程决算款为准；工程预算款小于工程决算款，以工程预算款为准）在扣除维修工程决算总造价的5%后，在5个工作日内一次性划拨到维修基金使用专户。并按照分摊清册从相关业主的个人维修基金明细账中核减。

    第二十七条 维修工程项目预算经费达到2万元以上的，原则上均应当采取工程招投标的方法确定维修单位。

    第二十八条 物业共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关规定。

    第二十九条 物业共用部位共用设施设备的维修费用，未建立维修基金的由其业主按拥有的房屋建筑面积分摊实际费用。

    第三十条 业主不同意进行物业维修，业主委员会认为有必要进行物业维修，并经管理中心审核同意后，业主应当执行。

    业主拒不执行的，业主已缴纳维修基金的，由管理中心将业主应当分摊的维修基金从个人维修基金帐户中直接划出，并书面通知业主和业主委员会；业主未缴纳维修基金的，由业主委员会直接向该业主收取其应当分摊的维修费用。

    第三十一条 因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，管理中心应将维修基金余额按业主个人意愿划转或者退还给业主。

    第五章 法律责任

    第三十二条 代收单位未按规定标准收缴维修基金或未按规定要求及时缴交维修基金的，由管理中心责令代收单位直接补交和缴交。未办理补交和缴交手续的，县房产管理局将不予办理房屋产权登记手续。

    第三十三条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

    第三十四条 违反本办法规定，挪用维修基金的，由管理中心追回挪用的维修基金及利息，并给予警告；情节严重构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

    第三十五条 为防止维修基金代收代管企业瞒报漏报，县物业维修基金管理中心在收到企业报送的业主缴交清单后，应及时将业主缴交清单在该小区内进行张贴公告。

    第三十六条 维修基金管理部门和其他机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

    第六章 物业维修基金管理中心基本职责及费用列支

    第三十七条 物业维修基金管理中心是县人民政府批准设立，依法管理物业维修基金，不以盈利为目的，实行独立核算。

    第三十八条 主要职责：

    （一）归集、登记物业维修基金；

    （二）对企业代收代管维修基金进行监督和管理；

    （三）审查年度住宅区物业维修计划和实施方案；

    （四）严格审查申请使用维修基金规定程序；

    （五）划拨结算维修费用，分摊记帐到户；

    （六）定期核定维修基金缴交基数；

    （七）对维修基金进行核算；

    （八）房屋产权灭失后，退还业主维修基金本息；
 
    （九）其它与维修基金管理相关的职责。

    第三十九条 物业维修基金的管理费用，由县财政部门核定后在维修基金增值收益中列支。

    第七章 附 则

    第四十条 本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    本办法所称物业共用设施设备，是指住宅区内建设费用已分摊进入房产销售价格共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    第四十一条 住宅小区未成立业委会的，原则上应当在县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由社区居民委员会组织召开业主大会会议，成立业主委员会后，方可按照本办法申请使用维修基金。确属急修项目的，可由物业管理企业组织相关业主参照本办法申请使用维修基金。

    第四十二条 本办法由香河县房产管理局负责解释。

    第四十三条 本办法自发布之日起执行。