哈尔滨市物业服务收费实施办法（试行）

（征求意见稿 2008.3.19）

第一条  为加强我市物业服务收费的指导，规范物业服务收费行为，保障业主和物业企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、国家法改委《物业服务收费管理办法》、《黑龙江省物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于哈尔滨市区内具有国家物业管理企业资质的企业对物业提供社会化、专业化服务的收费行为。

第三条  本办法所称物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常维修养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务，向业主所收取的费用。

第四条  市价格主管部门会同市房产住宅行政主管部门负责本市区内的物业服务收费政策的制定和监督管理工作。

第五条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。

第六条  我市物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅以及配套使用的电梯、车库、停车场（位）的物业服务收费实行政府指导价。

普通住宅以及配套使用的电梯、车库、停车场（位）的物业服务收费实行政府指导价。

别墅和非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定的外，实行市场调节价。

第七条  实行政府指导价的普通住宅小区物业服务收费，按照分等计价、质价相符的原则，由市价格主管部门会同市房产住宅行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本市物业服务基准价格及其浮动幅度，并定期公布。

第八条  普通住宅前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业结合物业的特点与服务要求，按照政府指导价选择具体服务等级与收费标准，提出书面申请经价格主管部门核准后，与物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

第九条  业主大会成立后，普通住宅物业服务收费由业主大会根据政府指导价格确定具体服务等级与收费标准，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第十条  实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第十一条  普通住宅的电梯、停车场（位）收费单独向用户收取，具体收费标准由建设单位、业主大会与物业服务企业根据《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》、《哈尔滨市机动车停放服务收费标准》协商确定。

普通住宅地上单体车库参照住宅标准收取物业费。

第十二条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

我市实行政府指导价的物业服务收费采用包干制；实行市场调节价的物业服务由业主选择实行包干制或酬金制。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业。其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，

第十四条  实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

预收的物业服务资金属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

第十五条  普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分：

（一）  管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二） 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三） 物业管理区域清洁卫生费用；

（四） 物业管理区域绿化养护费用；

（五） 物业管理区域秩序维护费用；

（六） 物业服务企业办公费用；

（七） 物业服务企业固定资产折旧；

（八） 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九） 经业主大会同意的其他费用。

第十六条  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。

第十七条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收上述费用，双方应当签订委托协议，物业服务企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条  前期物业服务合同生效之日至房屋买卖合同约定交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。房屋买卖合同约定交付之日的次月起发生的物业服务费用，由业主承担。

预收的物业服务费用不得超过12个月。

第二十条  已竣工但尚未出售或者因建设单位原因未按房屋买卖合同约定交付时间交付给物业买卖人的，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳。

第二十一条  物业服务费以房屋所有权证登记的建筑面积为计费单位。

第二十二条  物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十三条  业主应当按照物业服务合同的约定按足时足额交纳物业服务费或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳的，应按照物业服务合同约定承担违约责任。业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费或者物业服务资金的，从其约定，业主负链带缴纳责任。

物业产权发生转移时，原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费或物业服务资金。

第二十四条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十五条  对住宅小区实施物业服务过程中涉及车辆停放服务、装饰装修垃圾清运等收费，按市价各主管部门有关规定执行，市价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。

第二十六条  物业服务企业应按照市价格主管部门和市房产行政主管部门的有关规定，在物业管理区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌等方式做好明码标价工作，标明服务内容及标准、基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

第二十七条  本办法实施前的普通住宅（小区或非小区住宅）的物业服务费用和服务等级的确定可采取以下方式：

已成立业主大会的，按照本办法第九条执行。

未成立业主大会的，由物业服务企业根据小区实际情况，已原收费标准为基础选择相近指导价格和服务等级。

第二十八条  物业管理区域的公有住宅的租金内容包含综合管理、共用设施设备费用，其它服务项目的收费标准，按照同区域收费标准执行。

第二十九条  违反本办法规定的价格违法行为，由各级价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《物业服务收费明码标价的规定》等法律、法规予以处罚。

第三十条  各县（市）政府价格主管部门会同房产住宅行政主管部门可参照本办法，结合当地实际制定物业服务收费标准，并报市价格主管部门和市房产住宅行政主管部门备案。

第三十一条  本办法由市价格主管部门和市房产住宅行政主管部门按各自职责负责解释。

第三十二条  本办法自　　年　　月　　日起执行。哈尔滨市物价局、房地产管理局关于转发黑龙江省物价局、建设委员会《黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（哈价经发［1998］17号）同时废止。

附件１：哈尔滨市普通住宅小区物业服务收费指导价格

附件２：哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格

附件３：哈尔滨是普通住宅小区物业服务等级指导标准

附件４：哈尔滨市普通住宅小区环境设施设备等级指导标准

附件５：哈尔滨市普通住宅小区物业服务人员配置等级指导标准