柳州市物业管理项目承接和退出管理指导意见

第一章   总则

第一条  为了规范物业管理项目的承接和退出，维护业主和物业管理企业的合法权益，做好物业管理项目的衔接工作，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物业管理条例》、《广西物业管理条例》等有关法规政策的规定，制定本意见。

第二条  柳州市城市规划区域内，物业建设单位或业主大会依法选聘物业管理企业并由该企业承接物业管理项目的，物业服务合同提前解除或合同期满未续约、物业管理企业退出物业管理项目的，适用本意见。

第三条  柳州市建设委员会负责监督、指导各城区物业行政主管部门在物业管理企业承接和退出物业管理项目中的管理工作。
城区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理企业承接和退出物业管理项目过程的监督、指导工作。
物业管理企业承接和退出物业管理项目的，应主动接受物业项目所在地街道办事处、社区居民委员会的监督指导。

第二章   物业管理项目承接

第四条 物业建设单位在销售物业前，应按照《柳州市业主临时公约示范文本》制定本物业管理区域业主临时公约，并向物业买受人明示和说明。在签订商品房购房合同时，物业买受人应书面承诺并遵守业主临时公约。

第五条 物业建设单位与物业管理企业签订前期物业服务合同时，物业建设单位应就物业管理区域内的物业共用设施设备、共用场地、停车场、架空层及其他配套设施的权属予以说明，其中所有权属物业建设单位且物业建设单位委托物业管理企业管理的，双方应订立委托管理协议。

第六条 承接物业时，物业管理企业应与物业建设单位（或业主委员会）按照《柳州市前期物业服务合同示范文本》（或《柳州市物业服务合同示范文本》）签订物业服务合同。自合同签订之日起7日内，物业管理企业应到项目所在地城区物业行政主管部门办理物业服务合同备案。
物业服务合同备案应提交以下资料：
1、柳州市物业服务合同备案表（一式两份）；
2、物业服务合同复印件二份（核原件）；
3、管理处负责人岗位证书复印件一份（核原件）；
4、物业管理企业资质证书副本复印件一份（核原件）。

第七条 物业管理企业承接物业管理项目时应与物业建设单位（或业主委员会）共同对物业及物业共用部位、共用设施设备及相关场地的完好情况和运行状况等进行查验，做好查验记录，并办理物业管理项目的承接验收手续。
第八条 对前期物业管理查验中发现的问题，物业建设单位应书面承诺修复整改的期限、责任部门和修复整改应达到的标准。
物业管理企业应对查验情况、物业建设单位的修复整改措施和修复整改情况建档备查。
第九条 在办理前期物业管理项目承接验收手续时，物业建设单位与物业管理企业应在物业交付前15日内完成物业资料的交接工作。如有缺件，物业建设单位必须在物业交付使用之日起60日内补齐完善。
应交接的物业资料包括：
1、竣工总平面图，单体建筑全套竣工图（包括建筑、结构、水、电、消防、人防等），绿化平面图，地下管网工程竣工图，竣工验收报告、竣工验收备案表等竣工验收资料；
2、设施设备出厂合格证、设备使用说明书、安装调试报告、保修卡（保修协议）、电梯准用证等其他设施设备技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、与供水、供电、供气单位签订的供水、供电、供气合同（或协议书）；
5、业主临时公约、购房人对业主临时公约的承诺认可材料；
6、业主所购物业（包括住房、商铺、车库等）的合同文本和业主购房名册；
7、共用部位、共用设施设备明细及权属说明；
8、维修资（基）金缴纳明细；
9、物业管理所必须的其他资料。
第十条  物业接管验收时，交接双方应列详细交接清单，其内容应包括：资料及设施设备的名称、数量、资料密级、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等，交接完毕双方签字、盖章。
分期建设的项目可以根据工程竣工进度情况，在达到交付使用条件时分期进行接管验收。
第十一条  物业管理企业自承接物业项目之日起应设立专人负责对物业资料、承接验收文件进行归档管理，并制定档案保管及查阅制度。
第十二条  物业项目接管验收完毕后7日内，物业管理企业应到物业项目所在地城区物业行政主管部门办理承接验收备案手续。
承接验收备案应提交以下资料：
1、承接验收备案表（一式两份）；
2、交接清单（须包括第九条所列资料）复印件二份（核原件）；
3、档案保管、查阅管理制度及相应的落实措施和考核办法一份。

第三章  物业管理项目退出

第十三条  退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。
业主、业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业管理企业的决定，保持物业管理的正常有序，积极维护社会稳定。

第十四条　物业管理企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定，同时，应遵守本意见规定的退出程序和相应职责，依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。

第十五条　物业服务合同期满前，物业管理企业应提前90日做出续约（或解除合同）的决定，并将续约（或解除合同）的决定书面告知业主委员会、城区物业行政主管部门、街道办事处和社区居委会，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。
尚未成立业主大会，且物业管理企业决定解除合同的，应在物业服务合同期满前，提前90日将解除合同的决定报告城区物业行政主管部门。城区物业行政主管部门应及时指导业主成立业主大会，物业管理企业应配合做好业主大会成立的各项工作。

第十六条  业主委员会自接到物业管理企业续约意愿的书面告知之日起15日内，应将续约意愿告知书、物业服务合同、物业管理方案在物业管理区域内公示7日，并组织召开业主大会，由业主大会决定是否续约（或解聘）物业管理企业。

第十七条  业主大会上经物业管理区域内全体业主三分之二以上投票权数表决通过决定续约的，业主委员会应与物业管理企业按照已公示过的物业服务合同样本签订正式的物业服务合同，同时告知全体业主。
物业管理企业自合同签订之日起7日内向城区物业行政主管部门办理物业服务合同备案。

第十八条  业主大会经物业管理区域内全体业主三分之二以上投票权数表决通过决定解聘物业管理企业的，或物业管理企业已决定退出的，业主大会应同时决定选聘物业管理企业的方式。

第十九条  业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业管理企业的，业主委员会应在柳州市建设委员会的监督指导下依法完成招投标工作。招投标中所需费用由全体业主共同承担。

第二十条  采用协议方式选聘物业管理企业的，业主委员会应将有承接意向的物业管理企业情况、物业管理方案向全体业主公示，并组织全体业主投票决定选聘物业管理企业。公示投票期不少于15日。
业主委员会应将投票结果向全体业主公示。
票数最多且经全体业主三分之二以上投票权数表决通过的物业管理企业方能承接该物业项目。未经全体业主三分之二以上投票权数表决通过的，业主委员会应按照第十九条或者本条规定重新选聘物业管理企业。

第二十一条  涉及投票表决时，表决票上应包括表决事项、业主姓名、门牌地址、物业建筑面积、投票权数及赞成、反对、弃权选项、有效与无效票的提示等内容。城区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会应到场监督，确保投票真实、有效，监督人的监督情况应有书面证明存档备查。
 
第二十二条  物业管理企业应当在解除合同30日前公布物业管理服务费的收、支状况。公示期不少于7日。

第二十三条  拟退出物业项目管理的物业管理企业，在正式退出前，应当继续按照物业服务合同做好物业服务，并将多收的物业服务费用和其他费用退还给相应业主。
业主应当足额按时交纳物业管理费，直至合同终止。

第二十四条  物业管理企业应当在合同终止之日前15日内，向业主委员会办理下列移交事宜：
1、本意见第九条所列资料。
2、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。
3、业主名册、业主装修申报等档案。
4、专项维修资（基）金的节余。
5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。
物业管理企业应当在合同终止之日起2日内，向业主委员会移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备。
新的物业管理企业承接后，业主委员会应当将上述资料、设备等移交新的物业管理企业。
物业管理企业在征得业主委员会同意后，也可直接向新选聘的物业管理企业办理移交。
城区物业行政主管部门、街道办事处和社区居委会应到场监督移交过程。
新的物业管理企业应在接管项目后7日内持以下资料办理合同和承接验收备案：
1、柳州市物业服务合同备案表、承接验收备案表（一式两份）；
2、物业服务合同复印件二份（核原件）；
3、管理处负责人岗位证书复印件一份（核原件）；
4、物业管理企业资质证书副本复印件一份（核原件）；
5、接收清单复印件一份（核原件）；
6、物业查验记录复印件一份（核原件）。

第二十五条  退出物业管理项目的物业管理企业应在办理完移交手续后的7日内，持《柳州市物业管理企业退出物业项目备案表》一式三份，到物业项目所在城区物业行政主管部门办理物业管理企业退出物业项目备案手续。

第二十六条  物业服务合同期已满，物业管理企业准备退出物业管理项目并已经履行退出相应的程序，但业主大会仍然无法成立的，物业管理企业应将本意见第九条所规定的物业管理资料移交给城区物业行政主管部门，由城区物业行政主管部门代为保管，待业主委员会成立后再移交。

第二十七条  在前期物业服务合同履行期内，20％以上投票权的业主提议提前解除物业服务合同、重新选聘物业管理企业的，业主委员会必须依法召开业主大会，经物业管理区域内全体业主三分之二以上投票权数表决通过后，将解聘的决定书面通知物业管理企业和物业建设单位。同时告知城区物业行政主管部门、街道办事处和社区居委会，并在物业管理区域内公告15日。
物业管理企业应在接到决定之日起60日内，按本意见第二十二至二十五条规定办理退出事宜。

第二十八条  业主委员会与物业管理企业签订的物业服务期限未满，一方要提前解除合同的，应依照双方合同约定处理，并告知城区物业行政主管部门。

第二十九条  合同期内，物业管理企业资质失效后继续管理物业项目的，原资质审批部门应告知物业项目所在地城区物业行政主管部门，由该城区物业行政主管部门告知业主委员会。业主委员会应及时召开全体业主大会，解除合同，另聘物业管理企业。

第四章  相关责任

第三十条　物业服务合同生效后，合同双方必须认真履行职责。合同履行过程如有争议，双方应协商解决。如单方擅自终止合同造成损失的，违约方应承担违约责任。

第三十一条  业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法按每日千分之三或按合同约定加收滞纳金，并依法追究业主、使用人的法律责任。但物业管理企业不能以业主、使用人未缴纳物业管理费为由拒绝退出物业项目。

第三十二条　业主委员会依法选聘了新的物业管理企业，原物业管理企业拒不办理交接手续，拒不撤出物业管理项目的，新的物业管理企业不得强行接管。新的物业管理企业由此不能按物业服务合同约定接管物业管理项目而造成损失的,可依照国家有关法律规定依法解决。

第三十三条　承接和退出物业管理项目所产生的纠纷，当事人可以申请物业所在地的城区物业行政主管部门协调处理，也可以依据合同直接向人民法院起诉或者提起仲裁。

第三十四条　物业管理企业有下列情形的，城区物业行政主管部门可责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案警示系统。限期改正期间，该企业不得参与本市物业管理项目的投标活动，不得参评各级物业管理评优活动：
（一）物业管理企业未按照本意见的规定退出或承接物业项目、拒绝接受有关政府部门的指导和监督管理；
（二）物业服务合同期限未满，物业管理企业擅自提前撤管的；
（三）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业管理企业拒不撤出物业项目的，或新物业管理企业强行接受的；
（四）其他违反行政法律法规的行为；
以上行为，情节严重、影响恶劣的，物业企业资质审批部门可依据《物业管理企业资质管理办法》第二十条的规定，撤销其资质证书。

第三十五条　业主大会、业主委员会在物业项目承接和退出管理中作出的决定违反法律、法规的，物业项目所在地的城区物业行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业管理企业权利遭受侵害的，应承担相关民事责任。

第三十六条  物业建设单位、物业管理企业不按照本意见规定完成交接工作的，利害关系人应及时向物业管理项目所在地城区物业行政主管部门报告，有关部门应及时督促、责令整改。
物业建设单位、物业管理企业违反《物业管理条例》，不按规定移交有关资料的，由城区物业行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对物业建设单位、物业管理企业予以通报，并按《物业管理条例》第五十九条规定处1万元以上10万元以下的罚款。

第三十七条　在物业管理活动中，因物业建设单位原因造成的遗留问题，物业建设单位应依法予以处理。物业建设单位不配合政府主管部门调处纠纷、不及时处理遗留问题的，有关政府行政主管部门应将该企业不良行为予以通报和网上公示，记入企业信用档案警示系统，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督，造成损失的，有过错的物业建设单位还应当承担相应的法律责任。

第五章  其他

第三十八条　本意见由柳州市建设委员会负责解释。

第三十九条  柳州市所辖六县可参照执行。

第四十条　本意见自二OO六年十二月一日起施行，柳州市建设委员会以前出台的文件与本意见内容不符的，依照本意见执行。