鹰潭市专业市场物业管理暂行办法

关于印发《鹰潭市专业市场物业管理暂行办法》的通知

（鹰府发[2001]43号）

各县（市、区）人民政府，市龙虎山风景旅游区管委会，市政府各部门：

现将《鹰潭市专业市场物业管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

二00一年十月二十五日

第一章 总 则

第一条 为加强和规范专业市场的物业管理，维护管理企业、业主及使用人的合法权益，促进专业市场的繁荣，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》和《江西省城市物业管理服务收费办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于专业市场经营区内的物业管理活动。市政府就有关专业市场已作专门规定的，从其规定。

第三条 本办法所称的物业管理，是指专业市场物业管理机构，以有偿服务的形式对经营区内的房屋相关的公共、共用设备设施的日常管理维护以及对市容环境卫生、交通秩序、消防、治安等事项进行管理的活动。

第四条 本办法所称业主是指市场内物业的所有权人，使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第五条 专业市场实行专业化有偿服务管理和业主自治管理相结合的原则。

第六条 房产行政主管部门对专业市场的物业管理实行行业监督管理。

市政、园林、公安（消防）、市容环境卫生、环保、物价、工商、供水、供电、供气、邮政、通讯等部门和单位，应按各自的职责分工、密切配合、共同做好专业市场管理的有关工作。

第七条 业主或使用人使用物业及在市场内的经营活动，应当遵守法律、法规和本办法的规定，并服从市场物业管理机构的管理。

第八条 对业主及使用人的违规行为，由市场物业管理机构予以劝阻、制止并督促改正，情节严重的，会同有关部门予以处罚。

第二章 物业的使用及管理

第九条 装修管理

（一）业主或使用人装修房屋，应先向物业管理机构提出申请，经批准后，每户缴纳1000元清运装修垃圾保证金，对不及时清除垃圾的，由物业管理企业代为清运，保证金不予退还。

（二）业主或使用人装修房屋时禁止下列行为：

１、擅自改变房屋的使用性质；

２、损坏房屋的承重结构和破坏房屋的外貌；

３、占有、损坏房屋的共用部位，在天井、庭院、阳台、屋顶以及道路或者其他公共场地搭建建筑物。

（三）装修时应保护给排水管道，不能造成管道堵塞，严禁把装修后的水泥浆、涂料残液等污物排入下水道。

（四）不准在外墙安装防盗窗，太阳能热水器等应统一按指定位置和要求安装，以免破坏房屋外墙面、屋顶的美观。

（五）装修时不得随意在道路上堆放沙石、水泥等建筑材料，不得拆动和损坏共用上下水管道、照明电路和其它线路，建设垃圾必须堆放在指定地点并及时清运，严禁从楼上往下倾倒垃圾。

（六）因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其它公用财产损失的，责任人应负责赔偿。

第十条 共用部位、设施、设备的管理

（一）业主或使用人应自觉维护好市场内的共用部位及设施、设备，未经物业管理机构同意，不得随意占用。

（二）业主或使用人不得擅自拆改共用电路、给排水管道，如确需改装增建，应向物业管理机构书面申请，经有关部门批准后，方可进行施工。

（三）业主或使用人房屋内的水电管线发生故障，由业主或使用人自行维修，涉及到公用部位的，由物业管理机构负责维修。

（四）业主或使用人不得擅自拆装水表、电表，一旦发现，将对业主或使用人按规定处以罚款。

（五）水费由物业管理机构按总表计量收缴，业主或使用人按分表计量，并分摊总表与分表的差量水价，最低用水量按市供水企业的规定执行。

（六）业主或使用人应积极配合水、电抄表员的工作，不得无故拒绝抄表员上门抄表，并按规定及时交纳水电费。

第十一条 市容环境卫生及绿化管理

（一）业主或使用人对各自门前的卫生、秩序、绿化实行“三包”，并与物业管理机构签订门前“三包”责任书。

店面的货物摆设，应当整洁美观、错落有致，业主或使用人应自觉配合检查，服从管理。

（二）未经业管理机构审核、报批，业主或使用人不得在经营区内设置广告条幅、标语牌等；经批准后设置的广告条幅、标语牌等过期应及时撤除，业主或使用人的门面招牌，应按物业管理机构的要求制作，做到内容健康，外型美观，并适时维护。

（三） 业主或使用人应将生活垃圾按时倒入指定地点，严禁乱倒乱抛，严禁将瓜皮果壳等杂物丢在路上。

（四）未经批准，经营区内不得饲养家禽家畜。

（五）业主或使用人不得随意丢弃带有病菌或其他有毒有害物质的废弃物，处理时应向环保部门申请，并按规定进行无害化处理。

（六）业主或使用人损坏环境卫生设施，除责令其恢复原状外，可按有关规定并处罚款。

（七）经营区内的公共厕所，实行专人管理和保洁，并实行有偿服务。

（八）有下列行为之一者，由物业管理机构除责令其纠正外，可按有关规定并处罚款。

1、随地大小便、乱丢瓜皮、果壳等废弃物的；

2、乱扔动物尸体，随意焚烧垃圾的；

3、在建筑物、设施和树木上涂写、刻画及未经批准悬挂、张贴宣传品、拉线凉晒衣物的；

4、在临市阳台、窗外堆放、吊挂有碍市容物品的；

5、不按规定时间、地点、方式倾倒垃圾、污水、粪便的；

6、占用公共场地装卸货物，未按时清扫、收集废弃物的；

7、运输液化、散装货物，不作密封、包扎、覆盖，造成泄漏遗洒的；

8、业主或使用人的厕所、下水道冒溢，不及时处理的；

9、在经营区内攀折花木，践踏草坪的；

10、在绿地上倒污水或投扔杂物，在绿化范围内堆放物品的。

第十二条 治安、消防管理

（一）经营区内实行封闭管理，配备必要的保安人员，实行门卫值班制度，维护正常秩序，及时制止危害社会治安和市场公共秩序的行为。

（二）业主或使用人要增强安全意识，积极配合保安人员的工作，如发现违法违规行为，应积极制止，并报市场保安人员或当地派出所处置。

（三）业主或使用人应依法经营，严禁在经营区内从事赌博、色情等违法活动。

（四）业主或使用人必须遵守各项制度，严禁强买强卖，敲诈勒索、酗酒闹事、打架斗殴等危害公共利益和安全的行为。

（五）经营区内实行明火控制，严禁擅自使用大功率电器，液化气灶、瓶应符合安全标准，严禁在经营区内使用煤炉、煤油炉做饭、烧水、取暖。

（六）严禁在经营区内擅自搭、接、移电线线路和改装供电装置。

（七）严禁在经营区内销售、储存烟花炮竹、打火机、火药枪、酒精、油漆、香蕉水、煤油、剧毒物品、放射性物质及其它有毒易燃易爆物品。

（八）业主或使用人配备的灭火器，应摆放在明显和便于取用的地方。

（九）经营区内配备的消防设施及消防物品，除消防需要外，任何人不得擅自取用或破坏。

（十）业主或使用人必须在店内经营，严禁堵塞消防通道。

第十三条 车辆、道路管理

（一）进入经营区停放的营运车辆都必须听从车场工作人员的指挥，在指定地点整齐停放。

（二）业主或使用人装卸货物应在物业管理机构规定的时间内进行。

（三）除消防、救护、清洁等经特许的车辆外，其他非装卸货的机动车辆未经批准不得驶入经营区内停放。

（四）未经批准，业主或使用人不得占道经营，不得在道路上堆放物品。

（五）在经营区停放的车辆，都必须按规定交纳停车费。

第十四条 业主自治管理

（一）按规定成立业主代表大会，代表大会至少每年召开一次，重大事项经全体代表过半数讨论通过。

（二）业主代表大会选举产生业主委员会，成员为7人，由主任、副主任或成员组成。

（三）业主代表大会制定的公约和业主委员会的章程不得与法律、法规、规章和本办法相抵触。

（四）业主委员会应积极配合物业管理机构的工作，规范业主或使用人的行为，对违反规定的业主或使用人进行说服教育。

第三章 物业管理服务

第十五条 业主与使用人应当与物业管理机构签订物业管理服务合同，合同中应约定下列事项，并根据标准约定各项服务的收费。

（一）房屋共用部位、共用设备的日常养护和维修管理；

（二）保洁服务；

（三）保安服务；

第十六条 物业管理机构可根据专业市场特点，为业主或使用人提供下列专项或特约服务：

（一）收缴水电费、有线电视费；

（二）订送报刊、收发信件；

（三）购车（船、机）票；

（四）保管车辆；

（五）维修业主自理的水、电设备；

（六）搬运装卸货物；

（七）其他特约服务。

第十七条 物业管理机构应当按下列要求提供物业管理服务

（一）在房屋使用前，将共用部位、设施、设备的使用维护的方法、要求以及注意事项书面告之业主或使用人。

（二）受业主委员会委托，代管维修基金，并按其审定的财务预算使用维修基金；

（三）对市场进行全天候巡视检查，定期对共用部位、设备、设施进行日常养护；

（四）发现共用部位、设备、设施损坏时，立即采取措施，并按约定进行维修。

第四章 物业管理经费和维修基金的收取与使用

第十八条 物业管理机构应按照《江西省城市物业管理服务收费办法》的规定，收取物业管理费，并将收费项目和标准进行公布。

第十九条 根据《江西省城市居住小区物业管理条例》规定，房屋产权人应当按购房款2％的比例向售房单位缴纳维修基金。

第二十条 维修基金应当用于经营区内共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的房屋建筑面积比例向业主续筹。
第二十一条 维修基金由物业管理机构代管，专户储存、专款专用，维修基金明细户应当按单幢房屋设置，按户核算。

第二十二条 维修基金的使用，由物业管理机构提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。房产行政主管部门应加强对维修基金使用情况的监督。

第二十三条 物业管理机构应当6个月公布一次物业管理服务费和维修金的使用情况，按受业主及使用人的监督。

第二十四条 物业管理机构与业主、使用人共同约定，可以按季预收物业公共性服务管理费，专项服务费按月分摊收费，特约服务费双方面议。

第二十五条 业主或使用人应按核定的标准按时向物业管理机构缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理费的，物业管理机构有权收缴每日3‰的滞纳金（水电费滞纳金按有关部门的规定执行），并可采取相应措施。

第五章 附 则

第二十六条 本办法施行中的具体问题由市房管局负责解释
第二十七条 本办法自二００一年十一有一日起施行