成都市物业管理业主大会规程

成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理业主大会规程》的通知

（成房物管[2003]7号）

各区（市）县房管局（办、所），各房地产开发建设单位、业主委员会，各物业管理公司：
    为规范物业管理业主大会的设立和运作，根据《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合成都市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规程》印发给你们，请认真研究执行。执行中有什么问题，请及时与我局联系。

附件：成都市物业管理业主大会规程

二○○三年十二月二十二日

成都市物业管理业主大会规程

第一章  总则

　　第一条　为了规范物业管理业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》等法规、政策，结合成都市实际，制定本规程。

　　第二条  本规程适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督。

　　第三条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第四条  一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域的划分按有关规定执行。

　　业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。

　　第五条　成都市房产管理局负责本市行政区域内物业管理业主大会的监督工作。

　　各区（市）县房产管理部门负责作好本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。

第二章  业主大会

　　第六条　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条  业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。

　　第八条  业主大会依法履行以下职责：

　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业；

　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

　　第九条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约对物业管理区域内全体业主具有约束力。

　　第十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。

　　第十一条  公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主应当筹备业主大会的成立。

　　第十二条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区（市）县房产管理部门（以下简称当地主管部门）和街道办事处（镇人民政府，下同）、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

　　筹备组组成以后，筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告，并告知当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会。

　　首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担。

　　第十三条　筹备组应当认真履行服务职责，做好下列筹备工作：

　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　（五）宣传物业管理的有关法规、政策；

　　（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十四条  业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

　　前款确定或认定的房屋业主超过一人的，推选一人参加业主大会会议。

　　无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人参加业主大会会议。

　　第十五条  业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积确定。一般以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数，不足1 平方米的部分采用四舍五入计算。

　　首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

　　第十六条　筹备组一般应自组成之日起30日内在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

　　筹备组应当在业主委员会选举产生后3日内向其移交全部资料。

　　第十七条  首次业主大会会议未能审议通过业主公约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。

　　第十八条　业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

　　第十九条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

　　有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

　　（一）20％以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

　　发生应当召开业主大会会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，当地主管部门应当责令业主委员会限期召开。

　　第二十条  召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

　　发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理的，也应当及时通知和公告。

　　召开住宅小区业主大会会议，应当同时告知街道办事处、社区居民委员会。

　　第二十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会会议方为有效。

　　第二十二条　业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托代理人参加。

　　第二十三条　单位业主派代表参加业主大会会议的，其代表应持有效的委托证明资料。

　　第二十四条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。

　　业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。

　　第二十五条　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第二十六条　业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。

　　第二十七条　业主大会会议作出重大事项决定应当通过书面形式签字表决，其表决票的发放和回收应有表决人的签字。

　　第二十八条  业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。

　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘与解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案、分担业主大会及其业主委员会工作经费、调整物业服务内容及标准与收费标准、以业主大会名义起诉等重大事项的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　第二十九条　业主大会会议作出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准。

　　第三十条　业主大会成立后，业主大会会议的决定以业主委员会的名义发布或签署。

　　业主委员会应当对业主大会会议作书面记录并存档。

　　第三十一条　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主委员会应在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第三十二条  业主应当参加业主大会会议。业主不出席、也不委托代理人参加业主大会会议的，业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权，但应当遵守业主大会作出的决定。

第三章 业主委员会

　　第三十三条　业主委员会由5至15名委员组成，设主任1名，副主任1至2名，具体由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。

　　第三十四条　业主委员会实行任期制，一般每届任期3年，具体由业主大会议事规则约定。

　　业主委员会任期届满之日起资格自动终止。

　　业主委员会委员任期同业主委员会任期相同，可连选连任。

　　第三十五条　业主委员会依法履行以下职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的履行，配合解决物业管理活动中的重大问题；

　　（四）监督业主公约的实施，协助调解物业管理活动中的纠纷；

　　（五）法律、法规或者业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。

　　第三十六条　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

　　第三十七条　业主委员会委员应当符合下列条件：

　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

　　（二）遵守法律、法规；

　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，履行业主义务；

　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

　　（五）具有一定组织能力；

　　（六）具备必要工作时间。

　　第三十八条　业主委员会委员候选人可由幢、单元（楼层）等业主代表产生，业主人数较多的可由幢（楼层）业主代表产生。

　　第三十九条　业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。

　　候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定。

　　已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当选之外的其他候选人中再次选举确定。

　　第四十条　确因不能按业主大会议事规则规定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定，具体由业主大会议事规则约定。

　　第四十一条　业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当按照法规、政策的规定，同有关单位办理物业相关移交手续。

　　第四十二条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按照规定，持业主委员会备案表、业主大会与会议情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会任期与委员名单、街道办事处与社区居民委员会签署的意见等资料向当地主管部门备案。

　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

　　第四十三条  当地主管部门在收到备案资料之日起7个工作日内，对符合条件的予以备案；对不符合条件的应书面说明不予备案的理由。

　　第四十四条　业主委员会凭备案文件向有关部门申请刻制印章、办理代码登记和开立专项维修资金账户等事宜。

　　第四十五条　经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，会议召开3日前应当通知全体委员。

　　第四十六条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

　　第四十七条　业主委员会会议应当有1/2以上委员出席，作出决定必须经全体委员1/2以上同意。

　　业主委员会的决定应当在决定产生之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第四十八条　业主委员会任期届满前应完成换届选举工作。其届满2个月前，应组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。

　　第四十九条　换届选举筹备组应在当地主管部门和街道办事处、社区居民委员会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应报告任期内的工作情况。

　　第五十条　业主委员会不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，当地主管部门可督促其限期召开；逾期仍不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，业主可在当地主管部门及街道办事处、社区居民委员会的指导下开展业主委员会换届选举工作。

　　第五十一条　业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

　　第五十二条　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。

　　第五十三条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动中止：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）有犯罪行为的；

　　（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

　　（四）拒不履行业主义务的；

　　（五）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

　　（六）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

　　前款（一）项情形发生的，业主委员会委员资格自动中止后自然终结；其他情形发生的，其委员资格自动中止后，经业主大会会议决定通过，其委员资格终结。业主委员会委员资格自然终结或中止的，业主委员会应当记录并保存相关资料。

　　第五十四条　业主委员会委员变更或资格中止的，应当自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。

　　第五十五条　业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时补选；缺额人数超过1/4的，应及时召开业主大会会议补选。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

第四章 其他

　　第五十六条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

　　第五十七条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

　　第五十八条  业主大会业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。

　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人依法承担相应的法律责任。

　　第五十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，当地主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会及其委员违规或超越职权作出决定，侵害他人合法权益的，依法承担相应的法律责任。

　　第六十条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在当地主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　业主大会解散前，业主共同财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主委员会备案、印章等注销手续，并将保管的其他档案资料移交当地主管部门。

　　第六十一条  业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由当地主管部门责令限期改正；对逾期仍未改正的，由当地主管部门撤销备案。

　　第六十二条  本规程实施前已成立业主大会、业主委员会的，应按照有关法规、政策的规定和本规程进行规范。

　　第六十三条  本规程自发布之日起施行。《成都市房产管理局关于印发<成都市物业管理业主大会规则（试行）>的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。

　　第六十四条  本规程由成都市房产管理局负责解释。