佛山市南海区业主大会和业主委员会指导规则(修改稿)

（南建[2008]57号） 

第一章  总则

第一条 为规范我区业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等法律法规的规定，结合我区实际，制定本规则。
第二条 本区范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。新建商品房已交付使用但尚未进行房屋权属登记的，已登记备案的商品房买卖合同上记载的买受人，在物业管理活动中视为业主；尚未售出的房屋，建设单位为业主。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第四条 区建设局是区物业管理的主管部门（以下简称区主管部门），依法对全区物业管理负责管理、指导和监督。
镇政府（街道办）物业管理部门，接受区主管部门的业务指导，依法对所辖区范围内的物业管理活动实施指导、监督和管理。居（村）民委员会负责辖区内物业管理的协调、监督和指导。
区主管部门、镇政府（街道办）和居（村）民委员会应分别确定一名负责人分管物业管理工作。镇政府（街道办）、居（村）民委员会应分别将物业管理工作纳入年度考核体系。
第五条  镇政府（街道办）和居（村）民委员会应当依法组织、指导和监督本辖区内物业小区首届业主大会的成立及业主委员会的选举工作。
第六条  物业管理区域内，可以建立由区主管部门、区维稳办、镇政府（街道办）、居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。
联席会议由镇政府（街道办）负责召集主持,并做好会议记录的整理保管工作。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。
第七条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和政府规范性文件的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得向业主收取物业管理服务费。
第八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章和政府规范性文件的，所在地镇政府（街道办）应当责令限期改正或者予以撤销，通告全体业主，并告知区主管部门。业主认为侵犯其合法权益的，也可以请求法院予以撤销。

第二章 业主大会
第一节 业主大会的组成和职责

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十条  下列事项由业主大会（或业主共同）决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
　  （二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十一条  业主大会（业主共同）决定事项时，业主“专有部分的面积”按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按房屋销售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。
建设单位“专有部分的面积”为未销售的物业建筑面积，但不包括以下物业的建筑面积：（1）依法归全体业主所有的物业；（2）停车库；（3）配电房；（4）垃圾房；（5）不能单独办理产证的其他物业。
“建筑物总面积”为所有业主享有的“专有部分的面积”的总和。
      业主人数按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按已登记备案的房屋销售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。
建设单位拥有多个房地产权证的，只计一个业主人数。
建设单位拥有多个房地产权证的，只计算一个业主人数。
车位的产权证、车位合同不计业主人数。

第二节 首次业主大会会议的筹备

第十二条 业主大会成立的法定条件成熟后，建设单位、物业服务企业或业主代表可以书面告知物业所在镇政府（街道办）物业管理部门，提出成立业主大会的书面要求。
前款“法定条件”指已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上，或已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且自首套物业交付使用之日起已超过一年的。
第十三条 镇政府（街道办）物业管理部门应在收到书面告知后15日以内，负责牵头组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由7－13名成员组成，其中镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会、建设单位代表各1名、业主代表4－10名。筹备组的组长由居（村）民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织的，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布。
区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业服务企业应配合筹备组开展工作。
第十四条 筹备组的主要职责如下：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）确认业主身份，确认物业管理区业主总人数和总建筑面积；
（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；
　　（四）参照区主管部门的示范文本，拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；
　　（五）做好召开会议的其他准备工作。
　　前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
第十五条 业主委员会一般由5至9人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
第十六条 业主委员会委员选举原则上采取差额选举的方式。
第十七条 筹备组应当依法确认业主身份，并发放表决票或选票，表决票或选票应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的建筑面积等基本内容。
第十八条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐1名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
筹备组审查候选人资格和确定候选人名单，是指筹备组审查被提名候选人是否具备作为业委会成员的条件，并依照公示过的选举办法确定正式候选人。
第十九条 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
（一）管理规约（草案）、业主大会和业主委员会议事规则（草案）；
（二）业主委员会候选人简历表、参选承诺书，会议的表决票和业主委员会选票（样本），业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日以内予以答复。
第二十条 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式之一送达业主：
（一）当面递交书面通知；
（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；
（三）邮寄。
此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第三节 首次业主大会会议的召开

第二十一条 首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过管理规约、业主大会和业主委员会议事规则；（二）选举产生业主委员会及委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十二条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无民事行为能力或限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明具体委托事项。
投票时，业主应出示房产证或身份证；代理人应出具业主的委托书和委托双方的有效身份证明。
第二十三条 住宅物业超过三百套的，可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十四条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定1名投票人。
第二十五条 业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。
第二十六条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日以内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。
第二十七条 回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。
前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。
第二十八条 筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。
第二十九条 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日以内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至2名，并将各委员的分工情况予以公告。
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第四节 业主大会定期会议和临时会议

第三十条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
第三十一条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和管理规约的规定召集，每年至少应召开一次。
经业主提议，且提议业主达到法定数额的，可以召开临时业主大会，业主委员会应当于接到提议后10日以内依法召集业主大会临时会议。
前款“法定数额”指提议业主人数占小区总业主人数20%以上。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。
第三十二条 业主委员会逾期不召集业主大会会议的，镇政府（街道办）物业管理部门可以责令业主委员会限期召集；逾期仍不召集的，由提议业主提请物业所在地的所在镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会组织召集”。
第三十三条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
第三十四条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责。所在地镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会应组织召集业主大会，选举新一届业主委员会。
第三十五条 除业主委员会和镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。

第三章 业主委员会

第三十六条 业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）组织业主委员会委员的换届选举工作；
（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）配合镇政府（街道办）、镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同；
（七）调解处理业主之间、业主与物业管理公司之间的纠纷；
（八）业主大会赋予的其他职责。
第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日以内将成立情况向物业所在地的镇政府（街道办）物业管理部门备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主委员会备案登记表；
（二）管理规约；
（三）业主大会、业主委员会议事规则；
（四）会议记录、会议决定和会议表决结果；
（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；
（六）其他资料。
镇政府（街道办）物业管理部门应当在收到上述材料后15日以内将有关情况书面通报所在地镇政府（街道办）、居（村）民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业服务企业，并每一季度向区主管部门上报一次业主委员会的备案情况。
第三十八条 前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日以内将变更情况向镇政府（街道办）物业管理部门备案。　　
第三十九条 业主委员会候选人、委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法；
（三）遵守管理规约，按时缴纳物业管理服务费，专项维修资金、无损害公共利益行为等；
（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；
（六）本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业内任职。
业主委员会主任、副主任原则上应由具有佛山市户籍的委员担任，但全部委员均不具有佛山市户籍的除外。
第四十条 业主委员会委员应履行下列职责：
（一）模范遵守管理规约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费；
（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会委员应参加由区、镇（街道）主管部门组织的业务培训，参加区、镇（街道）主管部门召集的会议。
第四十二条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地镇政府（街道办）物业管理部门或居（村）民委员会管理。档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金收支情况；
（九）其他书面和实物资料。
第四十三条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地镇政府（街道办）和镇政府（街道办）物业管理部门、公安派出所和居（村）民委员会派员列席会议。
第四十四条 业主委员会有条件的，可以聘请1名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
第四十五条 业主委员会委员的任期为2年。
业主委员会委员任期届满前2个月内，业主委员会和物业服务企业应当报告镇政府（街道办）、镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会，同时开展换届选举工作。
第四十六条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在地镇政府（街道办）物业管理部门应该责令该业主委员会组织换届选举工作；逾期仍不组织的，由镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第四十七条 新一届业主委员会产生后10日以内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。逾期不移交的，所在地镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。
第四十八条 业主委员会委员缺员超过50%以上的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，所在地镇政府（街道办）物业管理部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会组织增补工作。
第四十九条 分期开发的物业经已入住过半数业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会，临时业主委员会的委员总数应在5人以内，并向所在地镇政府（街道办）物业管理部门办理预备案。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举。
增补委员的数量根据新增人数占总业主人数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数原则上应在9人以内。
增补工作完成并向镇政府（街道办）物业管理部门备案后，临时业主委员会自动转变成为正式业主委员会。
第五十条  业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或镇政府（街道办）物业管理部门建议中止其委员资格，经业主委员会会议通过后，将情况在小区内公告：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）因违法犯罪原因不能履行委员义务的；
（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
（四）连续三次以上缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物的；
（八）本人、配偶或直系亲属在物业管理项目所聘请的物业服务企业内工作的；
（九）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
其中（一）、（二）项情况，委员资格自业主委员会会议通过后终止，其他情况须报业主大会通过后终止。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日以内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。
第五十一条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第五十二条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第五十三条 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会全体委员1/2以上签字后方可对外公布。
有下列情况之一的，须经全体委员2/3以上签字。
（一）关于物业专项维修资金的使用、续筹的建议
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）向有关部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；
（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
前述两款事项，管理规约和业主议事规则另有规定的从其规定。
第五十四条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会和业主委员会解散的，业主委员会应于业主共同财产清算结束后30日以内，向镇政府（街道办）物业管理部门办理业主委员会注销备案及向区公安分局办理印章注销手续，并将保管的其他档案资料移交镇政府（街道办）物业管理部门。
第五十五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与镇政府（街道办）物业管理部门和居（村）民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第四章 附则

第五十六条 业主委员会的名称应当与物业的名称保持一致。
第五十七条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行。
第五十八条 区主管部门可以制订发布《南海区管理规约示范文本》、《南海区业主大会和业主委员会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。
第五十九条 本规则所称的“以上”、“以内”包括本数。
第六十条 本规则自发布之日起施行。