淮南市关于贯彻实施《物业管理条例》的通知

淮府办[2003]115号

凤台县、各区人民政府，市政府各部门，各直属机构，各有关单位：

　　 《物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起实施。为广泛、深入地学习、宣传《条例》，全面、准确地贯彻、执行《条例》，是当前物业管理行业的一项重要任务。根据建设部《关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》（建住房[2003]122号）、省政府8月26日召开的物业管理工作电视电话会议以及《安徽省人民政府办公厅关于认真贯彻实施〈物业管理条例〉的通知》（皖政办[2003]60号）精神，结合我市的实际，现就贯彻实施《条例》通知如下：

    一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义，深入持久地开展《条例》的学习 、宣传活动

　  《条例》是我国第一部物业管理行政法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并确定了相应的法律责任。《条例》的颁布实施，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业的合法权益提供法律保障。认真实施《条例》对于增加城市就业岗位、促进物业管理健康发展、进一步改善人民群众的生活环境和全面建设小康社会都具有十分重要的意义。各县、区和各有关单位要有组织、有计划、有步骤地开展好《条例》的 学习宣传活动，使之家喻户晓、人人皆知，同时，要以贯彻实施《条例》为契机，把我市的物业管理工作推向一个新的台阶。

    二、认真抓好《条例》的贯彻实施工作

　　 （一）规范前期物业管理，严格实行物业管理招投标

　  为逐步规范房地产开发、销售和物业管理企业的经营行为，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏和自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决建管不分产生的弊端，建筑规模在5万平方米以上，投标人不少于3个的住宅区，前期物业管理必须通过招标方式选聘物业管理企业，且新建现售商品房项目在现售前30日完成，预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》之前完成。建设单位在销售房屋前，要严格制定和执行《业主临时公约》；已投入使用的小区，凡是提供了物业管理用房、成立了业主委员会的，鼓励向社会公开招聘物业企业。抓紧制定与物业管理配套的政策，建立“淮南市物业管理评标专家库”，积极推进招投标工作。

    （二）物业管理要前期介入，从源头抓起

　　经批准的新建小区规划方案，各建设单位不得私自更改。住宅区开发建设单位在商品房预（销）售时应在合同中附组团详细规划和开发项目配套的共同设施、设备建设指标，明确配套的共用设施、设备建设资金渠道，属于摊入商品房成本的配套共用设施、设备在住宅区移交时应同时移交业主委员会管理。加大对物业项目移交的监管，进一步明确物业项目移交的内容和要求，物业竣工验收使用后向业主大会直接移交。物业管理企业在承接物业时要严格按移交内容和要求办理，不得徇私舞弊，隐瞒实情。

　  （三）继续开展旧小区整治工作

　  加大旧小区综合整治力度，努力使住宅区优美、整洁、安全、舒适，为全市推行物业管理、扩大物业管理覆盖面创造条件。要利用3—5年的时间对全市110个旧小区进行整治，确保在2005年前全部完成整治任务。无物业管理用房的要在整治中重点解决。物业管理区域内供水、供电、供气等单位，应当向最终用户收取费用，各有关单位要积极做好准备，加快水、电移交步伐。

　  （四）规范业主自治组织建设，健全物业管理体制

　  在应当实行物业管理的区域内，应当按照业主自治管理体制要求，建立健全业主委员会。在物业所在地的区、县人民政府物业管理主管部门、街道办事处指导下召开业主大会，选举产生业主委员会。《条例》实施前已成立业主大会和业主委员会的，应当立即向物业所在地的区、县人民政府物业管理主管部门重新备案；未成立的，应在3—5年内，成立业主委员会。《条例》实施后，条件具备的物业，都要建立业主委员会。凡不按规定成立业主委员会的，评定小区等级和审核收费标准时要适当扣减。建设单位要按规定的比例移交物业管理用 房。

　  （五）增强合同意识，强化服务观念

　　合同是物业管理服务的法律依据，业主、业主大会与物业管理企业之间是合同关系。物业管理企业的管理内容、服务标准、收费标准，应通过合同明确约定，违反合同的依法承担相应的民事责任。业主和物业管理企业要增强合同意识，自觉地遵守合同，维护自身的合法权益。

  　物业管理是对房屋设施设备等的管理，对业主体现的全方位的服务，要建立“分等定级 ，质价相符”的服务收费机制。业主要按规定交纳物业管理费用，物业公司服务不到位可以反映、举报，情况属实的由有关部门责成限期解决，直至处罚，但个人不得以其它理由拒交物业管理费。

　　（六）建立健全物业管理市场准入与清出制度

　  《条例》中规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。对不具备资质或不具有相应资质的企业从事物业管理经营行为的，以及管理水平低、收费不规范、业主投诉多、社会形象差的企业，要进行批评教育，直至吊销资质。严格物业管理资质审批制度，凡不具备条件的一律不予审核。对已取得资质的，2004年要进行一次彻底清查。建立物业管理企业信用档案，进一步完善投诉举报制度，建立健全物业管理市场。

　  （七）大力提高物业管理从业人员素质

  　物业管理企业要重视人才，培养、引进、使用、开发人才。定期开展经验交流、学术研讨、讲座等活动，使管理者的知识不断更新。严格物业管理人员持证上岗制度，担任物业管理企业负责人的，2年内必须经过培训获取经理岗位证书，3年内物业管理企业的管理人员要全部持证上岗。物业管理执业资格是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度，从事物业管理的人员按照国家统一要求，都要取得执业资格证书。

　  （八）抓好维修基金的筹集，完善住房专项维修资金制度

　  住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理，是物业管理的一项重要工作，直接关系到住宅小区的长治久安。2004年年底前建立和完善维修基金专户管理、对帐复核、财务管理、内部审计和业主查询等管理制度以及资金使用的预决算、使用公布制度，确保资金的安全使用。

　  （九）明确职责，理顺关系。各县、区人民政府应明确物业管理主管部门，履行《条例》赋予的物业管理职责。

  　（十）抓好物业管理区域的划分。

  　已建成并实施物业管理的各类住宅区，可以继续作为一个独立的物业管理区域，并按《条例》进行规范。新建以及已建成未实施物业管理的各类住宅区，建筑规模在5万平方米以上的，可以作为一个独立的物业管理区域；建筑规模在5万平方米以下的，根据城市总体规划和旧小区综合整治规划等，按照建筑规模不少于5万?的原则，为一个物业管理区域。非住宅物业项目可以以独立项目为一个物业管理区域。

　　业主在首次业主大会上投票权，住宅房屋实行一套一投票权；非住宅房屋按建筑面积每100平方米一投票权，建筑面积在100平方米以下的房屋，有房屋所有权证的，每证一投票权。

　  三、加强协调与配合，形成执法的合力，依法行政，切实履行好政府职能

　　物业管理主管部门要认真履行职责，转变管理思路，依法行政，发挥好指导、监督和管理作用。建设、公安、工商、民政、规划、物价、税务、市容、公用事业、电力等部门，要按照《条例》规定，各司其职，积极配合物业管理主管部门做好物业管理工作。对住宅区内违章建设、擅自改变房屋用途、违章装修等违法行为，要依法查处，维护广大业主的权益。

　　二○○三年十二月三十一日