合肥市业主大会和业主委员会规程

第一章  总  则

第一条  为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等规定，制定本规程。

第二条  本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规程。

第三条  本规程所称的业主是指房屋所有权人，即房地产权证书记载的权利人。

房屋的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用该房屋的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
业主大会代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，督促业主履行物业管理中的相应义务。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

第四条  市、区、县物业管理行政主管部门依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，开发区管理机构受市房地产行政主管部门委托依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督（以下统称为市、区、县物业管理主管部门）。

第五条  街道办事处（乡镇人民政府，下同）应当在区、县物业管理主管部门的指导下，参与组织本辖区内业主大会的成立及业主委员会的选举工作，协调处理物业管理与社区管理的关系。

第六条  业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动。

第七条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在街道办事处应当责令其改正。业主大会、业主委员会拒绝改正的，街道办事处报请物业所在地的区、县物业管理主管部门，应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

业主委员会滥用权利或者怠于履行职责，侵害业主合法权益，物业所在地的区、县物业管理主管部门应当责令其改正。业主委员会拒不改正的，物业所在地的区、县物业管理主管部门应当责令其即时解散，由所在地的街道办事处组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会。

出现上述情况，街道办事处应当将相关情况及时报告区、县物业管理主管部门。区、县物业管理主管部门应及时将有关情况报告市物业管理主管部门。

第二章  业主大会

第八条  业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主少于5个的，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

一个物业管理区域内业主在100个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会会议。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

第九条  业主大会的主要职责如下：

（一）选举、更换业主委员会成员；

（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业服务合同，授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业，签署物业服务合同；

（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；

（五）决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、维修、更新、增设及所需费用的分摊；

（六）决定物业专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（七）决定物业管理的其他重大事项。

第十条  符合业主大会成立法定条件的物业管理区域，建设单位应当书面告知物业所在地街道办事处和区、县物业管理主管部门；业主也可书面告知。

第十一条  街道办事处应在收到书面告知后30日内，在区、县物业管理主管部门的指导下，负责组织、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由业主或社区居民委员会推荐产生。
区、县物业管理主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。

第十二条  筹备组的主要职责如下：

(一)拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；

(二)拟定业主委员会的选举办法（草案），业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%；

(三)确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；

(四)提出业主委员会委员候选人名单，并在首次业主大会会议召开之前，将名单在物业管理区域内公示7日以上。

(五)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务筹备工作。

第十三条  业主委员会由5至13人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。

第十四条  首次业主大会投票权实行住宅物业一套房屋计一投票权；非住宅物业每200平方米计一投票权，200平方米以下每一房地产权证计一投票权。单个业主所持投票权数最高不超过全部投票权数的30％。

第十五条 业主委员会委员候选人由筹备组发出公告，向物业管理区域内的业主征求民主推荐。业主可以单独或者联名推荐候选人，筹备组在业主推荐的候选人中进行资格审查，与被推荐候选人交换意见，并最终确定候选人名单。

业主推荐业主委员会委员候选人，应当在筹备组公告规定的时间内提交。

第十六条  筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日以上：
（一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；
（二）业主委员会候选人简历、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

第十七条  筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式中的一种送达全体业主：

（一）当面递交书面通知；
（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；
（三）邮寄或传真。

此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。

通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第十八条  首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过业主公约、业主大会和业主委员会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第十九条  业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。

第二十条  单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

第二十一条  业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。

第二十二条  采用书面形式召开首次业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员按照规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。

第二十三条  回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。

第二十四条  筹备组负责开箱验票，当场统计结果并在物业管理区域内公告。

第二十五条  筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内召集首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。

首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第二十六条  业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

第二十七条  业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定召集，每年至少应召开一次。
经20％以上业主提议或者发生重大情况的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。

业主委员会负责核实提议人的业主身份，无法核实业主身份的提议无效。

第二十八条  业主委员会逾期不召集业主大会会议的，区、县物业管理主管部门可以责令业主委员会限期召集；在规定期限内仍未召集的，业主可以提请该物业管理区域所在地街道办事处组织召集。

第二十九条  业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开按照业主大会议事规则执行，如无规定，参照本规定执行。
业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加。

第三十条  因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地街道办事处组织召集。

第三十一条  除业主委员会和街道办事处外，任何单位和个人不得非法召集业主大会。

在特定情况下，业主可在区、县物业管理主管部门的指导下，组织召开业主大会。

第三章  业主委员会

第三十二条  业主委员会应当依法履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
（二）组织业主委员会的换届选举；
（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；

（四）监督业主公约的实施；
（五）配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议；

（七）监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，对物业管理企业不符合物业管理相关法律法规规定和物业管理合同约定的行为予以制止；督促业主和物业使用人交纳物业管理费，制止业主和物业使用人违反物业管理相关法律法规规定和物业管理合同约定的行为；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第三十三条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的区、县物业管理主管部门备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主委员会备案表；
（二）业主大会、业主委员会议事规则；

（三）业主公约；
（四）业主大会的决定；
（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
前款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向区、县物业管理主管部门备案。

第三十四条  业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法；

（三）模范履行业主义务，已按规定交纳专项维修资金，不拖欠物业管理服务费；

（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；
（六）未在本物业管理区域的物业管理企业任职。

第三十五条  业主委员会委员应履行下列职责：

（一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金； 

（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；

（三）向业主委员会报告业主的意见和建议；

（四）按时参加业主大会和业主委员会会议，报告分工范围内的工作情况，接受质询。

第三十六条  业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修资金及其他经营收支情况；
（九）其他书面和实物资料。

第三十七条  业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员可以委托其他业主委员会委员出席业主委员会的会议，但不得委托他人出席业主委员会的会议。同一委员不得按受两名或者两名以上其他委员的委托。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区居民委员会派员列席会议。

第三十八条  业主委员会的任期一般为3年。在业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当开展换届选举工作，并将换届选举工作的准备情况报告街道办事处以及区、县物业管理主管部门。

第三十九条  业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在区、县物业管理主管部门应责令该业主委员会组织换届选举工作；逾期仍不组织的，由所在地街道办事处协助组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

第四十条  新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。

第四十一条  业主委员会委员缺员超过三分之一的，业主委员会应当召开业主大会会议增补业主委员会委员。业主委员会未组织增补工作的，区、县物业管理主管部门应当责令业主委员会限期组织增补，逾期仍不组织增补的，由所在地街道办事处组织召开业主大会增补。

第四十二条  分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员，增补的候选人从新一期物业的业主中推举。 
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过13人。
增补工作完成后，原临时业主委员会报经区、县物业管理主管部门备案后，自动转变成为正式业主委员会。

第四十三条  业主委员会委员有下列情况之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止，并及时在物业区域内的显著位置予以公告：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）因故不能履行委员义务的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；
（六）以书面或口头形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；
（七）在本物业管理区域内服务的物业管理企业任职或者与该物业管理企业产生关联的；

（八）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第四十四条  业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的，公告时间不得少于15日：

（一）关于物业专项维修资金使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费的建议；
（三）选聘或者解聘物业管理企业的建议；
（四）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（五）关于罢免委员的建议；
（六）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第四十五条  业主委员会成立后可以依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报区、县物业管理主管部门备案。

第四十六条  业主委员会应依法制定印章使用、管理的规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第四十七条  以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
（一）关于物业专项维修资金的使用和续筹方案的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式选聘物业管理企业的决议；
（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于罢免委员的建议；
（七）向市、区、县物业管理主管部门的投诉；
（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第四十八条  业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会可以将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地的区、县物业管理主管部门代为保管，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第四十九条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第四章  附   则

第五十条  业主大会、业主委员会开展工作的经费，以及业主委员会委员的补助和执行秘书的酬金，具体筹集方式和标准由业主大会议事规则规定。

前款规定的费用的筹集和使用情况，业主委员会应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

首次业主大会成立的经费由建设单位或物业管理企业承担。

第五十一条  业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第五十二条  业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会、业主委员会议事规则不得违反国家、省市有关规定。

第五十三条  市物业管理行政主管部门制订发布的《合肥市业主公约示范文本》、《合肥市业主大会议事规则示范文本》和《合肥市业主委员会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第五十四条  本规程自二○○六年九月一日起施行。