盘锦市城市住宅区物业管理实施细则

盘锦市人民政府令第10号  

 
    《盘锦市城市住宅区物业管理实施细则》业经2002年4月16日盘锦市第四届人民政府第28次常务会议审议通过，现予发布施行。

                                                             市长  程亚军

                                                             二○○二年五月十四日

                            

 
    第一章 总则

    第一条

    为加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用，创造良好的居住环境，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》，结合我市实际，制定本细则。

    第二条

    本细则适用于盘锦市行政区域内城市住宅区的物业管理。城市新建住宅区和共用配套设施、设备齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；原有住宅区共用配套设施不齐全的，应当通过整治和完善配套设施，逐步创造条件实行物业管理。

    第三条

    本细则所称城市住宅区，是指在城市规划区和独立工矿区，以住宅为主，配套设施比较齐全，建筑面积在2万平方米以上的城市居住区域。

    本细则所称城市住宅区物业(以下简称物业)，是指城市住宅区内房屋及相关的共用设施、设备和共用场地。

    本细则所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务行为。

    本细则所称业主，是指物业所有权人。

    本细则所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

    第四条

    物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。

    第五条

    盘锦市房产管理局是我市行政区域内的物业管理行政主管部门。

    市政府有关部门及街道办事处、社区，应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自的职责范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

    第六条

    物业管理行政主管部门的主要职责：

    (一) 贯彻执行上级有关物业管理法律、法规和规章；

    (二)负责物业管理企业资质审核、审批和物业管理行业检查、
指导和监督工作；

    (三) 负责住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的建立和使用的管理工作；

    (四)参与新建成住宅区综合验收，并组织物业管理的交接工作；

    (五)负责指导、组织实施城市存量住宅区的整治及推行物业管理工作；

    (六)负责对住宅区物业管理招投标的监督管理工作；

    (七)组织开展住宅区物业管理达标创优活动；

    (八)对住宅区物业管理服务进行监督、检查；

    (九)指导全市住宅区区域划定；

    (十)划定住宅区停车场。

    第二章 业主物业使用人的自治管理

    第七条

    房屋入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区，由物业管理行政主管部门指导住宅区的开发建设单位或街道办事处、社区组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会，选举产生业主委员会。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。

    第八条业主 物业使用人的权利、义务：

    (一)享有物业管理服务的权利；

    (二)享有业主、物业使用人代表大会代表和业主委员会委员的选举权和被选举权；

    (三)决定有关物业管理的重大事项；

    (四)监督业主委员会的工作；

    (五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、业主委员会的有关决议、决定；

    (六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

    (七)按时交纳物业管理服务费。

    第九条

    业主、物业使用人大会、代表大会具有下列权利：

    (一)选举、撤换业主委员会的组成人员；

    (二)审议通过业主委员会章程和物业管理公约；

    (三)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

    (四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。

    业主、物业使用人大会或者代表大会每年至少召开一次，必要时经三分之一以上的业主、物业使用人或者代表的提议，可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。

    第十条

    业主委员会成员由7至13人组成，设主任一人、副主任2人，主任、副主任从业主委员会委员中选举产生。

    业主委员会每届任期3年，主任、副主任、委员可连选连任。

    业主委员会任期届满一个月前，应当组织换届选举，产生新一届业主委员会。

    第十一条

    业主委员会每半年召开一次会议，会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

    业主委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、社区委员会等有关方面参加。

    第十二条

    业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理行政主管部门备案：

    (一)登记备案申请；

    (二)《业主委员会章程》和《业主公约》；

    (三)《业主委员会组成人员登记表》；

    (四)业主、物业使用人代表和业主委员会委员选举办法。

    物业管理行政主管部门自受理登记备案之日起15日内发给登记备案证书。发给证书的日期，为业主委员会成立的日期。

    第十三条

    业主委员会职责：

    (一)维护业主、物业使用人的合法权益；

    (二)通过招标，选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

    (三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施；

    (四)听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

    (五)确定或者调整物业管理服务内容，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

    (六)督促业主、物业使用人遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理工作，监督共用设施、设备和共用场地的合理使用。

    第三章 物业管理企业的管理

    第十四条

    设立物业管理企业必须经市物业管理行政主管部门资质审查，取得资质证书后，到工商行政管理机关登记注册，申领营业执照。物业管理企业临时资质和三级资质由市物业管理行政主管部门审批；物业管理企业一、二级资质由市物业管理行政主管部门审核后，报上一级物业管理行政主管部门审批。

    第十五条

    物业管理企业权利和义务：

    (一)按照合同要求，制定住宅区物业管理办法；

    (二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；

    (三)制止违反物业管理规定的行为；

    (四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务；

    (五)按委托管理合同实施物业管理；

    (六)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督；

    (七)定期向业主委员会公布物业管理服务费和维修基金收支帐目；

    (八)协助有关部门开展社区活动。

    第十六条

    物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到业主委员会办理下列事项：

    (一)对预收的物业管理服务费进行结算、结转；

    (二)移交全部物业档案资料和有关财务帐册；

    (三)移交业主共有的房屋、场地和其他资产。

    第四章 物业的前期管理与移交

    第十七条

    物业的前期管理，是指新开发建设的住宅区从规划建设项目的审批开始至业主委员会成立前的物业管理。

    第十八条

    房屋开发单位在销售房屋时应当与业主签订前期物业管理协议，前期物业管理协议应使用国家示范文本。

    第十九条

    物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。

    物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担。房屋未售出和出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或出租的，由业主或物业使用人承担。

    第二十条

    物业的前期管理项目包括下列内容：

    (一)对物业的规划设计提出意见和建议；

    (二)对防水、地下管网等隐蔽工程的质量进行监督；

    (三)配合有关部门参与物业竣工综合验收；

    (四)为业主、物业使用人办理入住手续，对业主、物业使用人装饰装修房屋进行管理；

    (五)管理工程技术和业主、物业使用人与物业管理相关的档案资料；

    (六)前期物业管理协议约定的其他事项。

    第二十一条

    房屋开发单位移交物业时，应将按规划要求纳入住宅区建设成本、属业主共有的物业管理办公用房移交给业主委员会，并由物业管理委员会交给物业管理企业使用。

    第二十二条

    建筑面积5万平方米的住宅区，房屋开发单位应无偿提供建筑面积120平方米以上的物业管理办公用房。建筑面积在5万平方米以上的，建筑面积每增加2万平方米，增加建筑面积15平方米物业管理办公用房；建筑面积每减少1万平方米，可相应减少建筑面积15平方米物业管理办公用房。

    无法提供实物办公用房的，可按应提供办公用房的标准提供购房资金，由业主委员会选购办公用房。

    第二十三条

    住宅区开发建设单位应当按住宅区总建筑面积0.5%的比例，以工程基本造价向住宅区业主委员会提供商服用房。商服用房属业主共有，由业主委员会交给物业管理企业使用，其经济收入全部用于住宅区物业管理。

    第二十四条

    物业管理办公用房除物业管理企业、业主委员会正常办公使用外，不得出租或改变用途。

    第二十五条

    房屋开发单位移交物业管理时，应当向业主委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

    (一)住宅区总平面图；

    (二)单体房屋及配套的基础设施、设备竣工图；

    (三)地下管网图；

    (四)各类房屋清单和共用设施、设备清单；

    (五)竣工综合验收合格证书；

    (六)各种设备及材料的检验合格证书、质量保证书、使用说明书；

    (七)其他必要的资料。

    第五章 物业的管理与使用

    第二十六条

    物业的管理实行业主、物业使用人自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。业主委员会委托物业管理企业实行专业管理服务，应当签订物业管理委托合同，明确双方的权利和义务。

    第二十七条

    物业管理服务一般应包括下列内容：

    (一)房屋共用部位及共用设施、设备的维修与养护和运行服务；

    (二)环境卫生工作；

    (三)绿化养护管理；

    (四)停车场地的经营管理；

    (五)住宅区公共秩序管理；

    (六)协助当地公安机关负责住宅区安全监控、值班巡视等治安秩序工作；

    (七)非市政管理部门管理的道路、绿地、建筑小品、庭院灯、草坪灯等的管理养护；

    (八)业主和物业使用人委托的其他管理和服务事项。

    第二十八条

    物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务，保持房屋及其共用设施、设备和共用场地的完好，环境整洁，公共秩序良好。

    第二十九条

    在物业管理区域内禁止下列行为：

    (一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌；

    (二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；

    (三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；

    (四)擅自移动、占用、损坏共用设施；

    (五)安装影响房屋结构的动力设备；

    (六)影响公共卫生，破坏周围环境的行为。

    第三十条

    住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施、设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

    第三十一条

    因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，需经有关行政管理部门批准后施工，并在约定的期限内恢复原状。

    第三十二条

    在物业管理区域内的房屋及相关共用设施、设备和共用场地设置广告、铺设管线的，应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，并按照有关规定办理审批手续，并收取设置费用。

    按照前款规定收取的设置费用，50%用于物业维修养护，50%用于业主委员会同意的物业服务费和便民服务费。

    第三十三条

    物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等，应由各专业管理部门管理到户，并负责维修和管理。如需委托物业管理企业管理，双方应当签订管理协议，并缴纳委托管理费用。

    第三十四条

    业主转让、出租房屋时，应将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。

    当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，将转让或者租赁的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

    第六章 物业管理费用管理

    第三十五条

    建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金。凡我市行政区域内销售商品房时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定书，购房者按购房款2.5%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

    原有住宅区已经实行物业管理，未建立住宅共用部位及共用设施、设备维修基金的，由该住宅区业主委员会协同物业管理企业收缴维修基金；原有住宅区未实施物业管理的，由房屋产权单位、房屋托管单位或街道办事处、社区组织收缴维修基金。

    第三十六条

    维修基金的管理和使用由物业管理行政主管部门审批，实行专户存储，专款专用。

    第三十七条

    新建的住宅区，房屋开发单位未按规定建立维修基金的，物业管理行政主管部门对其开发房屋不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。

    第三十八条

    房屋自用部位和自用设施、设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。房屋共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造费用，在物业维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中列支。

    第三十九条

    房屋的共用部位及共用设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

    业主、物业使用人因物业维修、更新和改造自用部位、自用设施、设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当修复或者按价赔偿。

    第四十条

    业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

    第四十一条

    物业管理服务收费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准，由业主委员会与物业管理企业参照市物价部门制定的物业管理服务收费指导价协商确定，并报市物价部门批准后执行；国家、省、市已有收费标准规定的，按规定执行。

    物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务，无收费依据标准的，实行市场调节价，由物业管理企业与业主、物业使用人协商确定，协商确定的价格由物业管理企业报市物价部门备案。

    第四十二条

    物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。

    业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

    第四十三条

    物业管理企业每半年向业主委员会报告一次物业管理服务费收支情况；每年度向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

    第七章 法律责任

    第四十四条

    违反本细则第十四条规定，物业管理企业未经物业管理行政主管部门资质审查，由物业管理行政主管部门责令改正，没收非法所得，并处50 00元以上10000元以下罚款。

    第四十五条

    违反本细则第十六条、第二十五条规定之一的，由物业管理行政主管部门责令改正，并处5000元以上10000元以下罚款。

    第四十六条

    违反本细则第二十一条、第二十二条规定，未按规定提供物业管理办公用房的，由物业管理行政主管部门会同房地产开发行政管理部门责令房屋开发单位向业主委员会提供物业管理办公用房，或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

    第四十七条

    违反本细则第二十九条规定，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，由物业管理行政主管部门责令恢复原状，并处以1000元以下罚款。

    第四十八条

    违反本细则第三十条规定，占用和出售属于业主共有的自行车棚、停车场(库) 等设施的，物业管理行政主管部门责令改正，并可处2000元以上5000元以下罚款。

    第四十九条

    业主、物业使用人违反本细则第四十二条第二款规定，未交物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

    拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

    第五十条

    业主、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本细则规定的，物业管理行政主管部门应责令其改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

    业主委员会及其成员作出的决定违反本细则规定的，由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

    第五十一条

    物业管理企业违反本细则规定，未取得营业执照和收费许可证，从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的，由市工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。

    第五十二条

    物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第五十三条

    行政管理相对人对行政处罚不服的，可按规定申请行政复议或提起诉讼。

    第八章 附则

    第五十四条

    我市行政区域内的建制镇住宅区、别墅区、写字楼、商厦等物业管理，可参照本细则执行。

    第五十五条

    本细则执行中的具体问题，由市房产管理局负责解释。

    第五十六条

    本细则自2002年6月1日起施行。