[洛价经[2003]10号] 各县（市）、区物价局、房管局（所），各物业管理服务单位： 我市现行的物业管理服务收费项目和标准是1998年制定的，经过五年来的实施，对规范我市住宅小区物业管理服务收费行为，维护物业管理企业和业主的合法利益及房地产业的健康发展都起到了积极的作用。但随着我市房地产业和物业管理工作的进一步规范和发展，现行的收费办法中的一些条款已不适用。为保证我市物业管理行业进一步健康有序的发展，完善监督制约机制，提高服务质量，充分体现公开、公平的原则，根据《河南省物业管理条例》、《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费[1996]266号）等文件规定，结合我市实际，对现行的物业服务收费的计费办法和收费标准进行了合理调整，具体通知如下：
一、本通知适用于经工商行政管理机关登记注册，并按规定取得物业管理资质证书的专业物业管理单位，在我市范围内对住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。各县（市）、吉利区的物业管理服务收费由当地物价部门会同房管部门参照本办法制定。
二、本通知所称物业管理服务收费是物业管理服务单位接受开发建设单位选聘或接受业主委员会委托并签订物业管理委托合同，对房屋建筑及其共用设备、共用设施、共用部位、公共秩序、绿化、卫生清洁、道路和环境容貌等项目开展日常管理服务、维修、养护、整治所收取的费用。物业管理服务项目及内容如下：
（一）清洁卫生管理。负责小区包括楼宇内公共楼道、楼梯窗在内的公共环境的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。
（二）绿化日常维护管理。负责对小区管理范围内的花、木、草地进行定期修剪、施肥、浇水、保持绿化物生长良好。
（三）公共秩序维护管理。公共秩序管理人员24小时值班、巡逻，维护小区正常的公共生活秩序。
（四）共用部位、共用设施、设备的日常管理维护。负责公共场所、道路、机电设备、消防设施的维修、养护，公共上下水管网、排水、排污系统及化粪池的维护、清疏。
（五）车辆停放、交通秩序管理。疏导交通，划线停车。
（六）按有关规定、要求设立的其他物业管理公共服务收费项目。
三、物业管理服务收费实行等级管理下的政府指导价（指导价标准见附件一、服务等级标准见附件二），各物业管理服务单位按照物业管理服务收费等级标准、指导价标准对照所管区域提出申报意见，报市价格主管部门核准并办理《收费许可证》后执行（已成立业主委员会的，上报意见须经业主委员会同意）。核准的价格为中准价格，各物业公司也可根据管理区域的具体情况经业主委员会同意，在广泛征求业主意见的基础上上浮5%执行，上浮后的具体标准要报市价格主管部门备案。
四、《收费许可证》的办理程序
（一）各物业管理服务机构根据洛阳市物业管理服务收费等级标准要求，如实填报洛阳市物业管理公司服务收费等级申报表、收费许可证申请表、同时交验物业管理资质证、工商营业执照、税务登记证、管理区域规划图（复印件）各一份，报市物价局审批。
（二）物业管理服务机构因更名、分立、合并、搬迁或撤消等，应在二十日内到市物价局办理收费许可证变更手续。
（三）未按规定程序办理《收费许可证》的不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处。
五、管理区域内共用部位、共用设施设备的大修、更新改造所需费用；供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位向业主收取费用；物业管理服务单位接受委托代办服务收费；空置物业分摊物业管理服务费；开发企业在保修期内的保修费用等，执行《河南省物业管理条例》和《洛阳市物业管理办法》有关规定。
六、物业管理区域共用费用的分摊。
（一） 共用费用及适用范围
1、共用费用是指有业主共用的设施设备、共用部位运行和维护所产生的公共水电费用、维修开支。
2、共用设施设备主要是指由业主共用的道路、公共照明系统、供水及增压系统、电梯、中央空调、消防设施及其他电子、电器设施设备等。
3、共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。
（二） 共用费用的分摊原则和办法
共用费用分摊应维护物业所有人、使用人和物业管理服务单位的合法权益，坚持“谁收益，谁负担”的原则。
物业管理服务单位与业主委员会或业主就共用费用分摊有约定的，按约定执行。没有约定的，按下列规定执行：
1、 各公共用电用水设施设备要单独安装水电表，其运行所产生的水费、电费以每个独立的计量仪表为计费单位独立核算费用。共用水电的分摊，住宅部分按户分摊，非住宅按业主产权面积分摊。
2、 物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的日常小型维修由物业公司从物业管理服务费中支出。大型维修、更新按有关程序从已缴纳的共用部位、共用设施设备维修基金中列支。
（三） 共用费用分摊要求
1、物业管理服务单位收取的水电等共用费用必须严格执行国家政策，分项目计收，不得混合收费。
2、共用分摊应接受业主的监督，各物业管理服务单位应每月公布共用设施设备产生水电等共用费用的数量、单价、金额及分摊办法，按实际支出和约定的收费方式向全体业主（使用人）合理分摊费用，否则，业主有权拒缴。
3、 下列费用不属共用分摊范围
（1）物业管理服务单位所消耗的水、电、气、暖等费用。
（2）各类单独收取费用的共用地下、地上专用停车场产生的各种费用。
（3）按规定不应计入共用费用分摊范围的其它费用。
七、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房的物业管理服务收费由公司申报管理成本，市物价局单独审批。
八、物业管理服务收费实行明码标价，各物业管理服务单位将经核准的物业管理服务收费标准按要求在各服务或收费场所显著位置进行公示，接受业主及价格主管部门的监督。物业管理服务收费等级标准每年审验一次，凡达不到原等级标准的要降低等级标准。各物业管理企业应努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。不得只收费不服务、多收费少服务，或违约擅自设立收费项目，乱收费用。否则，价格检查部门将按有关规定进行查处。
九、本办法由洛阳市物价局负责解释，自2003年7月1日起执行。
二00三年五月二十六日
附件一：
洛阳市物业管理服务收费指导价标准
(多层住宅区)
物业类别
具 备 条 件
收费中准价
(元/平方米·月)
备 注
一级
1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施。如道路、消防、车场、文化娱乐、生活服务、商业网点等设施及场所（地）完善并维护完好。
2、小区建筑面积7万平方米左右。
3、管理单位持有三级以上资质证书。
4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐美观：各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素质高，敬业精神强。
5、达到洛阳市物业管理服务收费等级评定标准90分以上。
6、房屋及配套设施维护状态良好。
0.34
物业管理服务收费面积按建筑面积计算，每户建筑面积大于150平方米，按150平方米计收物业管理服务费；不足50平方米按50平方米缴纳物业管理服务费
二级
1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。
2、小区建筑面积5万平方米左右。
3、管理单位持有四级以上资质证书。
4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐及时；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素质高。
5、达到物业管理服务收费等级评定标准85分以上。
6、房屋及配套设施维护状态良好。
0.30
三级
1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。
2、小区建筑面积3万平方米左右。
3、管理单位持有物业管理资质证书。
4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候保持清洁，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。
5、达到物业管理服务收费等级评定标准75分以上。
6、房屋及配套设施维护状态良好。
0.24
四级
1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。
2、小区建筑面积2万平方米左右。
3、管理单位持有物业管理资质证书。
4、管理人员值班制度落实，清洁工作定时清扫，定时清洗，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。
5、达到物业管理服务收费等级评定标准65分以上。
6、房屋及配套设施维护状态良好。
0.20
等外级
1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。
2、管理单位持有物业资质证书，
3、管理人员值班制度落实，小区定时清扫，各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。
4、达到物业管理服务收费等级评定标准65分以下。
5、房屋及配套设施维护状态良好。
0.15-0.18
附件二：
洛阳市物业管理服务收费指导价标准
(住宅区、住宅组团)
序号
项目及标准分值
工 作 标 准
检查方法及扣分
实际得分
备 注
一
管理运行
(11分)
1、有专业物业管理机构，实行综合一体化管理。(2分)
2、有固定的办公场所，管理人员佩戴明显标志。(1分)
3、物业管理单位与业主管委会或委托管理单位签有标准物业管理合同，管理单位费、权、利关系明确。(2分)
4、各项管理制度完善：(2分)
(1)各类人员岗位责任制；
(2)管理单位内部管理运行及考核制度；
(3)业主公约和小区管理各项公众管理规章制度；
5、档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索；(3分)
(1)物业管理区域规划图、竣工总平面图；
(2)单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图；
(3)地下管网竣工图；
(4)有关设施、设备的使用和维修技术资料；
(5)工程质量验收资料及质量保证协议；
(6)物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；
(7)房屋使用说明书和质量保证书；
(8)物业综合验收资料；
(9)其他应当移交的资料；
(10)住户档案资料
6、有计算机系统并能有效运用。(1分)
1、没有专业机构扣2分；资质证书不符合规定的扣1分；扣完为止。
2、无固定办公场所扣0.5分，未实行佩戴上岗证制度扣0.5分，发现在岗人员有未佩带标志的扣0.1分，扣完为止。
3、查看合同文本。无合同扣2分，未签标标准合同扣1分，责、权、利不符合要求扣0.5-1分，扣完为止。
4、抽查规章制度。3大类制度基本健全的不扣分，缺项的每大类扣1分；如属临时应付评比制定的（如维修记录、会议记录、学习制度等），每发现一项扣0.5分，扣完为止。
5、抽查6-10份档案，(1)至(10)项中不完善或缺项的每一项扣0.2分-0.5分，扣完为止。
6、无设备扣1分，有设备未有效运用扣0.5分，扣完为止。
序号
项目及标准分值
工 作 标 准
检查方法及扣分
实际得分
备 注
二
房屋的管理
及维修养护
(17分)
1、房屋外观完好、整洁，前、后阳台封闭统一有序；防盗网（含阳台、窗户）、空调架（含分体、窗式）安装统一有序，外墙无锈迹，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无破损或污迹等。(5.5分)
2、无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。(2分)
3、房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、通道等无堆放杂物及违章占用等。(3分)
4、无擅自改变房屋用途。小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识图。(1.5分)
5、坚持房屋修缮制度、管理处值班制度和便民报修措施。并建立回访制度和回访记录。(3分)
6、房屋完好率达到98%以上.
房屋零修、急修及时率达到99%以上。
维修质量合格率达到100%。(2分)
1、抽查部分楼房。防盗网、空调安装不统一扣0.1分；有外墙破损或广告牌霓虹灯设置杂乱破损每处扣0.2-0.4分，扣完为止。
2、重大违章和乱搭建未纠正的每处扣0.5分；外墙、楼道或公共部位乱悬挂张贴每处扣0.2分，扣完为止。
3、检查小区整体环境，抽查中每发现一处不合格扣0.2分，扣完为止。
4、擅自改变房屋用途发现一处扣0.5分；检查房屋栋号和引路标识图，缺一项扣0.2分，扣完为止。
5、修缮制度或便民报修措施不落实或缺项扣0.2-0.5分，回访制度和回访记录不落实扣0.3分，发现弄虚作假每处扣0.5-1分，扣完为止。
6、检查自评自测原始材料，指标每降低1%扣0.2分，扣完为止。
洛阳市物业管理服务收费指导价标准
(住宅区、住宅组团)
序号
项目及标准分值
工 作 标 准
检查方法及扣分
实际得分
备 注
三
公共秩序、
消防、车辆管理
(14分)
1、公共秩序管理服务实行独立一体化管理；有专业化公共秩序管理队伍，巡逻及管理制度落实；日常训练制度落实；公共秩序管理人员有统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤、言行规范。(3.5分)
2、消防设施、设备完好无损。(1.5分)
3、可能危及住户安全处有明显标识和防范措施。(1分)
4、本年度内无因管理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故。(1分)
5、停车场管理制度落实，有专职人员，车辆进出设卡，实行车位有偿使用和保管区分制度，车辆进出有登记，本年度无因管理公司责任造成车辆损坏或丢失。(3分)
6、小区内机动车辆行驶停泊有序，制度落实，无违章行驶及停泊。
7、非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。(2分)
1、未实行独立管理扣1分；无专业化公共秩序管理队伍扣1.5分，查看制度和记录，管理不规范扣0.5分，抽查2-4名公共秩序管理人员考察业务知识，发现不合规定扣0.3-0.5分，扣完为止。
2、抽查3-5处消火栓及其他设施，发现不合规定，每处扣0.3-0.5分。
3、无明显标示或无防范措施每处扣0.5分，扣完为止。
4、查看记录，访问居民，发生一宗扣0.5-1分。
5、检查制度和记录，发现制度不完善或记录不全，每项扣0.2-0.5分；因管理不善造成车辆损坏或丢失每台扣1-2分；未实行车辆区分制度扣2分，（管理单位公开承诺全部负责丢失损坏赔偿的除外）；扣完为止。
6、实地检查停车场和区内车位，有乱停放现象，每台车扣0.3分，扣完为止。
7、检查制度及非机动车停放点，制度不全或不落实扣0.3分，乱停放扣0.5-1分。
序号
项目及标准分值
工 作 标 准
检查方法及扣分
实际得分
备 注
四
环境卫生
(10分)
1、清洁卫生实行一体化管理：有专业清洁卫生队伍，管理制度落实。(2分)
2、环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施，中转设施等，垃圾日产日清。(3分)
3、整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠。(4分)
4、不得有违反规定饲养家禽、家畜及宠物的现象。（1分）
1、未实行一体化管理扣2分；检查管理制度或相关文件资料，无专业队伍或制度不落实每项扣1分。
2、检查环卫设备，不完善或损坏每处扣0.2分。
3、抽查通道、楼梯间、环卫设施及区内道路、绿地，发现大面积或大宗垃圾（宗）扣0.5分；小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）扣0.1-1分，访问住户，如平时不随时保持清洁或清洁差扣2-3分。
4、有违反规定的扣1分。
五
园林绿化
(10分)
1、有绿化专业队伍，管理制度落实。(2分)
2、小区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，小区内绿化率达到规划设计要求。(3分)
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无因管理原因造成病虫害和大面积黄土裸露，无践踏折损现象。(3分)
4、绿化管理设施、设备完好，水源有保障。
(2分)
1、检查管理制度或相关文件资料，无专业队伍或制度不落实每项扣1分，扣完为止。
2、绿地覆盖率不符合规则要求扣0.5-2分。其他不合格每项扣0.2-0.5分，扣完为止。
3、整体长势不好扣0.5-1分，有病虫害或践踏折损每处扣0.5-1分。
4、设施：设备不全每项扣0.2-0.5分，水源无保障扣1分，扣完为止。
序号
项目及标准分值
工 作 标 准
检查方法及扣分
实际得分
备 注
六
公用配套设施设备、场所（地）
(9分)
1、公用配套设施、设备、场所（地）达到规划标准，无缺漏或违章私改原规划要求，无擅自侵占公用设施或场地，运营正常，方便居民，公用设施完好率达到95%以上。(2分)
2、道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通。(1.5分)
3、供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运行正常；二次供水设备加盖加锁，环境整洁，无可能造成二次污染的隐患。(1分)
4、公用排污、排雨水管线设施完好无损。(1.5分)
5、停车场、棚、房及其他公共场所（地）、建筑小品、雕塑等完好无损。(1.5分)
6、公共照明完好率（包括亮灯率）达95%以上。(1.5分)
1、检查规划、报批资料，抽查3-5处公共配套设施，发现有缺漏或不合规定的每项扣0.2-0.5分，完好率不达标扣1.5分，扣完为止。
2、检查部分区内道路，发现路面积水扣0.1-0.5分，路面破损扣0.1-0.5分；大面积不平坦不整洁扣0.2-0.5分，扣完为止。
3、检查中发现违反规定的，每处扣0.1分，扣完为止。二次供水箱无加锁每处扣1分，二次污染及隐患每处扣0.5-1分。此处扣分可以超出，在本项9分中扣分。
4、检查中发现无阴井盖，雨水口堵塞或损坏，每处扣0.3分，扣完为止。
5、检查中发现有损坏的每处扣0.2-0.5分，扣完为止。
6、抽查10盏路灯或廊灯，不达标扣1分，扣完为止。
序号
项目及标准分值
工 作 标 准
检查方法及扣分
实际得分
备 注
七
区内商业网点管理和经营服务
(6分)
1、商业用房无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴；招牌整齐美观，无破损污迹。(1.5分)
2、门前卫生清洁，绿化完好，门面整洁，无乱丢垃圾，无污水等。(1分)
3、排放油烟、噪音等符合环保标准，无存放有毒有害物质。(1分)
4、多种经营效果好，有偿服务项目多、收费公开合理，无违反规定乱收费。(2.5分)
抽查2-5个商铺，每发现一处不合格扣0.2-0.3分。
查多种经营记录和帐目，查各种收费标准和记录，访问住户，发现收管理费违反规定扣3分，发现员工私自收费每人次扣2分，有偿服务收费过高或违反有关规定扣0.5-1分。
以上扣分不分小项，扣完本项为止。
八
管理人员素质
(10分)
1、人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实好。(2分)
2、有各类人员言行具体规范，且落实好。(1.5分)
3、各类人员符合资质证书规定标准。(2分)
4、有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善。(2分)
5、各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。(2.5分)
1、检查计划、制度、培训成绩和平常记录；无计划和制度扣1分，无落实或落实不好扣0.2-0.5分，扣完为止。
2、无具体规范扣1分；抽查3-6名各类人员，不符合的规定的每人扣0.5-1分，扣完为止。
3、不符合资证书规定标准扣0.5-1分。
4、抽查发现不完整扣0.3-0.5分，发现弄虚作假和应付检查评比扣2分，扣完为止。
5、抽查部分管理人员，包括经理、主任和维修、保安、清洁人员，发现不熟悉情况、制度、标准的，每人次扣0.1-0.3分；因住（用）户对管理人员有意见并确属管理人员服务意识和态度问题的，每人次扣0.3分，扣完为止。
序号
项目及标准分值
工 作 标 准
检查方法及扣分
实际得分
备 注
九
社会文化活动
(6分)
1、有制度:健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社区服务制度。(2分)
2、有场地、设施、设备：宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、装修管理、消防知识、社区文化等宣传方面记录或专栏。(2分)
3、有人员：有专职或兼职宣传组织人员。(1分)
4、有活动：开展各种有组织、有意义、有实效的社区服务项目。(1分)
1、检查制度，走访住户，无制度或不完善扣0.3-0.5分，制度落实扣0.5分，扣完为止。
2、检查相关场地或记录，不完善或缺项扣0.3-0.5分，扣完为止。
3、检查相关资料，并询问人员，无专职兼职人员扣1分，人员素质差或不了解情况扣1分，扣完为止。
4、检查活动记录、文字或图片、实物，未开展活动或服务扣2分；开展不充分或效果不明显扣0.3-1分，扣完为止。
十
投诉处理及
用户评议
(7分)
1、持有四级资质证书的单位，年有效投诉率分别在4‰、6‰、8‰以下，处理率95%以上，回访率95%以上(2分)
2、用户对小区管理服务的评议满意率达到95%以上。(2分)
3、按规定定期公布管理费收支帐目，接受业主查询，公布及查询帐目以法规、规章规定的项目费用为准，不包括原始单据（正式审计除外）。(3分)
1、抽查1-3个月投诉、处理及回访记录。每超过（或降低）1%扣0.2分；对市、区主管部门转来的有效投诉不按规定时间处理的，每一宗扣1分，扣完为止。
2、抽访住户，重点为维修保养、房屋管理和服务水平，基本满意率每降低10%扣0.3分，扣完为止。
3、不按规定公布帐目不符合规定的扣0.2分扣1-3分。
合计
100分
总分：
附件三
洛阳市物业管理车辆停放服务收费标准
项目
车辆类型
内容
收费标准（元/辆·月）
备注
机动车非机动车车辆停放服务收费
机动车
车库（场）车位
100—200
视停车库（场）设施情况，确定各收费标准。提供封闭停车场地，24小时值守，管理制度严密规范。
摩托车停放
12
非机动车
自行车
4
电动自行车
7
外来机动车临时停车
各种外来车辆进入小区90分钟以外收费
2元/辆·次
各种外来车辆进入小区90分钟（90分钟以内不得收费，过夜车加倍收费）
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次
2008/5/29 14:31:00