常州市市区物业服务收费管理实施办法

关于印发《常州市市区物业服务收费管理实施办法》的通知

常价房[2005]299号

常州市物价局

常州市房产管理局

各区物价局、房管局，市各有关单位：

    为规范物业服务收费行为，维护业主、物业管理企业及有关各方的合法权益，促进我市物业服务行业健康有序发展，根据《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服[2004]383号）的有关规定，我们制定了《常州市市区物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                        二OO五年十一月十日

                    常州市市区物业服务收费管理实施办法

    第一条  为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和省物价局、建设厅制定的《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

    第二条  本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业管理企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

    第三条  本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

    第四条  政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

    第五条  市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市市区物业服务收费的监督和管理工作。

    第六条  物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。

    第七条  物业服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

    普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。

    非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费（小区停车服务收费除外），实行市场调节价。

第八条  实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，仍实行等级收费管理制度。

普通住宅公共服务收费应逐步向物业服务分项目收费过渡，待条件成熟后，由市价格主管部门会同市房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度，并定期公布。

    实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定；已成立业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。

    各级价格、房产主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费与有关事项。

第九条  按照《常州市市区前期物业管理招标投标管理暂行办法》（常房发[2005]2号）的规定，以招投标方式落实的普通住宅前期物业管理公共服务费，在政府指导价范围内由中标的物业管理企业将中标价格报当地价格主管部门备案，并进行公布；以其他方式落实物业管理的普通住宅前期物业管理公共服务费，由市价格主管部门会同房产主管部门核准。市价格主管部门和房产主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

   物业管理企业或建设单位在政府指导价范围内，应在前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中与物业买受人约定具体收费标准，并同时约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十条  物业管理企业向价格主管部门申报或备案普通住宅物业管理公共服务费时，应主动提供以下资料：

    1、物业管理企业资质证书、营业执照复印件；

    2、物业管理方案、服务内容与标准；

    3、管理区域的公共服务费及其它收费的测算资料；

    4、其它相关资料。

第十一条  已成立业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在市价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报当地价格主管部门备案。

第十二条  老住宅小区经过整治后，具备实施物业管理条件，达到收费等级标准的，按其相应的等级标准收费，达不到最低等级标准（一级）的，可采取单项服务收费，具体收费标准由市价格主管部门会同房产主管部门根据成本测算，结合小区实际情况核定。

第十三条  物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十四条  物业管理公共服务费用构成因素为：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、物业管理企业办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧费用；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主大会同意的其它费用；

10、合理利润；

11、法定税费。

    其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。

    普通住宅区（含高层住宅）的公共设施、设备维护及保养费用按《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》（常政发[2002]28号）文件精神执行。

第十五条  业主的物业共用部位、共用设施设备，委托物业管理企业代办的营业性收入，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修资金，合同另有约定的，从其约定。

第十六条  物业的电梯、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。

第十七条  业主、使用人应当按照前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中约定的起始交费时间交纳物业管理公共服务费；前期物业服务协议或买卖（租赁）合同未约定起始交费时间的，业主、使用人在办理入住手续完成后（领取钥匙）交纳物业管理公共服务费。业主将物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

    物业管理公共服务费可按物业服务协议或买卖（租赁）合同约定预交不超过半年，物业服务协议或买卖（租赁）合同未有约定的，按月交纳。

    物业管理公共服务费按房屋建筑面积计算；不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业管理公共服务费。非营业性公建配套用房的物业管理公共服务费标准由物业管理企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。

第十八条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

    业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业管理企业说明备案经物业公司认可后，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；物业服务协议或买卖（租赁）合同中已约定起始交付时间，因业主原因未按时办理入住手续，期间的物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳。

第十九条  实行前期物业管理的普通住宅小区， 因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，先期入住的业主物业管理公共服务费应按规定标准的80%交纳，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第二十条  物业管理区域内实施专人管理的车辆停放服务收费，按政府价格主管部门制定的小区停车收费管理规定执行。

第二十一条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。

第二十二条  市价格主管部门在制定或调整本市市区范围内普通住宅物业管理公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。

第二十三条  未经批准物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。

第二十四条  物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十五条  物业管理公共服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区受委托代办物业共用部位、共用设施设备的经营收益和公共水电费用、公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

第二十六条  物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布本物业小区的财务状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十七条  业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

第二十八条  市价格主管部门和市房产主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十九条  各辖市可依据本办法制定具体实施细则。

第三十条  本办法由市价格主管部门和市房产主管部门按各自的职能分工负责解释。

第三十一条  本办法自2005年12月1日起执行，以前凡与本办法不一致的有关规定同时废止。

主题词：物业服务  收费  办法  通知                   

抄送：省物价局、建设厅，各辖市物价局、房管局，市物价局检查分局             

                            
常州市物价局办公室            
2005年11月10日印发