武汉市业主大会规程实施细则

武房物〔2006〕130号

市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则的通知
 
各区房产局、房地产开发建设单位、业主委员会、物业管理公司：
    为规范业主大会成立及其活动，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）和《业主大会规程》（建住房[2003]131号）等有关法规和政策规定，结合武汉市实际，我局制定了《武汉市业主大会规程实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。
    《市房产局关于印发〈武汉市住宅区业主自治管理实施办法〉的通知》（武房物[2000]108号）同时废止。
 
 
               二○○六年十二月二十一日

武汉市业主大会规程实施细则

    第一章 总 则

    第一条 为规范业主大会成立及其活动，维护广大业主的合法权益，根据国家《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，结合我市实际，制定本细则。
    第二条 本细则适用于本市行政区域内业主大会的成立、运作和监督。
第三条  本细则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权属证书记载的权利人。
物业的合法买受人，尚未办理产权登记的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
    业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
    业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
    第四条  市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门，依法对业主大会的成立及其活动进行监督管理。
    各区房产管理局负责本辖区内业主大会的成立及其活动的指导、监督工作。
    第五条  业主大会的成立及业主委员会的选举工作和业主大会及其业主委员会的日常活动，应当接受所在地的街道办事处及社区居民委员会的指导和监督，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
    第六条 业主大会、业主委员会的决议、决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定；不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动；不得向业主收取物业管理综合服务费。
第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区房产管理局，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会越权开展工作或组织活动、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的，物业所在地的区房产管理局应当书面责令其限期整改，逾期拒不整改的，由所在地的区房产管理局撤销其备案，并在该物业管理区域公告，即时会同街道办事处和社区居民委员会依法指导业主大会重新选举产生业主委员会。

    第二章  业主大会

    第一节  业主大会的组成和职责
    第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开且审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》之日起成立。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会及其业主委员会职责。
    第九条 业主大会的主要职责如下：
    （一）选举、更换业主委员会的成员；
    （二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则。
    （三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同，包括物业服务内容及标准与收费标准的调整方案；
    （四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；
    （五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；
    （六）决定专项资金的使用、续筹方案，并监督实施；
    （七）决定业主委员会申请行政复议、仲裁和诉讼；
    （八）决定物业管理的其他重大事项。
前款（二）、（三）、（五）、（六）、（七）项须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过方可生效。
    第二节  首次业主大会会议的筹备
    第十条 物业管理区域的房屋出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满一年的，可以筹备成立业主大会。
    第十一条 筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房产管理局和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
    筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。筹备组的组长由业主代表担任。筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。
筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。建设单位若不委派代表参加筹备组工作，又不向所在地的区房产管理局书面报告且陈述原因，所在地的区房产管理局应当书面责令其限期参加，逾期拒不参加的，可由业主代表组成筹备组。
    筹备组组成人员名单应在本物业管理区域内公示。
    为保证首次业主大会选举工作的公正，筹备组中的业主代表原则上不宜推荐为业主委员会候选人。
    筹备组应当邀请所在地的社区居民委员会代表列席筹备会议，并接受其具体指导。
    物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。
    第十二条 筹备组的主要职责如下：
    （一）拟定首次业主大会的筹备方案；
    （二）参照政府主管部门制订的示范文本拟定业主公约（草案）和业主大会议事规则（草案）；  
    （三）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；
    （四）根据本物业管理区域的实际情况，确定业主委员会委员的人数，制订业主委员会的选举办法，确认业主委员会候选人的资格，并在业主中推选表决票的发放人、计票人和监票人各若干人；
    （五）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
    （六）宣传物业管理的有关法规、政策；
    （七）其他准备工作。
    第十三条 业主委员会由5至15人的单数组成，具体人数由筹备组根据本物业管理区域的实际情况确定。
    第十四条 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
    第十五条 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主证。业主证应当写明业主及其配偶或房屋产权共有、监护人的姓名、身份证号码、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
    业主证用于业主大会事务中核实业主身份。
    第十六条 业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。
    第十七条 首次业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。各类物业按每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。
    第十八条 业主委员会委员候选人由筹备组按物业类别及其布局比例推荐，二十名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应就候选人资格征求所在地的社区居民委员会和辖区民警的意见，并确定候选人名单。
    业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
    第十九条 业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
    （一）具有完全民事行为能力；
    （二）遵纪守法；
    （三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项资金等；
    （四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力。
    （五）身体健康，具有必要的工作时间和一定组织能力；
    （六）本人或其亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内入股或任职。
    第二十条 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
   （一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
   （二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主大会会议议程。
    业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
    第二十一条 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
   （一）当面递交书面通知；
   （二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部位内；
   （三）邮寄。
    同时，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。
    通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
    第三节  首次业主大会会议的召开
    第二十二条 首次业主大会会议一般采用集体讨论的形式组织召开。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，按照10%至30%的比例推选业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。
    业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。
    第二十三条 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
    第二十四条 首次业主大会会议的内容包括：
    （一）表决通过业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
    （二）选举产生业主委员会委员；
    （三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
    第二十五条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其监护人行使投票权。
    业主不能自行投票的，可以书面委托他人投票，其委托书应载明委托事项和投票权数。
    业主投票时应出示业主证，受托人除应出具业主的业主证外，还应出示委托书。
    第二十六条  单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
    第二十七条 业主委员会委员候选人经与会业主所持投票权总数1/2以上通过，并以得票多少为序，依次当选为首届业主委员会委员。
    第二十八条 筹备组应邀请社区居民委员会代表负责开箱验票，统计选举结果后在物业管理区域内公布。筹备组应当在业主委员会选举产生3日内向其移交全部资料，同时自行解散。
    第二十九条 业主委员会选举产生后应立即召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至3名。
    第三十条 业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。
    第四节  业主大会定期会议和临时会议
    第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议，可采用集体讨论或书面征求意见的形式召开。
    第三十二条  采用集体讨论形式召开业主大会会议的，依照本细则第二十三、二十四条的有关规定组织实施。
    第三十三条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，业主委员会应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票，并做好签收与登记工作。
    第三十四条 表决票回收时限届满后，所回收的表决票的总投票权数未达到业主大会总投票权数法定比例的，业主委员会在本物业管理区域内公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收表决票，直至回收的表决票总投票权数达到业主大会总投票权数法定比例。
    第三十五条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。
    经业主提议，且提议业主的投票权数达到法定数额的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。
    提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。
    业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。
    第三十六条 业主或业主代表应当参加业主大会会议。业主不出席、也不委托他人代为参加业主大会会议的，或业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的，视为弃权。弃权的业主应当遵守业主大会作出的决议、决定。
    第三十七条 业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，区房产管理局可以书面责令业主委员会限期召开；书面责令期满后业主委员会仍不组织召开的,可由该物业管理区域所在地的社区居民委员会召集部分非委员业主组织召开。
    第三十八条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
    业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地的街道办事处及其社区居民委员会参加。
    第三十九条 业主委员会提出集体辞职且业主大会未同意的，业主委员会仍应依法履行职责，业主委员会不依法履行职责的，业主大会定期会议和临时会议可由社区居民委员会召集部分非委员业主组织召开。
    第四十条 除业主委员会和社区居民委员会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
    第三章 业主委员会
    第四十一条 业主委员会应当依法履行下列职责：
    （一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况；
    （二）组织业主委员会的换届选举；
    （三）代表业主大会签订物业管理服务合同；
    （四）监督业主公约的实施；
    （五）配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
    （六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
    （七）业主大会赋予的其他职责。
    第四十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向物业所在地的区房产管理局备案。备案时应提交以下材料：
    （一）业主委员会备案登记表；
    （二）业主公约；
    （三）业主大会议事规则；
    （四）选举和表决结果统计表；
    （五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；
    （六） 业主大会业主委员会印章使用、管理规定。
    区房产管理局应当在收到上述材料后10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。
    第四十三条  前条备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况在所在地的区房产管理局备案。
    第四十四条 业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由所在地的区房产管理局责令限期改正；逾期仍未改正的，由所在地的区房产管理局撤销其备案，并在该物业管理区域内公告。
    第四十五条 业主委员会委员应履行下列职责：
    （一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项资金；
    （二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
    （三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
    第四十六条 业主委员会委员应参加由市、区房产管理局组织的业务培训，参加市、区房产管理局召集的会议。
    第四十七条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地的社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：
    （一）各类会议记录、纪要；
    （二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
    （三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
    （四）业主名册；
    （五）物业管理服务合同；
    （六）有关法律、法规和工作往来文件；
    （七）业主和使用人的书面意见、建议书；
    （八）维修资金收支情况；
    （九）其他书面和实物资料。
    第四十八条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上签名同意。未过半数以上的，所作决定无效。每名委员拥有一票表决权。
    业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
    业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处及其社区居民委员会派员列席会议。    
    第四十九条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
    第五十条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会应当报告区房产管理局和街道办事处，同时开展换届选举工作。
    换届选举工作应组建筹备组，其成员可由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。非委员业主人数不得少于筹备组总人数的2/3。
    筹备组中非委员业主，按本细则第12条的有关规定推选产生。
    第五十一条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，所在地的区房产管理局应当责令业主委员会限期组织；逾期仍不组织的，可由所在地的社区居民委员会召集部分非委员业主组织换届选举工作。
    因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
    第五十二条 新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
    第五十三条 业主委员会委员缺员超过30%的，应当召开业主大会会议增补；业主委员会委员缺员超过50%的，应当提前召开业主大会进行换届选举；业主委员会不组织增补或换届选举工作的，所在地的区房产管理局应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，可由所在地的社区居民委员会召集部分业主委员会委员和非委员业主进行增补或换届选举工作。   
    第五十四条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经所在地的区房产管理局建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
   （一）不再是本物业区域业主的；
   （二）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
   （三）拒不履行业主义务的；
   （四）连续三次缺席业主委员会会议的；
   （五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
   （六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
   （七）本人或其亲属在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作或占有股份的。
    前款（一）、（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。
    业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。
    第五十五条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
    业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主或相关的每一位业主：
    （一）关于专项资金的使用的建议；
    （二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
    （三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
    （四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
    （五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
    （六）关于罢免委员的建议；
    （七）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
    第五十六条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
    第五十七条 业主委员会成立后14日内应当持所在地的区房产管理局开具的印章联系单报送市房产管理局。市房产管理局在公安机关统一办理印章准刻手续后，由公安机关指定的印章定点生产单位刻制业主大会业主委员会印章。
    第五十八条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
    第五十九条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
    有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签名：
    （一）关于专项资金的使用的建议；
    （二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
    （三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的决议；
    （四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
    （五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
    （六）关于罢免委员的建议；
    （七）向市、区房产管理局投诉物业管理问题；
    （八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
    第四章  附  则
    第六十条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
    第六十一条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本细则执行。
    第六十二条 本细则实施前已成立业主大会、业主委员会的，应按照有关法规、政策的规定和本细则进行规范。
    第六十三条 本细则由武汉市房产管理局负责解释。
    第六十四条 本细则自发布之日起施行。
 

武汉市房产管理局办公室    
2006年12月21日印发