呼和浩特市住宅区物业管理办法

《呼和浩特市住宅区物业管理办法》经２０００年４月１０日市人民政府第１８次常务会议讨论通过，现予发布施行。
　　二０００年四月十二日
　　

　　第一章　总　则
　　
　　第一条　为了加强城市住宅区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
　　第三条　本办法所称住宅区物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的住宅共用部位、共用设备和共用设施。
　　本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
　　本办法所称物业管理公司，是指接受业主或者业主委员会的委托，根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
　　第四条　物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
　　第五条　市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责组建业主委员会，培育物业管理公司；监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作；培育物业管理市场，规范物业管理行为；统一管理物业管理专用基金；加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理；负责组织实施本办法。
　　建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　城市建设和管理实行“两级政府，三级管理，四级网络”的形式，市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司，做好物业管理工作。
　　驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理，政府给予一定的优惠政策。
　　
　　第二章　物业管理公司及其职责
　　
　　第六条　物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位，具有独立企业法人资格。
　　第七条　成立物业管理公司必须符合下列条件：
　　（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；
　　（二）有适用物业管理经营活动的固定场所；
　　（三）有与经营规模相适应的注册资金；
　　（四）有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
　　（五）法律、法规规定的其他条件。
　　第八条　成立物业管理公司，必须报市房产行政主管部门审核，取得《物业管理企业资质证书》，并领取《营业执照》，方可开业。
　　第九条　《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
　　物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
　　第十条　物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
　　第十一条　物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理，签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
　　第十二条　物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
　　（一）房屋的使用、维修、养护；
　　（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
　　（三）清洁卫生；
　　（四）车辆行驶及停泊；
　　（五）公共秩序；
　　（六）市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
　　第十三条　物业管理公司的权利：
　　（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理办法；
　　（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
　　（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　（四）选聘专营公司承担专项经营业务；
　　（五）对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
　　第十四条　物业管理公司的义务：
　　（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
　　（二）按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；
　　（三）接受业主委员会和业主的监督；
　　（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；
　　（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
　　第十五条　物业管理服务收费，应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
　　第十六条　物业管理服务收费包括下列项目：
　　（一）管理费。用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的财务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
　　（二）房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；
　　（三）绿化管理费。用于绿地，花草的浇灌修剪：
　　（四）保洁费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
　　（五）保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
　　（六）维修费。用于物业维修服务所需的费用。
　　前款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项费用按月分项计算，第（六）项费用按实际维修项目计算。
　　第十七条　物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：
　　（一）住宅的公共性服务收费标准，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定，并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
　　（二）其他服务项目的收费标准，由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
　　第十八条　业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。
　　物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
　　第十九条　物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
　　第二十条　物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
　　第二十一条　物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报市房产行政主管部门备案：
　　（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
　　（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
　　（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
　　
　　第三章　业主自治管理
　　
　　第二十二条　业主委员会是在市房产行政主管部门指导下，在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织，代表和维护业主的合法权益。
　　第二十三条　业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。
　　一个物业管理区域内，有下列情况之一的，市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：
　　（一）公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；
　　（二）新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
　　（三）住宅出售已满两年。
　　第二十四条　业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向民政部门登记后，到市房产行政主管部门备案：
　　（一）成立业主委员会登记申请书；
　　（二）业主委员会委员名单；
　　（三）业主委员会章程；
　　（四）业主公约。
　　第二十五条　业主委员会的权利：
　　（一）召集和主持业主大会；
　　（二）制定业主委员会章程和业主公约；
　　（三）选聘或续聘物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理合同；
　　（四）审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
　　（五）检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
　　第二十六条　业主委员会的义务：
　　（一）协助物业管理公司落实各项管理措施；
　　（二）督促业主执行物业管理的各项规定，履行管理公约，及时交纳各项管理服务费用；
　　（三）接受业主的监督；
　　（四）接受市房产行政主管部门的指导和监督；
　　（五）协调业主与物业管理公司的关系。
　　
　　第四章　物业的接管、使用和维护
　　
　　第二十七条　开发建设单位在工程竣工综合验收合格，并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后，须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
　　第二十八条　办理移交手续的物业，由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
　　业主委员会成立之前，由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理，签订委托管理合同。
　　第二十九条　开发建设单位在移交物业时，向业主委员会及物业管理公司提交下列工程建设资料：
　　（一）竣工验收合格证书及有关资料；
　　（二）规划总平面图；
　　（三）竣工总平面图；
　　（四）地下管网竣工图；
　　（五）建筑施工全套图纸；
　　（六）其他必要的资料。
　　第三十条　开发建设单位在移交物业时，应提供一定比例的物业管理用房，其产权归全体业主所有。
　　第三十一条　业主或使用人使用房屋应遵守下列规定：
　　（一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、用途和外貌；
　　（二）不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆；
　　（三）不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；
　　（四）不得侵害他人的合法权益；
　　（五）不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
　　第三十二条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　（一）室内部分，由业主负责维修；
　　（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从公共性服务收费中支出。
　　住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出，不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
　　第三十三条　住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绿地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护。管理维护费用从公共性服务收费中支出。
　　第三十四条　住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护，分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
　　第三十五条　在住宅小区内不得有下列行为：
　　（一）在小区内空地搭建各类违章建筑，堆放物品；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能；
　　（三）侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；
　　（四）擅自张贴标语、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；
　　（五）损毁、涂划公共设施；
　　（六）随地丢撒果皮、废纸和杂物；随地倾倒垃圾、污水，随地吐痰、大小便；
　　（七）往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水，倾倒体积过大的废弃物；
　　（八）饲养家禽、家畜；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）随意停放车辆和乱鸣喇叭；
　　（十一）擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等；
　　（十二）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
　　第三十六条　有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线，须持有关部门签发的施工许可证，事先与业主委员会联系，签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后，退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
　　
　　第五章　维修基金的管理与使用
　　
　　第三十七条　住宅共用部位、共同设备和共用设施，应当设立维修基金。
　　维修基金按下列规定收取：
　　（一）商品房出售时，六层住宅按售房款的２％收取，六层以上住宅按售房款的３％收取；
　　（二）单位出售公有住房时，按售房款的２０％提取。
　　（三）公房的购买者按购房款的２％收取。
　　物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时，应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
　　物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔１９９８〕２１３号）。
　　住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时，由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请，市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后，报市政府批准方可使用。项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
　　第三十八条　业主转让住宅时，其物业维修基金不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。
　　第六章　法律责任
　　第三十九条　未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的，限期予以补办，并由市房产行政主管部门处以１０００元罚款。
　　第四十条　未向市房产行政主管部门移交维修基金的，限期移交，否则不予办理房屋权属登记。
　　第四十一条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行决定的，由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
　　
　　第七章　附　则
　　
　　第四十二条　物业管理区域内的非居住物业管理，旗县辖区内的物业管理，参照本办法执行。
　　第四十三条　本办法的具体应用问题，由市房产管理局负责解释。
　　第四十四条　本办法自公布之日起施行。１９９６年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。